[摘要] 王先庆在论坛上发表主题为“通胀紧缩背景下珠三角房地产业面临的挑战与对策"的演讲。王先庆认为，当前通胀与紧缩带来考验，珠三角房地产面临的主要挑战是第二产业转型升级慢，第三产业发育成长慢，出现转型困境。退二进三，进退二难。
（一）主要挑战
1、一大困境：第二产业转型升级慢，第三产业发育成长慢，出现转型困境。退二进三，进退二难。
2、二大不确定
（1）调控政策到底有多大冲击？
中央政府也在想更多的办法，让国民经济不要过度依赖房地产发展。保障性住房的加快建设，也冲击着商品住房。根据住建部的数据，明年我们要完成一千万套保障房的建设，这部分投资将超过1.3万亿元。如果全部完成的话，将占到地产投资规模的20%左右。从占比来看，对商品房的影响是很大的。但整体而言，不确定性因素太多。政府部门还没有真正掌握市场经济环境下如何管好住房市场的本领。例如，应对危机的4万亿下来以后，全投到了铁路、公路、基础建设，但是最后据不完全统计，70%到了房地产，到了房地产以后房地产就开始出现报复性反弹。以恒大为最典型，本来死掉了，占了很多的地，不行了，没有想到一下子4万亿有如春风化雨，资源变资产、资产变资本、资本变资金，一下子变成了中国的首富。
如果未来十年中有一次世界经济危机发生，估计一定会在中国。而导致中国经济危机的原因，一定是房地产。更主要的是，这种经济危机是以政府无力调控为背景下而爆发的。格林斯潘说过一句话：“当泡沫形成的时候，如果它们不破灭，谁都不知道它是泡沫，但是泡沫破灭的时候，谁都知道它是泡沫，但是已经于事无补。”今天的中国就是这样一个情况，谁都知道是泡沫，包括通货膨胀也是的，肯定是要破的。在这种背景下，房地产是火爆了，政府也高兴了，房地产商也高兴了，老百姓难了。但是包括政府和房地产商心里都在打鼓，说这种玩法肯定长不了，但是谁都心存侥幸———我会好好的，承受那洪水滔滔的一定不是我。谁都在想这一天会不会到来，但这一天肯定会到来，但是多长时间呢？
（2）税费改革将如何推进？
附加在土地和住房上的税费太多，成为中国百姓的重负，也成为政府敛财的最主要工具。
3、三大缺口
土地缺口（城市发育不良，进程慢，但土地供给却被提前透支）
市场缺口：当投机退出，人口回流潮开始，居家消费需求能否承接？动力衰竭何时出现？如东莞楼市。例如，珠海目前外部购房的比例确实很高，达到50%-60%，就珠海整体人口规划来讲，市场潜力还有多大？。
价格缺口（三年跳空缺口是否回补？压力多大？）
（二）机遇与机会
1、补课：城中村改造，推进城市化进程
2、打气：一体化（二三线城市及郊区、城镇，迎来前所未有大机遇，成为主力）
城轨及其他： 跟珠三角一体化息息相关的还有信息服务业，如长途电话、移动手机等取消长途话费、漫游费等。基本公共服务的一体化，也就是文化、教育、卫生、公交、住房和就业保障等，将在保障珠三角常住人口的基础上，逐步对外来人口也将提供一个保障。2014年，珠三角将全面实现公交一卡通，并逐步扩展到城际轨道。到2030年我们珠三角的城市轨道将覆盖到广东省的粤西、粤东、粤北。
珠港澳大桥：港珠澳大桥的建设和通车，让珠三角一体化的进程将融入更多国际元素，使楼市重现昔日辉煌。上个世纪90年代，就是在房地产发展的上个高潮当中，珠三角吸引了非常多的香港人和澳门人到东莞、广州、深圳、中山等城市置业。深圳的皇岗口岸，东莞樟木头、常平，集聚了非常多的港澳同胞。以前每到中秋节和春节都有超过20万港澳同胞在常平或者樟木头过节，但是我们当时的市场不规范，加上基础设施还不完善，后来慢慢地港澳台客户就退出了珠三角楼市。 但是随着港珠澳大桥的施工以及贯通，从香港开车到澳门，或者到珠海、中山，大概只要30-45左右。深中通道开通之后，中山到深圳也只有30-45左右的。应该说到那个时候香港澳门，以及珠三角的几个城市将会纳入到1世界超级的都市圈中。同时由于珠三角优越的宜居环境，以及价格优势，会再次燃起港澳客户置业的一个新热潮。现在越来越多的开发商开始重视在港澳地产做楼盘促销，虽然现在效果不明显，但这个是珠三角的楼市蓝图。
3、换轨：退二进三，大量旧厂房，转型与发展
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