2.28供地前瞻:天河太“嗨”,广钢压力很大很大很大很大

2019年广州地市迎来久违的“热闹”，当大家还在为金融城地块楼面价纠结的时候，包括广钢、番禺市桥西、石楼在内的5宗用地同日挂出。

当“宇宙中心”天河刷出3.7万/㎡的价格后，大家的目光难免聚焦到广钢地块上。

聚焦2大热点

热点一

广钢时隔2年再推地

但地块区位条件相对“平庸”

本次荔湾广钢挂牌的AF040225-B地块位于目前广钢标杆地（AF040219）西南侧。

同时为2017年1月AF040218地块（现保利碧桂园·公园大道项目）出让后，广钢时隔2年再次挂牌地块。

但相比起2016-2017年广钢南区供地潮推出地块，本次出让的225号地块条件相对“平庸”。

该地块既不具备中轴线公园一线景观资源，又缺乏珠江景观优势，距离地铁、购物中心较远，且起拍价、配建要求不低，加上总面积仅1.2万㎡，存在一定开发、销售“挑战性”。

当然，对于已有2年时间“断供”的广钢板块+天河金融城地块出让“珠玉在前”，开发商拿地态度值得关注。

热点二

近3年番禺供地量提升明显

今年供地已超15/16年总量

番禺一天内推出3宗商住商服用地，累计占地面积13.4万㎡。

为2015年至今5年同期（1-2月）该区供地量的一年；

按照全年总量来看，2019年至今供地量已超过2015、2016年全年水平。

2015年至今番禺供应商住用地情况一览

根据番禺近期控规文件显示，未来石楼化龙、市桥将会通过“三旧改造”转化用地。

可预期未来一段时间番禺商住商服用地供应将有望持续增加。

地块研判

荔湾区

广钢南区AF040225-B地块

基本情况分析

该地块可建面积为1.25万㎡，此外需要配建0.46万㎡道路用地以及额外用地建设占地2.2万㎡的中小学，配建需无偿移交政府，此外该地块限高100米。

按照16亿起拍总价算，其起拍楼面价为28140元/㎡，该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让。

限价为23.1亿，到达限价时，其楼面价为40803元/㎡，届时地价将接近目前广钢标杆地（AF040219）楼面价41582元/㎡。

地块周边楼市情况

地块所处广钢南区目前保利碧桂园·公园大道已开售，价格4.5万元/㎡。

而全新盘保利东郡目前已开发样板间，3月入市的可能性较高。

即使按AF040225-B地块28140元/㎡的起拍楼面价以及配建中小学成本算。

其日后销售盈利价格将5-5.6元/㎡之间，将高于目前广钢板块在售一手项目价格。

番禺区

禺山大道南侧横江地块一、地块二

基本情况分析

地块位于禺山西道南侧，属于市桥西板块。西侧邻近番禺区住建局、番禺区气象局、番禺区动物防疫监督所等政府职能单位，地块一与地块二紧邻。

地块一用地性质包含二类居住用地（R2）、商业设施兼容商务设施用地（B1/B2），总用地面积59975㎡，可建设用地面积38118㎡。

居住部分计容建面共96918㎡，商服部分计容建面共11624㎡，起拍楼面价17310元/㎡。

地块一规定，居住用地容积率≤3.0，建筑密度≤28%，绿地率≥35%，另外，地块一要求配建9班幼儿园，并在出让用地中明确划定相应用地。

地块二用地性质为二类居住用地（R2），总用地面积50198㎡，可建设用地面积34194㎡。计容建面102582㎡。起拍楼面价19571元/㎡。

地块二规定，居住用地容积率≤3.0，建筑密度≤28%，绿地率≥35%。

两宗地块均要求在地块内提供规定面积住房由广州市番禺区政府指定单位按3500元/平方米的价格回购。

地块一要求提供15000平方米住房，地块二要求提供20000平方米住房。

地块周边楼市情况

地块处于大夫山南侧，距离市桥地铁站约4公里，距离番禺广场地铁站约6公里。

目前地块周边一二手楼盘均较少，周边二手楼盘主要集中于市桥板块内。

配套成熟和交通条件便利的市桥板块内，楼龄10年以上的旧楼均价在2.0-2.5万/㎡居多。距离地块最近的一手楼盘均价2.5万/㎡。

石楼镇新城地块一

基本情况分析

宗地位于位于亚运大道北侧，沿江路西侧，与小莲浮山隔江对望。

本次出让地块为地块一，用地性质为二类居住用地，起拍楼面价12553元/㎡。紧邻地块一东侧为待出让的地块二（用地性质为二类居住用地），地块一二南侧东侧用地侧为绿地。

地块一占地面积为28801㎡，全为可建设用地，计容建面86403㎡。容积率≤3.0，建筑密度≤28%，绿地率≥35%。地块东侧临涌一线建筑限高40米，二线建筑限高60米，其余位置限高100米。

另外，地块要求提供10000㎡住房由广州市番禺区政府指定单位按3500元/平方米的价格回购。

地块周边楼市情况

地块发展近10年的亚运城大盘，依托亚运城的配套，本地块具有一定的开发优势。

目前周边一二手均主要来源于亚运城，亚运城也将会是本地块未来的竞争对手。

目前亚运城在售一天峯组团均价2.5万/㎡，而较早建成且距离地铁较近的二手盘亚运城媒体村价格在2.4-2.8万/㎡之间。