整体成交情况
51865宗，同比下跌9.5%
2017年上半年广州一手住宅网签成交51865套，环比下跌27.2%，同比下跌9.5%。
成交面积575.55万㎡，比2016年同期下跌9.6%，新政对市场的影响可见一斑。
图表 1 2013年至今广州一手住宅半年度网签量
受2016年“余温”带动
1-4月成交较好，5-6月“急冻”
从上半年每月的成交情况来看，1-3月受2016年市场大热“余温”带动，市场表现不俗，4月份虽然属于新政公布后，但由于网签具有一定延后性，加上不少买家加快网签速度，致使该月成交仍破万；
政策对网签影响从5月开始表现，相比起政策当月（3月），5月成交下跌35.4%，6月更是下跌56.1%，为2012年至今成交量的5、6月，传统销售旺季“红五月”风光不再。
图表 2 2017年上半年各月一手住宅成交量走势
广州近年重大调控回顾，今年政策持续性更强
图表 3 2010年至今广州重大调控对次月影响
通过对比2010年至今广州四次重大调控的成交数据可以发现：
1、前三次重大调控后，虽成交量会在次月大幅下降，但政策第二月均会反弹。而今年的新政对市场的压制，却是持续性的，完全抑制反弹苗头。
2、从政策第2月的成交对比，今年317、330新政后，市场跌幅为近六年之最，政策影响远超当年穗六条。
四大一线城市对比，
政策对广州成交影响幅度
回顾近2年四大一线城市成交情况，在2016年伊始，上海成交量，北京和广州在7000-8500套之间，而深圳。2016年3月沪、深调控出台，上海后市走势出现“大涨大跌”现象，深圳后市持续低迷。而同期广州则呈现波浪式上涨趋势，从2016年10月至今，广州成交量成为四大城市之首。
2017年3月调控后，虽然广州成交出现回落，但至5月底，广州成交是上海的1.3倍，北京的2.6倍，深圳的3.4倍。
此外，通过对比可知：
1、目前四大城市政策强度，广州仅次北京，与上海、深圳相差不大，但从政策对成交的影响幅度看，广州幅度。
2、由成交情况来看，广州楼市的投资投机性需求相对较小，“水分”相对较小。
图表 4 四大一线城市调控对比
上半年均价16103元/㎡，同比涨3%
从网签价格来看，今年上半年均价为16103元/㎡，同比并没有出现太大的变化，但根据广州中原研究发展部调研发现，新政后部分项目采用“双合同”等方式，加上参杂了一定量回迁安置房网签，因此该价格仅供参考。
图表 5 2013至今广州一手住宅年度网签均价变动
整体供应情况
供应量创4年以来新低，供求缺口超200万㎡
上半年延续了2016年“供不应求”的市场情况，加上新政后新批预售节奏明显放缓，从而导致其成为近4年内供应的半年，仅供应367.03万㎡，同比下跌16%。
从供求缺口的情况来看，2017年上半年缺口面积为208.52万㎡，由于成交量减少对比起去年下半年供求缺口减少，但仍大于去年同期。
图表 6 2013年至今广州一手住宅供求关系变动
从每月供应情况来看，除3、4月外其余月份均大幅少于去年同期。
其中传统楼市旺季五月本年仅供应52万㎡，同比下跌49.1%，为2014年以来供应量的5月，由于市场上可供选择的产品减少，降低买家购置欲望，一定程度上造成五月成交转冷。
图表 7 2016/2017年同期新批预售面积对比（单位：万㎡）
库存周期整体提升至6.7个月
但部分热门区域不足3个月
由于成交量减少，广州一手住宅消化周期提升至6.7个月，为2016年9月以来比较明显的周期上扬。
但需要指出的是，广州整体库存面积截至6月底仅637万㎡，明显低于去年整体情况；此外，部分热门区域消化周期低于3个月，由此说明各区库存存在明显的“不均匀、不平衡”现象。
图表 8 近一年广州库存及消化周期变动
上半年开盘数量减少，
3-5月开盘首日去化率降低
从2016年至今每月开盘情况来看，2017年上半年有85次开盘记录，同比下跌30%。从2017年每月的情况来看，在新政月（3月）开盘量达到峰值36次，新政后开盘次数骤减，5月开盘次数仅为去年一半水平。
广州中原研究发展部认为受新政影响，的确有部分楼盘由于预售证发放减缓而导致无货可推；
而一部分楼盘则担心高调开盘引来不必要的麻烦，采取vip内部认购、电话通知意向客户签约等形式代替公开开盘，上述情况亦是导致开盘统计数据减少的原因。
图表 9 2016年至今广州每月开盘数量
由于开盘数量减少，2017年上半年住宅整体推货量为16769宗，同比下跌21.7%；
从每月的情况来看，3月为年内推货量峰值6137宗，占上半年总推货量的36.5%，新政次月（4月）推货量开始出现明显减少，5月推货量为3546宗，同比下跌60%。
从去化率走势的情况来看，由于开盘对政策反应比较及时，因此能明显看到3月开始去化率已经出现下跌苗头，至5月底跌至谷底，整体去化率仅52.2%。
图表 10 2016年至今开盘推货与首日销售量情况对比
各区供求情况
图表 11 2017年上半年广州各区一手住宅供求量价情况
增城稳坐成交量头把交椅，
天河套均超600万，天河一套房换增城五套？
从各区的情况来看，2017年上半年“东大仓”增城的成交宗数，为13710宗，单区占全市成交量的26%；
宗数涨幅方面，从化区涨幅达31.4%，广州中原研究发展部认为由于该区购房政策、经济门槛均相对较低，加上地铁14号线推进提速等利好，不少买家看中其未来前景。
