[摘要] 房天下年终特别策划《大家说：2022》，本篇专访地产经济学家邓浩志
2022年关将至，在充满诸多不确定性中终将确定性划上句号。房天下在年底推出年终特别策划《大家说：2022》，特邀地产界诸多大咖，用“大家”视角，总结盘点2022广州楼市，同时展望2023年，为行业也为购房者提供入市参考。
本篇根据知名地产经济学家邓浩志的采访内容整理成文。
1、房天下：请用三个关键词总结2022年的广州楼市。
邓浩志：低迷，分化，重构
2、房天下2022年你认为的“神盘”有哪些，为何？
邓浩志：琶洲南TOD。这个项目在广州楼市非常低迷的时候开盘，今年开了三次盘，三次都基本上都卖完了。头两次是彻底卖完了，第三次也也基本卖完了。价格不但没有下跌，而且是一路走高。第一次开盘由于政府限价，单价10万块钱以内也能买到，后来就价格升到10万以上，最后一这一期已达到12万多了，一直受到客户追捧。
这个楼盘热销的现象说明了，在楼市不景气的情况下，核心城区的优质物业仍然是非常受市场关注的。现在市场不缺买家，不缺资金，就缺好项目。目前市场上很明显的大量的改善型需求，特别是高端改善型需求，是没有被满足。
3、房天下：对于开发商来说，2023年面临的挑战有哪些？
邓浩志：2023年开发商所面临的困难跟2022年是一样的，包括融资压力、市场收缩的压力等。不过，开发商最困难的时候已经过去了，现在融资、债务等各方面问题都有所缓解，接下来就看市场能不能有所回暖了。在这个过程中，相对而言，央企和国企背景的开发商情况会比民企会更更好，毕竟在融资成本、融资金额、融资量上面都会更有优势。这是2022年的特征，在22023年也会继续，但是情况会比2022年好很多。
4、对于购房者来说，2023年可以重点关注哪些板块？
邓浩志：对于购房者来说，要回归一线城市，三四线城市基本上逐步进入楼市过剩的状态，未来五到十年这个趋势都不会改变，所以还是回归到人口流入的大城市，以一二线城市为主，像广州这种一线城市，要以回归核心城区为主，或者以重点发展的新区为主。核心城区基本上就是海珠、荔湾、越秀、天河这四个核心城区，再加上白云的南部、番禺的北部这些区域。重点发展的区域方面，包括南沙、知识城，也是可以重点关注的。
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