临近五一，销售、中介们又忙活起来了。
楼市热度提高，最明显的变化是，愿意入场的买家变多了！买房选择上也打开了新思路！
前几天，楼市君就遇到一位网友，竟然卖掉了海珠住宅，买了一套商办。
这操作，到底是咋回事？
｜示意图
买房这件事，越来越多人想明白了
这位粉丝李生，30岁出头，不久前卖掉了昌岗的老房子，手里拿着接近300万资金。
他想要买一套房，投资和体验感兼备，最好上班通勤在45分钟以内。
不过，李生这个预算非常局限，很难做到两全其美。如果想一步到位，就得牺牲地段；要是追求地段，就很难兼顾舒适度。
｜示意图
于是，他买入了一套75方左右的江景商办，总价不到200万。
乍一听，大家可能很好奇：“好好的住宅不买，为啥要考虑商办啊，用300万的预算做首付，完全可以买海珠的改善盘啊！”
确实，手握近300万的选择面并不少。但关键在于，不同选择哪一个性价比更高？
来，我给大家算一笔账。
第一个选项，买海珠住宅。目前，一套海珠三房的平均成本在600万以上，李生至少需要做300万以上的房贷按揭。
按照最低的利率3.85％来算（2024年2月起LPR为3.95％，广州首套房贷款利率为3.85％起），300万还30年，等额本息每个的月供超过1.4万。
而出租的话，目前海珠的三房平均租金在78元／月／平，也就是月租金大约8000元，回报率大约1.6％。
如果算上加杠杆的成本，30年的贷款利息就超过200万，算下来回报率就只有1.2％。
｜海珠后航道航拍图｜广州楼市发布摄
虽说300万足够给海珠住宅的首付款；但是现在市场环境下，李生并不想背负太重债务导致神经紧绷。
第二个选项，全款买番禺的较外围区。
作为一个海珠人，李生属于典型的有地缘情结的买家。他认为：习惯了海珠，看了几次房总是感觉外围区不够方便…
第三个选项，则是海珠商办。一套建面约75平江景产品，所需的门槛不到200万总价。
对李生来说，买房剩下了的一百多万，还可以用来进一步提升生活品质，比如买一辆车、给孩子交国际学校学费...
租金水平来看，海珠西一套70-80方的商办，可以达到近7000元／月，每年的回报率接近6％，比把钱存在银行强多了。
最关键一点，海珠的房子不仅好租，还租得起价！
楼市君统计了海珠整体租金情况，电梯小区的两房单位基本都能租到5000元以上，一些次新的、环境好的小区甚至能接近9000元／月。
｜海珠各街道平均租金示意图｜来源：广州市房屋交易监督中心
退一步讲，哪怕房子不用于出租，商办因为小区更新，管理更好，体验感比一般的老小区舒服太多。
｜环境对比示意图
所以，与其Allin一套住宅，李生想让自己活得轻松，海珠商办就是他的最优选。
“卖住宅买商办”看似是另辟蹊径，实则是房子和现金都有了，生活质量比以前也更高。
属于是进可自用、退可放租。
每成交5套商品房，就有3套是商办
说实话，楼市君打心眼里觉得李生买得对。
一套好的商办，不仅可以占有江景资源、享受主城配套，而且物业管理和产品品质又比老小区强太多，体验完全不输住宅。
｜江景示意图｜广州楼市发布摄
实际上，像李生这种舍弃老破旧，买入市区商办的“反向操作”并不是个例！
从数据面上看，今年市区商办物业的成交势头，比住宅还要猛。
最近六年，广州中心四区商办成交占全市成交套数的比例，从2018年的9％，飙升至2023年的34％，噌噌噌地翻了近四倍！
尤其是今年的海珠商办，就更火了！
海珠商办占全区商品房的比例，从去年37％涨到今年一季度的58％。（海珠商办成交套数／海珠商品房成交套数）
这意味着，每成交的5套商品房，就有3套是商办。光是今年第一季度，海珠就网签了600多套商办产品。（来源：中指院）
如果再看单盘，这种趋势就更明显了。今年海珠成交排前五的一手项目，基本都被商办包揽了，占据了榜单前四名。
一句话，商办产品的背后，是你想象不到的活跃。（如果你想成为包租公、包租婆，欢迎扫码进群↓）
三大顶流商办，搅动海珠风云
不过呢，虽然商办门槛较友善，就不意味着可以“闭眼入”。
有着优越地段、稀缺资源、高品质的资产，才拥有更强的价值支撑、走出独立的行情。
越秀地产作为深耕海珠的国企，它往往能够洞悉不同买家需求，找到与之适配的地段。
【越秀·天荟江湾】
风口上的滨江稀缺资产
大家知道，广州最贵的房子都在珠江边上，比如单价30万＋的汇悦台、广粤尊府。
当中，又数南向望江地块更为稀缺，占比只有1.5％（来源：中指院）。
比如坐落于后航道的越秀天荟江湾，体量约55万方的商业地标，一次次地站在了风口之上。
这个项目的最大突破，是涵盖了江畔、公园、广场、商业等业态。这种极致的“多元融合感”，在整个广州都是非常拔尖的。
在建筑设计中，越秀天荟江湾发挥一线南向江景的优势，因地制宜吸取了珠江的流水灵感。
滨江商业Mall采用了退台式设计，将错落有致的天际线，与珠水城景完美融合。
目前，项目楼下的滨江商业Mall已经封顶，招商也已经启动，预计明年交付至岭南集团。
｜滨江商业体效果图（以最终交付为准）
在这里，可饱览270度珠江江景，出门步行几步路，就能逛街购物、打卡美食网红店、走进艺术空间...
