提要
4月18日，广州市国规委公布了《2019年经营性用地供地蓝皮书》（下简称“蓝皮书”），其中涉及55宗商住用地以及48宗商服用地，此外还有6宗涵盖居住部分的交通枢纽综合体地块。
关于本次计划整体供应、各区情况以及重点关注区域，广州中原研究发展部将为大家带来详尽解读。
整体特点分析
宅地供应面积保持高位稳定
商服地减少12%
对比2018/19年蓝皮书供应情况，今年整体供应与去年持平，保持相对高位。
其中商住用地供应面积微增3%，达294.7万㎡ ，但今年供应宗数达55宗，同比去年（44宗）增加25%。
根据数据显示，今年55宗商住地平均单宗地块面积为53575万㎡，去年为66449万㎡，同比下跌19%。
广州中原研究发展部认为，今年商住地供应“小面积地块”的特征明显。
此外需要指出的是，今年蓝皮书中南沙供地计划尚未纳入其中（2018年蓝皮书将南沙纳入其中）。
按照此前公布的《2019年广州供地计划》显示，南沙将有76.9万㎡商住用地以及22.4万㎡商服用地可供应。
假如将南沙纳入计算范围，将为整体计划增加近100万㎡。
另一方面，今年商服地计划供应111.1万㎡，比去年减少12%，可见官方对于商服地供应越来越“精细化”，商服地将主要服务于重大产业规划发展需要。
此外需要指出的是，蓝皮书将6宗含住的交通枢纽地块归纳为“其他用地”。
6宗地累计用地面积59万㎡，而2018年蓝皮书计划供应含住交通枢纽地块3宗，合计80万㎡。
可见今年将会有更多数量的交通枢纽地块入市，但单宗地块面积较去年大幅减少。
白云、花都、增城连续两年
“蝉联”供地总量前三甲
从整体情况来看，白云、花都两区预计可供应203万㎡用地。
两区占总供地量50%，刚好占广州2019计划供地量的“半壁江山”。
“供地一哥”白云出现不少新面孔。
其中包括久未露面的金沙洲商住地（2宗共11万㎡）、巨无霸钟落潭健康城一期地块（32万㎡，今年单宗占地面积地块）、4宗累计2.5万㎡的广州设计之都地块。
此外“大爆发”的白云新城板块，该重点商服区今年预计可推出10宗累计7.4万㎡用地。
而去年白云新城仅计划供应2宗用地，可见在年初调整控规后，白云新城将迎来新一波“招商引资”高潮。
广州中原研究发展部认为，白云目前产业发展方向多元且与天河、黄埔等产业大区相比具备一定差异性。
其涵盖航空、健康医疗、总部经济、服装设计、汽车专业市场等产业规划。
假如上述用地能够在近期顺利推出并引入相关企业发展，由产业带动人才流入，未来楼市价值发展潜力不可估量。
相比之下，花都虽然计划供地总量位居第二，但却以2017/2018年蓝皮书出现过的“老面孔”居多。
其中商住依靠花都湖片区供应，商服积极推进中轴线融资地块出让。
但从去年实际出让情况来看，花都用地受房企关注程度一般。
花都湖地块面临多次中止出让、降低出让门槛的“尴尬”。
以去年为例，花都区实际供地量为43万㎡，仅完成计划的一半水平。
其中出让地均为商住性质，纯商服用地去年并未有公开出让记录。
踏入2019年，花都在“新白广城际”“广清城轨”等交通利好促进下能否“逆袭”，吸引更多优质房企拿地，则有待观察。
此外，“屈居”总量第三的东大仓增城今年预计可供应56.2万㎡用地（均为商住地），较去年计划增加8%。
而黄埔今年无纯商住用地供应，未来住宅主要依赖5宗交通枢纽地块供应。
商住用地情况
白云、增城两大供地区均主推
“待发展”板块用地
根据蓝皮书显示，2019年广州可出让商住用地共55宗合计294.7万㎡。
