[摘要] 房天下年终特别策划《大家说：2022》，本篇专访合富辉煌广州公司副总经理、广州市房协专家委员会委员梁仲贤
2022年关将至，在充满诸多不确定性中终将确定性划上句号。房天下在年底推出年终特别策划《大家说：2022》，特邀地产界诸多大咖，用“大家”视角，总结盘点2022广州楼市，同时展望2023年，为行业也为购房者提供入市参考。
本篇根据合富辉煌广州公司副总经理、广州市房协专家委员会委员梁仲贤的采访内容整理成文。
1、房天下：请用三个关键词总结2022年的广州楼市。
梁仲贤：市场分化、用家时代、筑底理想回升。
2、房天下2022年你认为的“神盘”有哪些，为何？
梁仲贤：琶洲南TOD、越秀和樾府、侨鑫·保利·汇景台。
琶洲南TOD是网红盘，今年的销售额已过百亿，而且每次推货基本售罄。项目的价值体现有三个，第一个就是琶洲，琶洲的价值不亚于珠江新城；第二个是项目的打造很不错，包括公园、规模、学校配套等等；第三就是价格，项目定价比较理性，同比琶洲的保利天悦177279元/平方米[海珠]保利天悦780套在售、珠江新城楼龄比较旧的房子，这个项目的定价显得很有优势，毕竟产品迭代了，所以，享受过琶洲及珠江新城的红利的客户都是比较青睐琶洲南TOD的。
越秀和樾府也是网红盘，今年前11个月已签约130亿。首先，项目位置很好，地处万博CBD；其次，产品是纯改善户型，最小110，主力户型是130-160方，还有200和270方的单位；再者，项目卖点很清晰，“一半公园一半城”，加上定价也比较理性，预计会是今年广州的销冠。
侨鑫·保利·汇景台在疫情放开之后表现很好，可能会是广州总价超两千万的项目中卖得最好的代表。其有两个不可复制的卖点，一是它的人文特色，作为汇景新城88087元/平方米[天河]汇景新城201套在售的最后一期，汇景新城是沉淀了多年的人文大社区，而汇景台作为其最后一期，这个卖点是不可取代的；第二个不可取代的就是侨鑫打造豪宅的能力，继汇悦台之后，汇景台在装标及小区打造方面，是现在广州豪宅的标杆之一。
3、房天下：对于开发商来说，2023年面临的挑战有哪些？
梁仲贤：2023年开发商资金方面的压力已经没有2021、2022年底的时候那么紧张了，反而是来自市场端的压力会更严峻。近几年地价都不便宜，拿地成本较高，加之经过疫情的洗礼，客户预算已不多，对于开发商来说最关键的还是要想如何去赢得市场。
首先，开发商要打造好的产品，现在市场已经回归到用家的时代，产品怎么样满足客户的购买需求，怎么样去打动客户，这很关键；其次，在满足客户需求的前提下，尽量控制成本。
4、对于购房者来说，2023年可以重点关注哪些板块？
梁仲贤：2023年可以关注的板块，第一个肯定还是市中心。一线城市的人口还是不断净流入，而市中心的供应本来就很少，在市场筑底回升的关键节点上，买市中心优质的物业是购房者的第一选择。
第二个要关注的区域是黄埔，它紧邻天河，承担着很多天河外溢的购房需求，加之黄埔的GDP、产业、市政建设速度都是有目共睹的。
第三个可以重点关注的区域就是南沙。因为南沙作为粤港澳大湾区的地理中心，如果会有一些关于利好客户端的房地产政策，比如限购调整、限售方面的税费调整，这种情况下南沙也是一个不错的选择。
5、你认为2023年楼市会出现“小阳春”吗？
梁仲贤：2023年楼市一定会出现“小阳春”。第一是防控政策的放开，第二是中央出台了一系列稳房地产稳经济的政策，加之现在房地产已经筑底了，等到明年预计会有一个回升。
从这两周合富研究院监测的认购数据来看，防控政策放开之后，每周的认购量已经相当于今年十一黄金周一周的认购量，而且目前已经连续两周超过了。其中热销的以高端项目以及改善型的项目为主。
此外，看回今年广州第四次土拍，越秀、保利都很进取，拿了市中心的地块，虽然溢价率不会很高，但是其实楼面地价并不低。而发展商积极储备一些市中心优质的土地，这是市场在理性回暖的信号。
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