[摘要] 今日（10月23日），花都区宝华路J11-SJ06地块将如期出让找买家。起拍价13.4亿，折算起始楼面价4945元/平，需无偿建设垃圾压缩站以及幼儿园、肉菜市场等公建配套。
周边市场一手楼稀缺 楼价1.3万/平起
据合富辉煌研究，地块周边只有零星一手楼盘分布，如家和逸品、泊岸君庭等，规模均较小，户型集中在100-125 ㎡左右偏舒适户型，均价1.3-1.5万。位于花都城市中轴附近，具规模的品质楼盘售价则可达1.6-1.8万元/ ㎡，但去货速度较慢。
（图片来源：合富辉煌市场研究中心）
至于围绕地块的三个二手楼盘，楼龄普遍超过10年，电梯洋房售价在1-1.3万左右。区域内二手楼盘普遍楼龄较旧，这使区域内积压了一批潜在换房需求。
（图片来源：合富辉煌市场研究中心）
对比周边楼价，合富辉煌认为本次宝华路地块（起拍价4945元/㎡ ）具备较大的溢价空间。
房企拿地分析 品牌房企拿地可能性大
综合地块条件，合富辉煌研究认为地块是花都区今年所有出让土地中地段价值高的地块，预计将会出现房企高价争夺情况，溢价空间大。
（图片来源：合富辉煌市场研究中心）
另外，品牌房企近年在花都的可售货量明显缩减，导致成交占比较大幅度下降，品牌房企有补充货量的需求。由于宝华路地块本身具备区位与规模优势，预计将吸引品牌房企争夺。
（图片来源：合富辉煌市场研究中心）
未来供应格局整体供应压力不小
合富辉煌研究预计万达文化旅游城、凤凰御景东区、龙门苑等楼盘的未来供应将与本地块项目构成竞争关系。另外优势地段不乏规模供应，这将考验开发商在拿地后的开发及运营能力。
（图片来源：合富辉煌市场研究中心）
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