第二，不同单价与房型组合的销情形成了“冰火两重天”的极端不均衡格局
本次黄金周广州楼盘畅销必须具备单价与房型三大要素的组合条件：性价比高的单价×紧凑型的房型面积＋良好的销售力=畅销。这一畅销公式一定程度上已经在广州楼市成为调控后盘整阶段的营销定律。除上述珠江新城楼盘销情两极分化的例证之外，其他区域亦普遍呈现该公式的特征。如畅销楼盘白云大道云山诗意（毛胚单价7500元、主力面积区间为80㎡）、岭南新世界（单价8200-8500元/带1200元装标、主力房型三房90-96㎡、二房76-78㎡）；华南板块雅居乐“雕刻时光”（单价8000元/带1000元装标、面积区间79-83㎡）；北天河板块保利林海山庄（单价8500元/带1500元装标，面积区间82-110㎡）；宝岗大道板块认筹情况良好的可逸豪苑（主力面积区间96-99㎡）等项目的市场表现，已经充分论证了楼盘总价控制的重要性，亦即房型面积与单价组合设计对成交的决定作用。
第三，品牌与规模的分野愈加成为楼盘推广成效的分水岭
本次“五一”黄金周楼市，在同等的区域条件下，品牌度高与规模较大的楼盘更加有力量争夺推广传播的话语权，从而引导潜在客户的消费取向，并且在品牌公信力与形象力方面更加贴近消费需求，因此普遍人气与销情对比过往更加大幅优于品牌度弱和规模相对较小的楼盘。而在花都、从化、新塘等相对偏冷的区域，这种现象更加明显。如南沙碧桂园的丁财两旺就直接导致了在附近的其他中小型楼盘现场的门可罗雀。因此，品牌与规模的分水岭作用在楼盘销情方面已经愈加明显。
总体而言：08年“五一”黄金周楼市以“不均衡性”为主调而展开，并且围绕着“区域”、“单价/房型组合”以及“品牌与规模”三大要素的不同表现，演绎着供大于求、冷暖不均、此消彼长、结构重组的广州楼市新格局。并且可以预期，这种“不均衡”的市场格局将进一步得到巩固并持续深化。
研判立论
经纬行认为，正是基于这种“不均衡性”在“五一”楼市档期的集中体现，可以对广州楼市作出“健康市场格局初现、结构性矛盾转移”初步论断：。
论断1：健康市场格局初现
研判基础
绝大部分项目都畅销的楼市将是引发泡沫与虚火的温床，而绝大部分项目都滞销的楼市则潜藏着崩盘的巨大风险，以上两种市场形态都不属于“健康”的范畴。反观本次“五一”楼市所呈现的冷热不均，既有相对滞销的楼盘，亦不乏交投活跃的项目，而且并不具备集体畅销或集体滞销的特征，因此广州楼市向健康形态发展的趋势已经较为明显；
在供过于求的市场关系下，买方市场的格局已经形成并巩固，卖方的竞争意识不断加强，表现为对消费需求的充分尊重。总体上在产品、配套、服务、装标以及推广等方面的水平将得到不断的提高，并且将未能适应市场变化的企业淘汰，这亦是楼市趋向健康的重要标志之一；
从“五一”销情可以判断出，以首次置业和改善型二次置业的用家已经在消费结构里成为占压倒性比例的购房主体，而炒家则日渐式微。这种以刚性需求为主导的市场结构是楼市健康发展的关键标志；
另外，根据经纬行“五一”黄金周在各大楼盘及看盘接送点针对看楼客户进行的580多份抽样调查，所得出的结论除了验证了刚性需求为主导的销情判断之外，更反映出潜在买家的消费信心正逐渐回复，其状态远比部分行内人士的判断来得乐观。因此，更加有理由相信，形成健康楼市的各种基本面要素正积极生长。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
