提要
明天（12.13），白云挂牌白云广百三元里地块，总占地面积接近10万㎡即将出让。
本篇广州中原研究发展部通过实地考察调研，为大家带来白云广百三元里地块的调研报告以及区域发展前景解读。
地块基本信息
广百三元里地块位于白云区棠景街三元里大道。
宗地包含9个编号的地块。
总用地面积99720㎡，除去城市道路用地、交通站场用地、服务设施用地、中小学用地等，商住混合和纯宅地占地面积仅47450㎡。
其中编号尾数为64的地块，承接广州市金属回收公司原位于白云新城的75076㎡建设量。
该地块总起拍价为53.84亿，在扣除配建的中小学、服务设施、交通站场设施建面以及需要移交建面的情况下，楼面价高达26452元/㎡。
该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，限价为78.06亿。
地块内部及外部环境现状
宗地所有边界被建筑物或构筑物围蔽，从部分观察点可以看到宗地内部较为平整，场地植被以灌木为主，并有少量乔木。
地块西侧为棠溪针车城，有大量针车厂、制衣厂等服装上下游产业。
地块北侧为整齐划一的创意园、工业园等，同时亦有部分制衣厂。
地块东侧、北侧有大片住宅区，地块北侧靠近三元里大道有部分商服设施。
周边配套情况
1）交通配套
道路：地块邻近三元里大道、机场路，驾车30-40内可到达白云机场或天河CBD。
未来地块内部将会建设城市道路，至少有两个出入口连接三元里大道，自驾出行便利。
公交车：距离地块步行距离400米范围内有多个公交车站。
其中最方便的是三元里大道站，线路与站点较多，可通往花城大道、白云新城、芳村客运站、员村、广州火车站等地，公交出行便利。
轨道交通：地铁12号线棠溪站及棠溪火车站新址均在地块西侧，距离约为1公里，目前地铁12号线在建。
地铁14号线二期在建，其岗贝站距离地块约700米。地铁出行便利度尚可。
综上所述，地块周边交通出行条件较佳，未来无论自驾抑或乘坐公共交通工具都较为便利。
2）商服、教育、医疗及其他配套
商业配套方面，地块周边有较多小商铺、小超市等，大型购物中心则在1公里外。
教育配套方面，地块周边2公里范围内中小学密布，但缺乏省一级学校。另外地块自身要求配建中小学、幼儿园，教育配套充足。
医疗配套方面，地块2公里范围内只有一家综合医院民航广州医院，其他为社区医院及专科医院。
公园绿地配套方面，距离地块600米左右有一棠溪体育公园，其他主要在白云大道板块。
目前就整体情况而言，宗地周边生活配套较为丰富且较为充足。
地块周边旧改规划情况
1）棠涌片区规划
2016年1月，白云区棠涌片区控制性详细规划优化方案进行了批前公示。
其后，因棠溪火车站新址选于棠涌片区内，该控规优化方案需同步完善，因此棠涌片区改造项目暂缓搁置。而该规划方案亦失去时效。
该规划范围包含小坪村、棠溪村、棠涌村等。截至目前，在今年11月初，小坪村率先迎来全面改造。
另外，据白云区政府网站9月11日发布的公开信息，未来棠涌村亦将会全面改造，具体日期未知。
南粤物流及周边国有旧厂更新改造、棠溪火车站西片和南片更新改造等城市更新项目已列入市城市更新年度计划。
2）小坪村全面改造
2018年11月1日，小坪村“城中村”改造公开挂牌选择合作企业。小坪村采取全面改造、村自主开发模式。
改造范围规划总用地面积94.35万㎡，净用地54.49万㎡，规划计算容积率总建筑面积167.96万㎡。
改造规划除了商业和住宅，还新增幼儿园三所、小学2所、中学1所，还有老人活动中心、3000㎡的社区卫生中心、20000㎡街心公园，生活配套全面升级。
小坪村的改造有利于提升棠涌片区的城市环境与发展质量，同时惠及周边区域。
3）棠溪火车站规划
今年10月份，《白云（棠溪）站综合交通枢纽一体化建设工程》进行环评公示。
环评中透露，未来棠溪站将建设成“绿色、环保、智能”的现代化综合交通枢纽，将会聚集6条地铁线路，是广州市按现代综合交通枢纽理念打造的特大型综合交通枢纽。
