“6月广州二手房成交量终于破万套,攀上近15个月以来的最高峰”唉,激动个P,照这种去化速度,广州18万二手库存什么时候才能消化完!
图源贝壳内网15万套,卖了8年。
不会有人以为消化广州二手库存,整个去化周期只要18个月吧?18万套挂牌总数,除以每个月成交破万套,等于18个月?首先看去化一端:新政首月成交反弹,有没有可能只是因为新政蜜月期使然?其次看库存一端:18万套仅仅是贝壳单平台的挂牌数,其他平台还未计入;而且,这些库存不会一直只流出不流入。熟悉贝壳数据口径的同学都清楚,平台单日成交几十套上百套的隔壁,永远跟着一个成倍数增长的“新增挂牌量”。
图源贝壳,6月某工作日截图就是这一天,你终于从库存清走了104套二手房,不好意思,同一天又有1308套新增二手房挂牌上架。
2016年贝壳开始有成交记录,截至目前,平台累计成交156612宗二手单子(其中包含3033宗车位、5032宗商办、以及148547宗住宅)。
图源贝壳你猜,18万+要不要多等下一个8年(这里头已考虑平台市占率变化,酌情缩短时间)……
所以,你还觉得最近“创新高”的二手成交量值得喝彩?而小区挂牌率,更是如一柄达摩克利斯之剑,高悬在二手房东头顶之上!在二手房流通市场,5%的楼盘挂牌率,几乎是一条警戒线的存在。它可能意味着房东卖房,竞争激烈,价格内卷,转手困难,成交周期被无限期的拉长。但你敢信,这些特征,已经成为广州大多数“主流小区”的通病!PS:我这里的“主流小区”需符合两个条件:
1.去年成交15套及以上,月均1-2套,刨除长期0流通的“僵尸盘”;
2.主要建成年代在2000年及以后,能达到“住人”的基本需求。按贝壳数据口径,符合广州“主流小区”定义的总计277个楼盘,目前平均挂牌率高达5.17%。这意味着,广州主流小区,整体挂牌率已触及5%的红线。更可怕的是,这些平均挂牌率并没有很明显分化的情况。经统计,挂牌率超过5%的,有142个,占比51.25%,相比年初增加了3.25%。这一百多个楼盘不得了,挂牌率平均一下,都有6.53%,最高14.64%。换句话说,整个小区,每7个业主,就有1-2个在卖房……广州11区,平均挂牌率超过5%的,有5区:从化6.39%>增城6.10%>番禺5.82%>天河5.57%>南沙5.24%。平均挂牌率在3%-5%的,有6区:花都4.92%>白云4.80%>越秀4.51%>黄埔4.18%>荔湾3.84%>海珠3.81%。
平均挂牌率小于3%的,挂0。
这意味着,广州全市,近一半是高挂牌区,而高挂牌的队伍里,除了近远郊,天河,也在其中,比南沙的平均挂牌率还高。
由此可见,高挂牌率小区,割肉比别人狠,成交比别人难,连中心城区天河也无法幸免。
今年以来,广州楼市新政一直不断在出,但喂糖的对象很明确,基本主打新房市场。从前,我们经常听到的是“以小换大”;但最近,“以旧换新”竟然成了官方口号和政策。今年的二手楼市有多难,DDDD,连部分天河房东都知道,“尽早脱手,方为上策”。从年初到现在6月基本过完,我发现,广州许多主流小区的挂牌量都在持续上涨。将近6成的小区在经历阳春和新政蜜月期疯狂去化后、挂牌数依然是净增的,挂牌量增幅11%。挂牌量变化最夸张的是两个小区,一个来自增城的敏捷绿湖首府,从年初86套涨至目前的156套,净增81%;另一个,则是天河某小区,年初挂牌在售42套,现在已增加至73套,半年净增74%……想知道是哪个小区吗,直接扫码加@大嘴,免费领取包含《广州277个主流小区近半年挂牌变化汇总图》等二手房资料包。今年成交均价、近半年挂牌量变化、目前挂牌数及挂牌率、从挂牌价到成交价的议价空间等等信息,干货拉满。最后问题来了。你觉得接下来的广州二手楼市,还能继续维持热度吗?你会选择二手房吗?评论区聊聊。有其他买房/卖房问题的,也可以私聊@大嘴,我们还会把你拉进相应的买房/买房交流群。![]()