4月份，国家发展改革委官网发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》，首次提到了“收缩型城市”的说法。发改委指出，收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中。
文件出台以后，业界对收缩型城市进行了诸多解读，其中大多引用了同一组数据：2007—2016年，我国660个城市中，总计80个城市出现不同程度的收缩，占比高达12.1%！“收缩型城市”这个概念颠覆了很多人的观念，毕竟在城镇化如火如荼的当下，大家普遍都认为城镇是越来越大。
说到收缩型城市大家脑海里首先浮现的肯定是那种原本资源丰富的城市后来因资源枯竭导致衰败，典型的如玉门市。虽然春风不度玉门关，让这里土地变得贫瘠干旱，但是这片土地下却有着石油资源，依托石油资源也让这座城市巅峰时人口达到10几万。随着石油资源枯竭，市政府搬迁到70公里外的玉门镇，老玉门人口不足2万。“9万人弃城，甘肃玉门沦为空城”等字眼不时见诸报端，稀疏的人流、荒废的住宅，昔日辉煌难再现。老玉门气数无法逆转，几千块就可以拥有一套大三房。福祸相依，一个地方的衰落也带来另一个地方的兴起，新玉门城外成排的高大的白色风力电机，旋转在慌乱的戈壁滩上，新能源取代石油成为新玉门的支柱产业，让这个城市开启新一轮的发展。当然，在新玉门，几千块只是一平米的价格而非一套的价格。玉门市的这种收缩时是被动的，通过断臂求生的方式让城市重获新机。在很多城市，由于新区地广人稀，开发新区比旧区改造划算得多，并且规划起来也更容易，更能与时俱进，更能满足人们对美好的生活的向往。但是这样的操作，也可能会加速老城的衰败，导致老城的居住环境急速恶化。被动收缩型城市对于大部分东南沿海的城市而言还是比较陌生的，但是主动收缩老城体量迁移人口，新老交替的城市改造已经成为了目前绝大多数城市的选择，这值得我们注意。
*戈壁滩上风力发电厂
以汕头为例，城市的发展一路东进，商圈从小公园到中旅，在到南国商城（现在的苏宁广场）所谓的21街区，直至现在的东海岸和濠江的滨海新城。随着城市的变迁，越往东越有城市的感觉，整个市容市貌也越加漂亮，另外超高的人口密度也让这座城市变得拥挤，所以也不难看出为什么市政府一直在推进新城的建设，除了GDP之外降低人口密度也是目标吧。但是汕头不像珠三角有那么大人口吸引力，除了市区外其他地区的人口都是净流出的，那么新城的人口来源也就只有从城区搬到新区，政策引导下的人口内部转移最直观的变化就是商圈的更替，人就那么多，新城的兴旺往往代表着旧城落寂。所以现阶段最让买房人纠结的一件事的就是，买旧意味没有空间（特别是那些没有学位绑定的老破小），买新需要一定的周期等待。
汕头城市规划
房地产发展到现在这个阶段已经很成熟了，小区的规划，商业的业态，乃至城市建设近10年都没有太大的变化。从步梯房到电梯房在到带花园的高端洋房。以前的一个新城的建设，老旧小区的人员有置换改善的刚需，而现在新城，对于大部分居住在市中心次新高层的人员而言，置换并没有那么的急迫。所以这是现阶段所有新城建设一个比较重要大的难点，怎么吸引人入住，不让新城变鬼城。对于广深这样的大城市因为有大量新移民涌入，只需要利用价格差+交通配套就可以将大部分人往新城引导，毕竟市区那么贵，不是人人都买得起。而对于还是处在本地人口腾挪的城市而言，新区是否值得追捧，就需要慎重考量。
那么是否像粤港澳大湾区这种强力的人口吸引力强劲的地区，就可以跟着规划乱买了呢？答案显然也是否定，举个简单的例子，南沙作为粤港澳大湾区的几何中心，广州的城市副中心，算是粤港澳大湾区规划受益的地区了吧，那么是否买到就是赚到呢？答案显然是否定的，比如有些CEO项目从投资的角度来看，基本是亏的。比如南沙现在最贵的项目，单价4万+，基本和番禺万博，黄圃鱼珠等近市区的项目单价一致甚至更高。首先南沙既然定位为广州的副中心，那么的作用还是分担市区拥挤的人群，还是更倾向于改善刚需型的人群。郊区CEO盘的定位和地区规划定位产生冲突，意味着这样的项目在未来很难找到目标人群接手，豪宅项目的溢价空间需要花费更长的时间的才能被消化。
随着各个城市群建设的推进，夹在中间的小城市不可避免地会被大城市吸血，被动地走向收缩，但是大城市因为人太多，也主动地做瘦身运动，减少主城区人口。能否跟上城市的节奏，选对地方，是接下来每个购房者都应该慎重考虑的事。在当前的市场行情下，一定要考察好项目本身定位和该地区未来吸纳的人群定位是否一致。被动的收缩趋势看得到逃离即可，但是主动的收缩，未来会怎样充满着各种不确定性。祝各位好运，都能压对宝。
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红爷2019-07-19 15:02:47