从各区计划供应情况来看，白云区预计供应15宗地累计98.4万㎡成为全市供地大区。
其中空港相关区域供应13.3万㎡商住地，江高镇供应17万㎡、金沙洲供应11万㎡，供地主力均位于白云西、北部等“待发展”片区。
广州中原研究发展部认为，随着目前已规划、在建的地铁8号线北延段、12号线陆续推进，未来3-5年白云北部区域通勤条件将明显改善。
未来区域不但能承接周边产业园、空港区员工居住需求，对于地铁沿线上班族亦具有一定吸引力，故客户群体较广。
商住地供应量位居全市第二的增城，预计可供应11宗累计56.2万㎡用地。
但情况与早前公布的《2019年供地计划》类似，供应均来自荔城、永和、仙村、中新镇等外围板块。
新塘、朱村等地铁沿线板块无供地计划。
广州中原研究发展部认为，增城外围板块缺乏地铁配套、且距离广州市区较远，能否吸引房企积极拿地、未来如何吸引买家购房，将成为一大问题；
另一方面，对于正在观望的买家而言，新塘、朱村项目“且买且珍惜”。
此外，荔湾区随着近年三旧改造推进，今年预计将进入推地“大年”。
其供应7宗累计29.8万㎡用地，比去年计划（4.7万㎡）增加5.3倍。
其中广船项目一期地块面积达12.4万㎡，占荔湾区4成供地份额。
根据图示，广船一期地块打包3宗被分割的宅地以及2宗商服地，地处珠江西岸与广纸隔江相望，江景条件比广钢板块突出，为一线江景地。
考虑其市场价值，预计地块商服部分招商引资条件将有严格要求。
且该地块占地面积超10万㎡，预期挂牌价格仅有小部分资金实力雄厚的房企可角逐问鼎。
《蓝皮书》全市各区商住地供应热点地图
商服用地
花都计划供应占4成
天河供应能力减弱
本次蓝皮书公布了48宗累计111.1万㎡商服用地，从区域情况来看，花都、白云、天河三区可供面积位居前三。
大区花都预计可供应46.9万㎡用地。
其中花都中轴线预计可供应其中的34.9万㎡，花都湖周边预计将供应11.9万㎡，可见花都发展产业、招商引资的意愿强烈。
但广州中原研究发展部认为，上述两宗用地已连续两年出现在蓝皮书中，至今尚未找到合适时机挂牌出让，其与广州北部区域商服气氛尚未成熟、对于部分新区的产业定位、发展方向仍有待精细规划等问题有关。
从乐观的角度看，今明两年花都将有多个重大交通项目落成。
所谓“路通财通”，交通枢纽发力能否给花都商服发展带来等多吸引力，我们将拭目以待。
相比之下，计划供地位居第二的白云区各版块产业定位则比较清晰明确。
其中白云新城10宗用地会吸引哪些优质企业总部进驻亦值得期待。
此外，去年计划供地量超26万㎡的天河区，今年表现低调。
预计仅供应11万㎡商服用地，同比下跌57%，主要原因在于天河智慧城供地量大幅减少。
今年天河主要依靠金融城、广氮两大板块供地。
其中金融城起步区计划供应4宗累计6.2万㎡，全新板块广氮进入土地市场的机会亦不小。
根据蓝皮书显示，广氮4宗用地整体位于奥体中心以西，距离在建21号线大观南路站约1公里，周边以住宅项目为主。
根据奥体板块控规显示，广氮商服地所在区域将作为天河智慧城的重要延伸带，重点培育科创科研项目。
0商服地供应板块
花都白云包揽前五
琶洲西区8地可入市
由于白云北部、花都用地充足，因此两区包揽计划供地板块前五名。
“黄金三角”中，金融城起步区将进入供地尾声。
而琶洲供地计划则相对抢眼，其预计将有8宗累计4.8万㎡商服地可供应，其将主要承担起中心区优质写字楼供应任务。
《蓝皮书》全市各区商服地供应地图
广州中原研究发展部2019-04-23 06:02:48
