疫情之后，人口如何流动？楼市如何变化？近日，由保利发展控股战略研究院联合保利投顾研究院发布的《保利2019-2020年房地产行业白皮书》，对今年楼市走向做出权威预判。
开门见山，楼市君为大家梳理《白皮书》的四大重磅研判！
预言一
东部仍是“移民”热点
外来人口更愿买房
“房产证就是通行证”，一场疫情让人意识到自有房产的重要性。
《白皮书》指出，疫情黑天鹅后，流动人口的购房扎根意愿将会更强。
调查显示，疫情后50.9%的购房者更倾向在资源集中的城市置业，且更关注物业、医疗等资源。
那么，外来人口主要“流”向何方？
《白皮书》通过分析337城、14亿人口、横跨20年的数据后发现，“城-城”的流动正在加速。
迁徙者“用脚投票”，迁移方向也将呈现多维极化格局：“跨省远赴东部与省内就近集聚并存”、“东部沿海与中西部明星引力同在”，长三角、珠三角、京津冀东部沿海三大城市群尤为受宠，成为移民热点。
特别值得注意的是，未来人口迁移的模式将从独立迁徙变为举家迁徙，这样的改变将催生更多的买房置业需求。
预言二
大城市不够大且少
未来15年超大城市或超10个
《白皮书》指出，我们正处在历史的转折点，城市大变局的前夕。对于大城市发展规模正由过去的“控制”转变为“市场主导”，眼下国内各大城市为了吸引人口，“抢人大战”愈发激烈，“城市晋级赛”已是必然趋势。因此，《白皮书》预测：未来城市群、都市圈和中心城市，仍有巨大的增长潜力。毕竟，对比日本前10大城市人口占46%，英国21%，中国仅为9%；很明显中国的大城市不够大、不够多。《白皮书》预测，未来15年中国超大城市有望超10个，特大城市有望超15个。
大城市进一步“变大”，意味着大城市的房地产市场还将继续“成长”，一二线的大城市仍然是买房的优先考虑的机会点。
预言三
房价走势分化
不同城市涨跌周期不同
买房看大势，但在未来，买家也要因城而异，不能盲目跟风。白皮书分析指出，同能级、同区域内部，不同城市将有不同的涨跌周期。具体来说，一二线城市房价受限价政策影响；三四线城市房价受供给和购买力影响。来看其对不同城市房价走势的预测：
1、刚性限价城市：“中心-郊区”价格体系过于扁平。上升期一二手价格倒挂，中心区高热。下行期板块分化，外围走弱。如华东、中部个别二线城市。2、弹性限价城市：走高后乏力，盘整期、修复期相对较长。如广东、福建个别一二线城市。3、供给放量城市：补库存过量过快，供需反转，成交萎缩。如河北、湖北个别三四线城市。4、需求透支城市：房价超过天花板，脱离购买力，棚改走弱，价格虚高回调。如山东、湖南个别三四线城市。
预言四
楼市需求只会延迟不会消失
好产品将更受买家关注
疫情之下，市场充满不确定性，也使更多人迷失了方向。《白皮书》给出的明确预测是，虽然楼市曾按下暂停键，但需求韧性仍在，只会延迟，不会消失。此外，《白皮书》还指出，疫情影响买房观，消费者还将重新审视自己对房子的态度。什么样的房子才是好房子？从真实的居住需求出发，买家对好服务好产品的渴求愈加强烈，品牌房企的好产品也将更受关注。
当然，以上业白皮书的四大预言只是其中的一小部分，更多干货还需深入探索。为什么《保利房地产行业白皮书》对行业的研判会如此受关注？因为3年来，它的5大关键预言均已成功兑现！
是不是不敢信？事实为证，我们一一来看：兑现预言一：“房地产正处于总量峰值时代”。房地产销售额将不断创新高，预计近年规模达15万亿+。
尤其是18年和19年销售金额双双破15万亿，几乎与白皮书预言“神同步”。
兑现预言二：房价趋于平稳，连续两年百城一手住宅价格环比低于0.5%。兑现预言三：核心城市群非一线“带货”强，一线城市价值外溢，行政边界不再是市场边界，物理距离打破心理距离。兑现预言四：整体楼市2018年上半年比下半年好，拐点时间出现在2018年4季度。
兑现预言五：新房市场结构发生改变，“改善崛起”，2017年是保利历史以来大面积去化的一年。
备注：数据来自克而瑞，小面积段为90㎡以下，中等面积段为90㎡-140/150㎡；大面积端为140㎡/150㎡以上。敬畏市场、读懂城市、遵从逻辑，建立理性独立的研究观，这是保利房地产行业白皮书一直所坚持的。探寻市场和行业的发展规律，关于地产行业，你有何看法？欢迎留言讨论！如果你想获取《保利2019-2020年房地产行业白皮书》，欢迎识别下方二维码添加微信，即可找保研君索取～
广州楼市发布2020-03-26 14:11:23
