广州这137个二手小区，危！

最近广州二手房市场怎样？

我想，再谈这个问题，好像也没什么意义了。

毕竟，过年大过天。

但是！

我有必要提醒房东们一句，年后卖房，或许比你们想象得更加艰难。

为什么这么说？我扒到一些数据，看看。

广州主流小区，挂牌率超5%的占一半

要知道，在二手房流通市场，5%的楼盘挂牌率，几乎是一条警戒线的存在。

它可能意味着房东卖房，竞争激烈，价格内卷，转手困难，成交周期被无限期的拉长。

而这些特征，悄咪咪地，已经逐渐成为广州大多数“主流小区”的通病！

我是如何得出这个结论的？

事先说明，这里所定义的“主流小区”，必须符合两个条件：

一，能有一定流通，年成交在15套及以上，也就是说，每个月能卖1-2套。常年0成交的“僵尸盘”不在其列；（数据来源贝壳）

二，能住人，主要建成年代在2000年及以后，也就是说，“老破小”，别来沾边。

筛选漏斗一抖，广州“主流小区”一共是288个。

经统计，广州这288个小区里，挂牌率超过5%的，达到137个，占比48%，将近全量的一半！

这一百多个楼盘不得了，挂牌率平均一下，都有6.66%，最高挂牌率可达到14.3%。

换句话说吧，整个小区，每7个业主，就有一个想卖房！

可这么高的挂牌率，房子，能顺利卖掉吗？

并不能。

数据显示，挂牌率超过5%的楼盘，平均每个楼盘去年全年成交24套，平均成交周期233天，成交情况肉眼可见的不如其他“低挂牌率小区”。

要不是我的筛选条件，确保了流通性的下限（贝壳年成交15套+），我想，这些被挂牌轰炸的小区，去化只会更加难看！

难道，成交差，是因为房东不舍得割肉降价吗？

也不是。

同样是从挂牌价-成交价，全市主流小区的平均调价幅度，都是负的，大约在-5.49%。

但各个挂牌率分级，调价幅度却有差别。割肉最狠的，毫无意外，正是挂牌率超过5%的楼盘，降幅可达到5.62%。

挂牌多-降价卖-成交差-继续降价卖-有房东“砸盘”-刺激更多房东挂牌出逃，这好像成了某种恶性循环。

后果，已经不是个盘能承担的。

截至目前，广州主流小区，整体平均挂牌率已经涨至4.9%，逼近5%。

分区域看，

平均挂牌率超过5%的，有5区：从化6.88%>增城6.02%>番禺5.57%>天河5.19%>南沙5%。

平均挂牌率在3%-5%的，有5区：白云4.78%>花都4.74%>黄埔3.99%>海珠3.45%>荔湾3.16%。

平均挂牌率小于3%的，只有1棵独苗苗：越秀2.74%。

广州11区，近一半是高挂牌区，而高挂牌的队伍里，除了近远郊，天河，也在其中，比南沙的平均挂牌率还高。

由此可见，高挂牌率小区，割肉比别人狠，成交比别人难。可怕的是，这样的小区，在广州不少见，占比近半。

更可怕的是，背后凸显的卖房难、卖房内卷，连天河也无法幸免。

广州“高挂牌”小区，都是哪些？

我盘了一下，挂牌率超过5%、甚至超过10%的楼盘，大致可以分三种情况：

大饼没落地，房价被提前透支

这是广州挂牌率最高的15个小区。

一路扫下来，你会发现，榜单1/3来自增城朱村板块。

首当其冲的，是保利中航城花园一期。整个小区组团总共2077套房，目前贝壳在售297套（扣除车位），挂牌率高达14.30%。

糟糕的是，去年楼盘平均成交周期388天，比贝壳公布的平均值228天，还长了160天……

图源贝壳

翻翻它的成交价。

来源贝壳成交数据

去年全年成交均价卖1.5万/平，但事实上，四季度已经跌至1.3万/平。

回顾楼盘的二手历史房价，我们会发现房东的心早被摩擦N年……

要知道，2019年中航城二手房入市卖1.7万/平，2021年三季度突破2万/平，可近三年房价一路被打趴，直到现在，成交均价和高位已有7000元/平之差。

掐指一算，一套中航城经典的110平复式，现在可能要比三年前少卖77万。

为什么市场不爱中航城了呢？

其实更确切的说，是不爱朱村了。

你想想，从前的朱村，是“大学城和科学城的结合体”，号称有高校、有富士康总部的科教城。

现在，高校是高级职业院校，富士康总部联同商业综合体，都四五年了还没兑现。

整片朱村，留下的只有在高位被套牢的房东，以及炒家。

中航城作为朱村曾经的标杆盘，过去爱得最深，自然，爱也消弭得最快了。

同样出现利好提前透支的，还有白云金沙洲。

保利汇海花园、保利江岸花园、金域蓝湾、保利江岸花园，无一例外，挂牌率都超过5%，其中金域蓝湾房价下调幅度最凶，成交基本要打个94折。但金沙洲终究比朱村好，交通虽然依然不便，可华为研发中心项目一直在稳步推进，这个最重要的饼算是一半啃嘴里了。楼盘挂牌率高，有些是因为饼没落地，还有些恰恰相反。

大饼已落地，楼盘却跟不上时代了

这是天河挂牌率最高10个楼盘，不乏有珠江新城、金融城的小区。

从2010年以来，珠金琶逐渐成为广州壕客的集散地。

玻璃幕墙的大平层有价有市，但一如铂林国际公寓、嘉裕礼顿阳光、跑马地三期、以及富力天朗明居等，却是有市无价了。

这些刚需型产品，在二手市场还是流通得很好。比如，天朗明居单单贝壳一平台就能年销45套。

可价格嘛，一跌再跌，年底甚至要倒追近郊一些热盘，毫无金融城的骨气。

图源贝壳

说到底，还是地段和产品的错配。

改善客会买珠金琶的大平层；

刚需客嘛，可能会为了地段买这些刚需盘，但如果花高价，对不起，老而过时的金融城二手房，肯定比不上近郊甚至荔湾的新房次新房香。

新房天量供应，二手加速内卷

番禺是典型。

统计发现，番禺挂牌率超过5%的，一共有47个楼盘，占该区全量73%。

为什么番禺高挂牌小区这么多？

如图所示，挂牌率高的，除了本身库存巨大的祈福新村、亚运城，还出现了一些涉及万博长隆、番禺广场等板块的楼盘，甚至是标杆楼盘。

这些板块，今年都出现了很大的变化：

好比新盘开盘加推，龙湖金地天峯、路劲美的·隽樾府、保利琅誉，价格3字头即可入手，使用率果断超100%。

好比旧改提速，旧改之后又是天量新房供应，你想想，里仁洞刚全部全面拆除，越秀里仁洞融资区项目也出来了，预计今年开放。

里仁洞

二手房库存本来就大，本来就卷，加上性价比贼高的新房源源不断涌入，房东怎么能不逃呢？

最后问题来了。你觉得广州二手小区挂牌率，会越来越高吗？房东该如何应对？评论区留给你。