整体概述
一手成交创年内新低
供应多集中在月底
8月一手市场表现疲软,根据广州中原研究发展部监控显示,本月广州一手住宅网签54.7万㎡,环比下跌14%;网签均价为16617元/㎡,环比持平。
本月成交创年内新低,比春节月(2月)59.75万㎡的成交量还低8.5%,从近期市场表现情况来看,5-8月市场下跌趋势明显,整体市场由于缺乏大体量楼盘成交支撑,从而导致成交量再次“插水”。
另一方面,虽然本月新批面积为64.68万㎡,较上月回升55%;但需要指出的是:
一.大部分新批预售集中在8月下旬,为即将到来的传统销售旺季准备,实际上对8月网签拉动不大;
二.该新批量大幅低于去年同期的96.07万㎡,可预期今年“金九”供买家选择的货量比去年少。
成交量价
高端盘网签量增加
外围区转冷拖累大市
本月中心六区网签面积均出现不同程度的增加,剔除积压网签、回迁房等问题影响,中心区优质版块均有一定量网签。
根据广州中原研究发展部监测显示,8月广州网签单价4.5万元/㎡(含)以上楼盘网签面积为2.18万㎡,环比上涨69%;
纵观3月调控至今成交情况,本月高端盘成交面积仅次于4月份,可见市场上具有一定经济实力的买家入市欲望增强;
另一方面,高价盘网签均价呈现波浪式下降,从3月61228元/㎡回落至8月56160元/㎡水平。
主要原因为成交板块出现迁移以及产品变化,就8月而言高价盘成交主要集中在牛奶厂、海珠滨江、天河北,并且以一般洋房单位为主,均价相对较低;而3-4月份高价盘多集中在珠江新城、牛奶厂别墅等,价位较高。
展望金九银十中心区荔湾、海珠、天河多个优质板块将会增加推货量,市场对于高端楼盘的反应有待持续关注。
另一方面,本月外围区除从化逆势上涨外,其余区域均出现成交量明显下跌,间接拖累整体市场。其中7月凭借大盘亚运城成交大涨的番禺区,本月网签面积仅2.99万㎡,环比下跌77%。此外如南沙、增城等成交热区下跌幅度亦在15%以上。
库存状况
成交量减少导致消化周期回升
由于近一段时间成交量回落,广州整体市场消化周期提升至7.4个月,总体库存量为649.02万㎡。
从各区的情况来看,此前消化周期较低的黄埔、增城等区有所回升;另一方面中心区海珠、荔湾、天河3区消化周期较长,其中海珠、荔湾由于各自热门板块去化能力有所放缓,从而导致库存增加。
个盘表现
从化新盘进前五
东部热度仍较高
8月个盘中值得留意的是从化新盘碧桂园·御湖城,该盘成交185宗“闯进”月度成交第五位,该盘位于从化江浦板块,属于大体量楼盘、距离未来14号线街口站约4公里,由于目前楼盘价格较低加上14号线推进顺利,因此预计未来该区将会受到买家关注。
此外(增城、黄埔)两区共有8盘进入成交前十位,由此说明目前成交重心仍在东部。
后市预期
传统楼市旺季将至
房企为回笼资金或加大推货量
从传统楼市销售周期来看,7-8月处于“红五月”与“金九银十”之间,属于成交淡季,而今年政策调控对淡季的影响更加明显;
从目前新批情况来看,随着9月临近热门板块如中新知识城、增城朱村等仍有一定量全新盘、加推可供应,给予买家选择的空间比7-8月增大。
展望2017年“金九银十”,一方面作为传统楼市销售周期,不少买家都会选择在此时间节点入市;
另一方面,今年的特别之处在于房企接近年底需要积极完成销售任务,同时促进资金回笼。
尤其在新政影响后成交表现冷清,预期不少房企将销售寄望于三、四季度,目前的市场情况是否会促使房企“以价换量”,值得持续关注。