在广州，这种一站式搞定所有需求的超级城市综合体，屈指可数。
更关键的是，随着板块配套落地，项目的价值还会更上一层楼。
比如海珠环岛路石岗路-大干围段，去年已通车；等到整条环岛路通车之后，这里就是继琶洲后的海珠第2个形象展示带。
围绕这段环岛路的交通工程也在加速，地铁10号线在大干围设站。
目前该线土建进度已完成83％，预计2025年开通。（来源：广州地铁）未来可一轨直达越秀淘金（寺右新马路站）、天河路商圈。
所谓路通财通，四方之财如同活水一般流动，为越秀天荟江湾吸引百万人流量。
在产品设计上，越秀天荟江湾打破了城央江景综合体，动辄上千万的高门槛，推出建面约36-74㎡南向望江资产（部分单元）。
建面约36平的户型，它匹配了市场最旺盛的需求，能以总价85万起的小投入，撬动双倍租金收益。
以建面约74平的户型为例，总价不到200万就能入手，还是即买即用的现楼。
该户型不仅实现一线南向望江，而且室内约4.5米的层高、客厅挑空，让空间感和视野完全可以媲美江景豪宅。
可以说，无论是性价比、地段、配套、产品、通勤、景观，越秀天荟江湾都是目前海珠商办的“六边形战士”。
加上最近的新规，熄灭了未来同类产品新增的可能，稀缺性进一步拉满。
【星汇海珠湾】
老城烟火气的集大成者
以往大家印象中，市中心商办项目投资固然好，但没有花园，生活氛围不足是通病。
但星汇海珠湾不同，它经过7年的沉淀，蜕变为一座聚合了滨江商业、办公、自用、文化休闲功能等一体的建面约56万方大城。
比如楼下配有内外“双公园”，外部滨江公园（规划中）相当业主的“后花园”。
｜项目效果图
项目配建的约3.6万方广纸历史公园，相当于5个标准足球场的大小。
漫步其中，你能在广纸工业遗迹片区、工业雕塑园内，游览底蕴浓厚的遗迹，浸润于历史与文艺之间。
此外，项目门前还有繁华商业广纸天地荟，想要三餐小聚，娱乐休闲，你下个楼就行。
｜广纸天地荟实拍
总之，选择星汇海珠湾你能得到的不仅是确定性的地段，一套好租、好用的房子，还有大型公园、潮流商业齐备的滨江生活。
这也是星汇海珠湾的众多业主中，自用居多的原因之一。
项目在售建面约61-95平江园商办资产、建面约136-260平江畔大平层，大小户型都有得选，满足买家不同需求。
比如建面约95平轻奢空中墅，做到四空间的超实用设计，总价约260-390万。
对比海珠相近品质住宅，4房面积平均需要130平以上，门槛接近1000万，在星汇海珠湾只需要约1／3。
众所周知，传统的商办设计，层高往往会被挤压，显得压抑。
而项目的产品打造了约4.5米的层高设计，空间和视野都得到了延展，最大程度地观赏江景、园景，体验感堪比千万级豪宅。
临江而建，楼下就有潮流商业和城市公园，这样的配置给予的，足以媲美千万级的体验。
目前，星汇海珠湾还有少量约5米层高的产品，总价仅180万起，有兴趣的朋友赶紧拼手速！
【琶洲ONE57】
CBD的财富硬通货
如果说商办产品，最重要的是“吸金”能力；那么琶洲ONE57的入市，给出了一个标准答案。
总价约155万起、直线距离地铁约124米、一站到会展...凭借这几个关键词，它自面世以来一直非常火爆。
看地段，项目位于琶洲最成熟的西区，旁边就是索菲亚和丸美，距离琶洲大部分总部大厦不过数百米。（来源：百度地图）
更重要的是，琶洲ONE57背后有会展这张王牌，一年800多个展，带来上千万客流。
目前正在举行的第135届广交会，已吸引全球200多个国家和地区、超12万家企业参展，比上届同期增长22.7％。（来源：光明日报）
在广交会期间，周边酒店、公寓基本处于爆棚满租的状态，约50平户型的租价达到700-1300元／天。（来源：携程）
即便是3-4倍的日租金，依然有70％以上的酒店、公寓满房。
而琶洲ONE57，凭借近会展中心、近地铁的优势，未来也会成为最炙手可热的房源。项目旁的磨碟沙站，是8／18号线的交汇点。从磨碟沙站出发，一站就可抵达琶洲会展中心、珠江新城CBD。项目的辐射范围，涵盖超50万的活动人口规模。
｜备注：非标准比例绘制，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出承诺相比琶洲CBD内，动辄一两百平起步的商办项目，琶洲ONE57推出建面约34-67平小户型，总价非常可控。其中，最受欢迎的是建面约34平灵动户型，总价仅155万起，轻松就能“踏入”琶洲。
不管是入手还是租住，琶洲ONE57的保值增值性都非常有潜力。
站在客户角度，一套好的商办不仅代表更多元的生活方式，更是占有城市资源的重要方式。
这也是为什么随着市场行情转变，商办产品的走红已经是大趋势。
现在，越秀多个项目联合让利，推出“五一提前福利”，给了买家买入优质资产的机会。
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广州楼市发布2024-04-25 18:48:59来自广东省
