[摘要] 持续的调控，已经使得全国别墅市场的成交量都明显下跌，尽管别墅价格始终平稳，在市场低迷的情况下，或者别墅营销一直强调的“圈层”概念都不足以解决问题。人性化服务、别墅功能多样化的挖掘，或许才能使别墅市场闯出一条新路。
别墅营销重在提供人性化服务以及文化营造
嘉宾在热烈交谈
陈勇说：“做项目就是做稀有性，越高端越要个性，个性就是稀有性，房地产每一个土地长的不一样，所以每一块地都有自己的个性，这个就是营销的东西，就是把它特有的东西挖掘给客户，他的稀有性跟他的个性对应，每一个喜欢东西不一样，但是你要把你稀有的东西给客户。另外我觉得以前做别墅是对个人，因为以前的角色是一个人，投资和家里面用，现在已经不是一个人，现在都是高端的家庭讲话和家庭的讨论，所以对于家庭的营销很重要。我们有客户一次要看十几次房，老人小孩都来看，大家都讨论到这个房子怎么样，因为这个房子涉及到每一个人的需求。”
王一鸣在人性化服务方面做了补充。“既然有真正的高端就有威高端，真正的高端物业是比较在一个区域内能够形成标杆，这个是基本的特色。只要起到别墅销售，反应就是做圈层营销，然后通过这种方式促进购买行为，谁都会这样想，虽然这个圈层里面人很多，但是我们知道广州别墅市场上面大家都是这套方式，我们更注重营销服务，也就是说针对不同客户的需求，采用不同针对性的营销手段的方式。比如说我们看到一个客户特别喜欢搞收藏，我们就可以搞一些收藏品让他体验一些，比如说他特别的喜欢古董，那么我们就要用一些清朝的古董给他，我们会根据他的喜好设定一些服务的内容。”他说。
在别墅的风格打造方面，瀚华建筑 董事长、总建筑师冼建雄说到，别墅的风格，跟当地的气候特点等结合起来，而不单纯追求欧式等外国风格。他说：“东南亚的风格和泰国、欧洲有很好的经验，因为他们的气候特点跟广州还是比较显现，潮湿、热这个都非常的显现，还有遮阳和通风采光把通风的面积做的更大一些，这个都是比较适合南方地区，建筑风格无论是现代还是古典都可以，但是空间应该做的更符合南方人的居住特点和气候特点。”
投资多居多引发别墅空置率大 别墅盘该解决住的问题
张董说：“空置率比较高有一些是纯别墅，还有洋房跟别墅结合在一起，洋房跟别墅结合这样的人气会比较好，但是纯别墅又是比较远的话，还有高端的物业他们的空置率会相对的高一点，还是要看这个社区的物业配套，是否能跟得上这个房子的设计，这些都是相关联的。”
黄韬更是指出，如果楼盘空置率过高，物业可能会被市场淘汰，而不是。陈勇也表示，之所以空置率过高，是因为别墅买家的出发点都是投资。龙斌得提醒：“别墅投资一个观点就是，别墅投资从房地产投资来看是可以去考虑的领域。但是在现在的情况下，我觉得别墅投资可能也要有一些选择性的投资，选择阶级的品牌，社区有没有成为比较理想生活模式潜质的盘，还要考虑到别墅稀缺性。从建筑、园林管理等归结到一点，就是这个别墅盘有可能成为大家比较理想生活居住交往的场所。”
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