[摘要] 新“国五条”细则发布，措施之严厉令整个房地产市场和买卖双方顿陷迷茫与慌乱。其中，“二手房征收差额20%个税”更率先点燃各地二手楼市，3月8日，加班加点一周的郑州市房管局，有工作人员因长期工作体力不支，在窗口接件时休克被救护车拉走抢救。
新“国五条”细则发布，措施之严厉令整个房地产市场和买卖双方顿陷迷茫与慌乱。其中，“二手房征收差额20%个税”更率先点燃各地二手楼市，3月8日，加班加点一周的郑州市房管局，有工作人员因长期工作体力不支，在窗口接件时休克被救护车拉走抢救。在广州，新“国五条”细则发布后工作日，市房地产交易登记中心二手房交易收件量是平日的三倍，各区交登中心更是连续多日出现“排长龙”等过户的情景。据满堂红的数据显示，仅3月1日~11日，经该公司促成的二手房交易签约量已经是整个2月份的1.5倍。
除了二手房买家为避交易重税而抢着过户外，与新政有关的各种小道消息在坊间不断流传，购房者与新政之间的博弈亦在暗中升级，形形色色的“妙计”、怪招、损招层出不穷——这边厢，小夫妻为享受首次置业优惠而“假离婚”；那边厢，业主为躲避20%差额重税，四处寻找装修公司开具大额发票……“地方版”未落地之前，表面看起来仍风平浪静的楼市，其实已经暗流涌动，出现了林林总总的买家新百态，当中的一些操作手法其实是具有一定风险的。
为减税急补装修发票 其实作用甚微
“个人售房将按转让所得征收20%个税”这一调控重拳令那些买了毛坯房的业主最郁闷了。收楼一年、刚刚把新房装修完的许先生就是其中一个，他为这次装修连材料带人工共花了17万元的费用，但他却为了省钱，没有让装修公司开具发票，只是让其开了一张可保修的收据。“我是在不同的店铺采购装饰材料的，少的几十元，多的数万元，没有一家开出过正规发票。”
无论你装修得多豪华，住房在转让时能扣除税费的装修费限额，只能是房屋原值的10%。王荔珏 摄
许先生表示，新政细则出台后，他曾找装修公司的老板商量，让他补开发票，该老板却是一脸为难地说：“我是可以帮你补回发票，但你也要再多补给我8％的装修费，因为我也要打发票税的。”最终，许先生多花了1.35万元才换回一张正规的房屋装修发票。
“个人售房将按转让所得征收20%个税”，这其中涉及的“差额”其实并不是简单的“卖出价减去买入价”，而应该允许减去税金及有关合理费用。因为计算个人所得税应缴数额时，税务部门的界定为：纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让过程中交纳的税金及有关合理费用。
计算“转让所得”大有学问
这样一来，这笔需交纳的二手房所得税就并非是简单的（卖出价-买入价）x20%，而需要非常复杂的清单列表了，因为单是房屋原值一项，除了房款外，还包含了买楼时的贷款利息、手续费、公证费、按揭保险等。此外，收楼时还需交纳物业维修基金，若是毛坯房的还需支付房屋装修费用。在居住过程中，也不排除有再次装修所产生的费用支出。
有从事房屋交易的人士坦言，装修费用的核算是难点，税务部门难以评估，核税时进家入户在执行上也存在难点。
记者了解到，不仅是买装饰材料时店铺不开发票的情况十分普遍，请施工队搞装修也很少有人记得索要正规发票。因为在新“国五条”出台前，二手住宅交易时，卖家都以“实收”为原则，无需计算装修成本，也就根本不需要提供装修的发票了。久而久之，业主装修为省钱也就放弃索要发票，以获得更多的价格优惠，是不少家装消费者的选择。不过，如今随着“二手房交易按差额的20%从严征收个税”规定的渐行渐近，此前装修时没有开具发票的业主可能会追悔莫及了。
装修费“做手脚”作用不大
有中介人士支招说，可提交购手房时的契税、装修费、供房利息等发票或证明文件，来降低差额。其中，最容易“做手脚”的就是装修费，可以以大额的装修发票来降低税款支出。真的可以做大装修费来抵扣吗？据记者了解到的实情并非如此。
温馨提示：
有中介人士向业主教路说，可在装修费用上“做手脚”，以大额的装修发票来提高房屋的初始成本。但记者在采访中发现，中介的此招在实际中其实并不可行。因为根据国税发[2006]108号文件规定，“转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。其中，商品房转让前实际发生的装修费用允许扣除的限额为房屋原值的10%。”也就是说，当初业主若以总价100万元买入商品房，那么到卖出时，实际发生的装修费用允许扣除的限额也就只有10万元而已。
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