嗯哼？沉寂2个月的珠江新城，开始蹦迪了？
刚刚过去的3月，珠城成交62套，对比春节月涨了129％，创下近半年新高！
有点超出我的预期。
毕竟，今年珠城1月和2月加起来，成交仅65套，冰点见冰点，甚至“珠城楼市风向标”，都没人喊了。
一个不可否认的事实，珠江新城的劲敌，1000万＋的新盘杠把子，越来越多了。
珠城东部保利豪宅，南边的中海大境，如狼似虎。
很多人担忧，珠江新城，价格还会不会再洗一轮？
珠城，到底还有没有戏
这种担心，不无道理。
真正的“行情”，应该是量价齐升的，缺一不可。
但是你看，今年3月的珠城，在中心区住宅120平＋限购放开和传统小阳春影响下，成交量是走上去了。
但对比2023年，仅为当年3月（119套）的一半！
成交量同比腰斩，并且价格还在波动盘整，你说行情来了，狗都不信。买房思路不跟着变，是要接受市场“小锤锤”的。
你以为价格到底了，市场还能再调一波；
你以为老破小蟹货不吃香，没想到，老破大更卖不起价；
你以为顶豪熄火，但人家嘎嘎卖出好几套......
就是这么魔幻，让数据来说话。2024年的珠城楼市，我给大家拎出几个特点：
NO.1
珠江新城房价，仍在深度回调
我们整理了2024年以来，珠江新城小区的成交记录。
以2023年小区平均价为锚点——
OMG，超8成小区最新的成交，均低于去年平均线。价格体系，还没完全稳住。
最主要的因素，珠城还在持续放盘，挂牌达2000套，比去年同期多出500多套
。
大部分业主需要让价5-15％，才能成功出货，珠江新城的回调，还在继续。
珠江新城，“老破大”卖不起价
以前我们说，“老破小蟹货”，最容易淘汰出局。比如花城湾约66平北向两房，保利心语约81平两房，户型尴尬，很难回涨。
很简单，1000万预算的改善买家，还是有点追求的，谁真的愿意挤个北向小两房。
不过现在，价格回调的“第二刀”，开始砍向“老破大”。
上述几个盘，原本吃香的南向大户型，成交价普遍比平均线低了约1-2万／平。
比如丽晶华庭约246平，单价降到4字头，比去年小区的平均价，还要低1.2万／平。
隽峰苑237平、珠光御景238平、粤海丽江花园197平，也需要打个折，成交价低于小区均价1-2万＋／平。
举个真实的例子。
前几天我们看了一套2800万的顶复，最高赞的评论：
“2800万＋豪宅税，搞套天珺256平低层都有余，1梯1户比2梯5户好太多了。”
小区老旧＋大面积＋户型过时，再加个高总价，本身就有点错配。
同等价位下，有更好的新房可选，如果不降价，流动性都成问题。
大货有成交，价格很稳！
虽然珠江新城大部分小区处于“调整风暴中”，有一种大货除外——顶豪。
比如汇悦台，一套约308平户型，挂牌20天成交。
成交单价28.6万／平，对比近3年的价格，依旧很稳当。
前天刚刚卖出的尚东柏悦府，约230平西南向低楼层，挂牌6天，同样火速成交！
作为珠江新城顶豪指标盘，整个小区只有99套，近2年成交也仅有3套。
这套是小区最便宜的房子，上架6天就有大佬相中，砍价812万，最终4688万拿下，单价20.37万／平。
这个价格吧，和去年成交的约432平南向低层大户型，略高一咩咩，想捡漏都难。
广粤尊府，今年也卖出2套4000万＋的大平层，单价22-23万／平。
一套在T16，一套在T17，都是北向中低楼层，望凯旋新世界的中央大园林，视野很不错。
我仔细对比一下，这个价格和2022年相比，不仅没跌，甚至还小幅回升了。
笋盘遍地的珠江新城，真正的大货，是能跑赢市场的。但价格高企，想要捡笋，普通人没戏。
珠城1000万以下成交，最火！
最后，再来个全局视角，看看整体成交分布，很有意思。
珠江新城1000万以下，是最猛的，2024年以来就卖了56套，大部分都分布在西区。
前2年市场火爆，价格高位，原本这些“偏刚需”的客群很难够得上珠城；
现在价格深度回落了，也算给了一条上车珠城的路。
另外，1500-2000万的成交，反倒是最少的。
很简单，这个总价段，市场上有更好的选择。
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这也就是为什么，今年3月珠城新城，成交量有所上涨，但8成小区价格，价格都在跌。
1000万在珠江新城，真的挑不到什么好货。
业主在降价出逃，置换市场上同等价位户型更优、面积更大、居住体验更好的新房。
硬刚珠城，新房选择更多了
熟悉市场的朋友都知道，目前广州浓眉大眼的千万豪宅，越来越多。
新房分流，一通嘎嘎乱杀。
珠城的劲敌，来自两大战场，一个是海珠，一个是天河东部。
海珠湖旁的中海大境，沿着广州大道南，直线距离珠城也就约4公里。
400套房源开盘，约900万＋起步，足足去化7成，这其中不乏珠城的“叛逃者”。
还有天河，最近杀出的保利华创·都荟天珺，主打建面约157-257㎡四房。
一来，总价段约1500-3300万，卡在了珠江新城相对较旺的需求价位。
二来，约9-13万／平的单价，几乎冲击珠城部分二手价格体系。
你想一下，一边是珠江新城约100％实用率全新大平层豪宅，距离中区也就约2-3公——
梯户比、户型设计、楼龄、小区管理......通通吊打二手。
一番对比，你还能淡定地去看，单价约17-20万／平的中海花城湾、嘉裕公馆吗？
所以，你问珠城的价格，还会不会继续盘。
大概率会的，小阳春行情尚且如此，更不用说接下来传统淡季7、8月。广州1000-2000万豪宅，短期依然分流部分珠城的潜在客户。
当然，1000万＋的豪宅选择，其中的门道还有很多，如果你不知道怎么选择，欢迎添加＠房二娃，买房看房，他都能和你聊！
最后你觉得呢，珠江新城，还会跌吗？你看好其他千万豪宅新房，还是珠城？评论区聊吧！
广州房产2024-04-05 11:15:41来自北京市