棠溪火车站主体站场两边将建东、西广场，东广场面积23056平方米，西广场15799平方米。
此外，四大交通站场分布在火车站的东南西北四个角上，均为地上三层，地下四层。
据白云区政府网站发布的相关信息显示，今年9月底，《棠溪站综合交通枢纽周边片区城市更新改造》规划方案及拆迁补偿原则，已经市政府常务会审议通过。
10月24日，新市街期征地签约仪式举行，征收属于棠涌经济联社的土地面积共13.25万㎡。据悉，新市街是进行签约的个街道。
本宗地块距离棠溪火车站交通枢纽不到1公里，加上地铁12号线、14号线的开通，地块乃至整个棠涌片区未来的交通条件都将得到极大升级。
据广州中原研究发展部实地调研，棠溪火车站目前尚在通车，主要为货车，偶见绿皮客运普速车。未见有任何动工端倪。预计无法如期在2019年1月动工。
4）广百集团商业储运公司地块及周边
2018年9月19日，广州市国规委公布《广百集团商业储运公司地块及周边区域（白云区AB2809规划管理单元）控制性详细规划》成果。
该规划调整了原属广百的物流仓储用地性质，除此以外，其他主要的变化是增加了7条支路，有利于提升片区通达性及交通运行效率。
另外，本宗地块北侧的棠溪工业区改造升级为2.5产业，采用弹性容积率2.0-3.5。
产业升级意味着技术与经济的双重升级聚集高素质人才，减少环境污染带来更优质的居住环境。
片区旧改价值分析
1）棠溪特大型综合交通枢纽
提升片区综合实力
优化人居环境
棠溪站是广州铁路枢纽“五主三辅”
（以广州、广州东、广州南、佛山西、棠溪站为主，以广州北、南沙、新塘站为辅）客站布局的主要客站，地位重要。
虽然未来棠溪站主要承担普客业务，但多条地铁线的加持，未来周边商业发展不容小觑，有利于片区经济发展。
同时，交通枢纽的建设带动着周边片区加快城市更新速度，新增多项配套，优化人居环境。
2）2.5产业升级，广百三元里地块
打响棠溪村全面改造枪
带领棠溪村发展改造
棠溪村全面改造长期以来“只闻其声不见其人”，本宗地块的改造迈开了棠溪村全面改造的步，带领棠溪村改造发展。
同时，本地块的改造与小坪村改造也将惠及周边棠涌村，共享旧改成果。
目前棠涌片区一带以服装及其上下游产业为主，污染较大，产业附加值较低。
本宗地块的改造将带来其北侧棠溪工业区的产业升级，带领棠溪村发展改造。
2.5产业升级将会提高知识和技术密集的产业比例，吸纳高素质人才聚集。
本宗地块原为仓储物流用地，土地利用价值低。
如今改造成为商住、中小学、公共服务设施、二类居住用地，不仅提高土地利用效率，且极大提高了宗地周边居住环境条件。
周边一二手楼盘情况
地块所处新市片区为白云重要一二手住宅板块，目前一手在售项目主要有棠涌村的保利紫云、金地仰云，价格在4.2-5.3万元/㎡之间。
二手项目可分为两个梯度，楼龄较短的单位价格在3-3.5万元/㎡之间，楼龄较长的项目起步价从2.4万元/㎡起。
广州中原研究发展部认为，受14号线二期、新市周边创意园数量增加以及旧改推进。
按照目前出让宅地价格计算，未来新市板块一手项目价格将往5万元/㎡及以上水平靠近，而优质二手项目价值潜力亦比较高。
地块swot分析与调研总结
基于以上现状条件及发展前景分析，广州中原研究发展部对白云区广百三元里地块的SWOT分析及调研总结如下:
综上所述，本地块项目的一手竞争盘源较少，未来产品上市面临次新房的竞争压力小。
目前地块周边针车厂、制衣厂较多，有一定的空气污染，周边城中村改造进度慢，未来周边环境不确定性较大。
回顾宗地周边出让的地块，2015年出让的穗花水泥厂地块（今保利紫云）当年溢价率15%左右，而2017年出让的棠涌南路地块（今金地仰云）溢价率高达153%。
虽然该宗地块建设条件较多，但地段条件相对被城中村包围的穗花水泥厂和棠涌南路地块较优。
预期广百三元里地块竞争力度会相对较大，但由于总价较高，预估会以低溢价率成交。
广州中原研究发展部2018-12-13 03:10:59
