[摘要] 广州，2016年1月12日 - 仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示：“纵观2015年广州甲级楼市场，无论在需求和租金方面均较2014年有明显上升。
工业物业
物流园
电商对配送效率要求的提高，推动广州市非保税仓储需求。尽管社会消费品零售总额增速持续放缓，线上消费却保持相对稳定。物流配送逐渐成为电商竞争力的重要一环，广州市非保税仓仍然倍受电商青睐。本年度广州共有约16万平方米新增非保税仓储物业供应，分布在从化、花都和黄埔，扣除定制仓后，可租赁新增供应仅有约12万平方米，总体供应较为紧张。可选租赁空间的有限性使得部分租赁需求向周边城市溢出，2015年第四季度，全市空置率环比微升1.5个百分点，全年同比仅下降0.8个百分点至4.7%。来自周边城市新增供应的竞争使得全市非保税物流园市场开始面临一定空置压力，租客的谈判力度加大，导致全年租金增速同比相对放缓。然而仍有部分对于配送时效要求极高的租户呈现对广州市非保税仓库的较强偏好，支撑业主信心，推动全市非保税物流园租金全年上涨2.9%。
保税仓储物业活动逐渐活跃，租金稳定上升。保税仓储方面，跨境电商的快速发展带来了大量新增租赁需求。本年度广州共有约18万平方米新增保税仓储物业供应，其中约11万平方米为坐落于富力空港物流园区的跨境电商专用三层楼仓。新项目的入市推动全市保税仓库空置率环比上升约8个百分点至13%，与去年末基本持平。全年净吸纳量达到约15万平方米，为历年峰值，南沙自贸区内保税仓储物流园租赁情况较好，整体空置率极低，租金得以受惠。尽管受益自贸区政策，但在宏观进出口疲软的影响下，2015年全年，广州保税仓储物业租金增速比去年相对放缓，全年增长4.8%。
产业园
由于广州市信息技术等科技产业类型的持续发展，本年度产业园需求增长稳定。位于天河科学城、番禺番山等区域的新增供应品质较好，区域租金价格有所提升。2015年广州产业园区租金全年同比上涨6.5%，至人民币72.1元每平方米每月。鉴于经济结构改革和产业升级的势头良好，在需求的稳定带动下，预计2016年全市产业园租金将保持增长趋势。
市场展望：展望未来，仲量联行广州工业地产部副董事黄伟栋表示，预计2016年非保税仓储的需求将继续由电子商务、第三方物流和零售商共同驱动。供应方面，未来12个月，广州非保税仓储物业供应仍然有限，全年预计仅有约11万平方米的非保税仓储物业交付使用，集中在黄埔区。新增供应大部分为定制仓库，自用需求较高，但租户迁移至珠三角地区的需求增加，预期部分业主短期内将面临一定程度的空置压力，加价空间受限。据仲量联行初步统计，至2016年末，珠三角地区将新增超过40万平方米优质非保税仓储项目。因此，黄伟栋预计，未来12个月广州非保税仓储租金涨幅将维持在2-3%左右，而空置率将维持在3-5%的稳定水平。
南沙自贸区的利好效应预期将继续发酵。从中长期来看，人民币贬值的趋势预期，国家对外贸市场的政策性刺激作用，例如一带一路的国家战略，将对广州保税市场产生积极稳定的影响。目前活跃的需求和相对缺乏的供应将促进广州地区保税仓储物业进一步发展，预计2016年广州地区保税物业租金增幅仍将相对乐观。
宽松的信贷政策与活跃的投资市场助推高端住宅销量。2015年“330政策”的发布拉开了全年火爆的住宅销售市场的序幕，二套房首付比例的降低，营业税免征年限由五年改为两年大大提升了买家热情。一年内央行五次降息，一年期人民币贷款基准利率从5.35%降至4.35%，较大幅度的降低了住房买家的还贷压力。上半年股票市场交投活跃，沪指一度升至近年来高点，部分获利离场的散户将资本转移至房地产市场，推升了房地产市场的交易活跃度。随着后期股指回落，之前房地产投资持观望态度的买家更多的偏向房地产，使得第三、第四季度住宅市场销售量维持在高位水平。2015年，全市新建商品住宅签约9.29万套，相比2014年全年上涨28%。在高端住宅市场，全市高端住宅销售3,250套，同比大涨113%。2015年第四季度，在央行第五次降低存贷款基准利率，及广州当地国有银行提供更多的住房贷款优惠的情况下，住宅市场延续了前两个季度的活跃态势，仅仅略有回落。第四季度高端住宅销售量达823套，同比上升30%，环比下降10%。
全年住宅市场资本值小有增幅。二手市场，由于市区新推盘项目有限，2015年新竣工项目仅达2014年的7成约3,000套；在新推售房源中，核心地段项目仍然有限。综合价格、房型和小区设计等方面的原因考虑，一些希望享有成熟便利的生活条件或优质的教育资源的买家转向二手高端住宅市场。天河北地区由于地理位置优越，人口集中，同时房源有限，一时形成了供不应求的局面。然而由于片区内高端住宅大多有8-10年楼龄，使得资本值上涨有限。珠江新城新盘集中交付，新增大量供应，但仍然随着高素质人口的涌入，租金得到一定程度的上涨。滨江东与二沙岛地区由于可售房源皆为大户型高总价，进入门槛较高，所以市场维持平稳。全年来看，广州高端住宅资本值同比上升3.3%。
租金价格被中心商务区租赁需求稳步推动。新设立或搬迁的内资金融公司与专业服务业公司的涌入为珠江新城商务区带来了大量的新增高收入人群，相应地增加了租赁需求，使得片区内租金小幅上涨。天河北由于两大高端商务区，房屋租赁价格相对珠江新城性价比略高，更受白领租客追捧。全年广州地区高端住宅租赁价格微升1.8%，至人民币86.2元每平方米每月。
市场展望：展望未来，仲量联行华南区研究部总监曾丽认为，房地产行业作为我国经济的重要支柱行业之一，仲量联行预期为维持经济稳定增长，政府会继续鼓励住房消费，达到去化库存的目的。作为一线城市，广州住宅市场方面将继续受到两个利好支撑：一，稳定的购房需求。普通及中端住宅消费的需求长期趋稳，稳定整体住宅市场局面不变；二，预期短期内发展商继续消化库存为主，价格增长幅度不会过于进取，有利于维持整体的销售量。
豪宅市场方面，预计2016年高端住宅销售量将会较2015年略有回落，这主要由于市区内高端住宅的项目储备越来越少，新的土地供应集中在核心地段周边，需要一定时间形成优质的配套环境．预计2017-2018年期间的新增高端住宅竣工项目套数只达2015-2016年期间的一半，这将影响2016年的新推楼盘数目。虽然预期买家仍然追捧高端项目，看中未来的潜力，但是供应的回落将减少2016年全年的销售套数，预计比2015年减少15%。
价格方面，新推盘高端住宅项目的数量有限会使部分买家转向存量市场，从而维持二手销售价格坚挺，预计小有增幅。同时市区内高端住宅成熟的配套设施及便利的生活环境，预料将进一步推高高品质成熟小区的资本值，预计全年资本值有3-6%的增长。
在租赁市场上，随着新进驻广州的企业继续上升，预期整体租赁需求维持稳定。然而由于珠江新城高端住宅的租赁房源在2015年的大量释放将提供更多选择给租户，曾丽预计全市整体租金增幅保守，将保持同比3-5％的稳定增长趋势。
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