唉,广州改善客,快不够用了!

你们发现没有，现在的广州楼市，有了几个特别明显的变化。

变化一：卖地

以前吧，广州卖地，80％都在近郊或远郊。现在呢，80％甚至是90％，都在主城区或者是中心4区内了。

呐～下面两张图就能充分证明：

从上图可以发现，2021年广州第三批集中拍地，总共17宗地，没有一块在中心4区。

而今年4-5月，即将要拍卖的6块地，有4块都在中心区。

为什么会出现这种现象呢？

那是因为，最近两年，郊区市场实在太惨了！增城、南沙、黄埔“跌妈不认”！

尤其是增城，这两年拿地的开发商，几乎没有挣钱的！很多都在“贴地飞翔”（贴着楼面价卖房），连成本都收不回。

呐～碧桂园云顶，不就是最好的例子吗？2.39万／㎡拿的地，现在卖1.8万／㎡起！完全就是卖一套，亏一套。

所以，这种情况下，你再拿郊区的地出来卖，谁会买啊？铁定流拍啊！开发商又不是不会算账。你说是吧？

但是呢，不卖地，又没有财政收入。地铁建不建啦？图书馆、市政公园搞不搞啦？公务员工资发不发啦？

所以，这时候就只能拿出中心区的好地来卖了！毕竟，中心区的地，只要位置好，还是有很多开发商愿意出价，愿意抢的。

你看去年琶洲西331地块不就是吗？几家开发商疯狂争夺，把楼面价直接干到了7.5万／㎡，刷新了广州楼面价记录。

不过，有一说一，中心区卖地多也有好处。因为，选择多了，竞争大了，价格也就没有那么高了。

所以，最近两年会成为改善客买入中心区最好的时机。

变化二：买房

以前吧，大家信奉“是天河就go了”，天河新盘，出来一个，卖爆一个。买房基本靠抢，有的甚至还需要关系和“CSF”。

呐～三年前，保利天汇、珠江花城、天河壹品开盘，不就火得一塌糊涂吗？

◆保利天汇2期开盘现场

◆2021年天河壹品开盘5秒抢完

但现在呢，“是天河就go了”这句话，好像不灵了。天河买房，也要分三六九等了。

地段、学位、交通、户型、环境，少一样都要被别人无限放大了来说。即便你是个“六边形战士”，各方面都不错的情况下，买家也还要继续比价格。

如果价格贵了，他照样不买单！转身就去了另一个楼盘......

是的，这就是当下天河一手盘普遍面临的情况。

那么，为啥会这样呢？

还能为啥？选择太多了呗！（详见下图）

二娃初略的统计了一下，2024年，仅天河，一手楼盘就高达约30个。

根据目前已经公示的楼盘数据来看，已取证还未售的房源有6800多套（不包括还没开盘，或者是还没拿预售证的供应）。

若按照2023年天河总共销售2820套的数据来算，需要约2年半才能卖完。

变化三、卖房

3年前，广州中心区，不管是天河、还是海珠，基本都是大户型比小户型好卖，四房比三房好卖，户型越大往往价格也越贵。

比如，当时天河壹品首开时的价格，90㎡户型备案价基本为7万多到8万多，但128㎡的大户型就要卖到9万＋。

而同期在卖的保利天汇、珠江花城定价逻辑也都一样。

当时，很多开发商都跟我说，120-140㎡左右的户型，总价800-1200万的改善四房是最好卖的。

但现在呢，完全变了。

当下，中心区的低价小户型反而更好出货了，约120-140㎡的大户型，反而不好出货了，因为总价太高，可选择性就越大了。

比如，现在你手握800-1200万的预算，基本可以在天河、海珠横着走了！

像天河和樾府、保利天瑞、西派天河序、西派粤府、江湾和樾、中海大境、越秀观樾、天河壹品、保利天汇、珠江天郦、缦云广州基本都有货可选（详请客参考下图）。

然而，接下来，广州改善市场内卷程度，还会进一步加大！

呐～金融城、世界大观又有新地块要出来了。

此外，连鸽了很久的金融城项目-新城市领院（小高层＋叠院），都要准备开卖了。

对这个盘感兴趣的朋友，也可以加二娃微信了解。因为，户型面积，首推产品，二娃都知道！

更别说加上荔湾、海珠接下来要拍卖的地块了。

所以啊，现在广州中心区，真的一点也不缺房子！目前最缺的，其实是买家，是改善型买家。

没错，在二娃看来，广州改善客，已经不太够用了！

不知道，你们同意我的看法吗？同意的话，点个赞吧！