价格方面，中心区天河以46283元/㎡的均价成为广州单区价格位，原因在于牛奶厂板块高端住宅入市，提升网签价格；
而区域涨幅的为南沙区，随着广州副中心、土拍刺激，楼价产生明显变化。
从套均价格情况来看，天河毫无疑问成为全市上半年的“土豪区”，套均价格为614万元/套；
而增城依然为广州“洼地”，套均“仅”125万元/套，这意味着一套天河的房子理论上能够换接近5套增城的房子。套均价涨幅的是番禺区，该区套均上涨幅度达65.4%，区域价格上涨以及普遍新产品面积较大，导致该区套均飙升。
供求：仅天河区供大于求，
外围各区缺口普遍在20万㎡以上
2017年1-6月，外围区中累计供应量的区域为增城，共供应104.82万㎡，供应量的是番禺区，共供应21.07万㎡；中心区供应较大的除黄埔53.93万㎡以外，天河供应20.62万㎡，供应量的是越秀区，仅0.4万㎡。
结合网签面积来看，上半年全市仅天河区出现供大于求，其余十区均出现不同程度的需求缺口。中心区除黄埔缺口41.3万㎡以外，各区缺口普遍在3-5万㎡；外围区域缺口普遍在20万㎡以上，其中花都区缺口达61.33万㎡，成交热区增城缺口接近40万㎡。
图表 12 2017年广州各区一手住宅供求量价图
结合各区库存情况来看，由于目前花都、番禺两区本身库存量大，因此虽然上半年供销缺口大，但库存周期依然超过8个月。
相反如黄埔、增城两区上半年合计供应158.75㎡，占总供应量的45%，几乎占据广州一半供应，但由于消化速度快，因此上述两区库存周期不足3个月。
图表 13 2017年广州各区一手住宅库存及消化周期
各区价格变化：新政影响各不同
为了解新政前后各区成交均价变动情况，广州中原研究发展部选择新政影响前（1-4月），新政影响后（5-6月）两个时段价格进行统计，分析结果如图表所示：
上半年0热销楼盘
从成交0单盘的情况来看，上半年广州万达城成为成交套数、成交金额的项目，成交套数抛离第二位369套，亦是上半年销售金额超过20亿的项目。
排行榜上增城占了4席，连同黄埔占的2席，广州东部热盘占超过“半壁江山”，一方面说明东部区域供货比较充足，给予买家选择的空间大，另一方面说明买家对于东部未来发展前景比较乐观。
图表 14 2017年上半年成交0盘
特色研究
上半年市场值得关注的变化趋势
板块冷热交替明显
根据广州中原研究发展部统计近2年成交数据发现，部分板块出现了“冷热交替”的现象，即部分板块在2016年成交走红，但踏入2017年以后由于供应量减少、价格变动的原因成交量减少；
而以往一些被买家忽略的“冷门板块”，由于规划利好、价格低洼等因素，今年以来颇受市场热捧，接下来且看案例分析：
新政后置业偏好：更多人爱“一步到位”户型
从成交户型占比情况来看，近一年一直占大比例的90-120㎡户型在新政后的4、5月有明显扩大占比的迹象。
相反以往由于总价低、比较受市场欢迎的90㎡户型在新政后成交比例、宗数明显减少。由于新政对改善型、置换买家在贷款要求上存在一定影响，因此买家更加青睐“一步到位”的户型。
图表 15 近一年各户型成交占比情况
豪宅整体成交量大幅少于去年同期，
跌幅比大市明显
在整体市场萎缩的情况下，2017年上半年千万以上豪宅成交宗数同比下跌26.8%（跌幅大于整体市场）。
图表 16 2014年-2017年上半年豪宅成交情况
在上半年成交的435宗豪宅中，298套成交在一季度（新政前），137套成交在新政后，说明政策对于顶端买家仍存在影响。
此外，2017年千万豪宅市场较明显的特征有二： 一.豪宅盘可选择数量更多；二.郊区豪宅化；
广州中原研究发展部认为，随着广州楼市价值提高，豪宅盘数量亦在提高，以近3年成交情况为例，2015年上半年千万级豪宅盘有9个，2016年上半年千万级豪宅盘有20个，今年上半年豪宅盘有30个，这意味着可供高端买家选择的空间越来越大；
另一方面，以往豪宅盘多集中在天河珠江新城板块、海珠琶洲以及白云南湖板块，而今年豪宅盘明显往近郊推进，其中包括番禺洛溪、大学城、南沙南沙湾等。
广州中原研究发展部认为这一方面说明随着城市发展、买家观念改变，豪宅不再局限于CBD、市中心等元素，部分依山傍水、居住自然环境优越的楼盘亦受到了“土豪”的关注；
另一方面近郊楼盘虽然先天地理位置不及城央豪宅，但通过物业管理、优质服务、合理小区规划等因素满足买家要求，这说明开发商对于楼盘的运营水平越来越高。
下半年楼市预测
市区供货增加，热门区缺货仍待解决
从广州中原研究发展部统计显示，2017年下半年中心区越秀、白云、海珠将有一定量一手新货可供应，假如顺利投入市场，或将引起近年中心区推货小高峰。
此外，外围区增城、黄埔供应量依然赶不上买家需求，由于近2年推地量减少，热门板块如黄埔长岭居，增城新塘、朱村仍然面临缺货现象。
至于下半年的市场环境，广州中原研究发展部认为“金九银十”将会是重要的节点；
对于卖方而言，迫于年关将至需完成销售任务，同时为房企获得周转资金，减轻经济压力，房企或会采用形式各异的方式让利；
对于买方而言，由于广州需求量较大，不少有迫切自住用途的买家亦会在传统楼市旺季入市，因此在政策调控下年内市场能否出现“转折点”，“金九银十”十分关键。
广州中原研究发展部2017-07-03 10:37:22
