今年下半年广州全市供应充足，预计新增货量50000套，同比和环比均有所增加。供应区域分布并无太大变化，近郊和远郊占全市供应85%，中心区货量占15%。
合富研究院分析指出，在宏观环境持续改善、政策面注重稳定市场的情况下，供应增加将对 下半年成交 形成拉动 。预计下半年月均成交中枢在“ 70- - 90万㎡ ”之间，7- - 12 月预计全市商品住宅成交 470 万㎡——520 万㎡ 左右，较上半年增长3成，较去年下半年增长1成 。
但各区由于“供求关系”及“库存情况”差异，不同区域的去货难度有所不同：
• 中心区：货量仍然稀缺，部分板块补货拉动成交，多个成熟配套板块市场承接力充足，不排除部分货量存在一定程度价格上调（主要基于地价成本、货量位置等因素影响）。
• 近郊：黄埔区各板块以及番禺区的汉溪长隆，普遍为“渴市区域”，下半年供应增加有助市场成交继续走升。但供应上升同时亦将抑制价格涨幅，预计价格平稳发展。
• 远郊：仍需解决库存问题，四个远郊区域的市场竞争或进一步加大，走量项目需更注重促销策略实施。
下半年广州全市供应充足，预计新增货量50000套
下半年预计全市商品住宅新增供应 50000 套，总量同比和环比增加。
近郊和远郊占全市供应 85% ，中心区货量占 15% 。1）近郊番禺和黄埔整体货量增加，主要由于黄埔品牌大型楼盘“新货”加快入市，包括黄埔中央城、越秀品秀星樾、万科幸福誉和时代印记等；2）远郊四区供应持续充足，主要集中在南沙和增城区。
下半年各区供应普遍增加，三成来自全新项目
增城、黄埔和南沙仍是供应主力区域
增城货量供应全市，下半年供应大致持平。包括中新、永宁、新塘、朱村和荔城等区域多个板块二级市场均有大量新货入市。
黄埔供应大幅增加。黄埔主力盘货量充足，在售盘和新盘“新货”下半年入市加快，重点项目包括科学城的中央城和品秀星樾、知识城的万科幸福誉和时代印记、越秀镇龙车辆段等。
地处黄埔科学城的品秀·星樾目前在售建面约83-124㎡高层三至四房，带装修均价37000元/㎡
南沙供应小幅增加。区域整体货量充足，明珠湾灵山岛和横沥岛等多个新盘入市，新增货量同比去年增加，与今年上半年同比持平。
地处南沙大岗的嘉霖聚和·尊悦台目前在售92-123㎡三至四房和81-96㎡两至三房，均价1.5万/㎡
花都区花都湖多个高价地入市货量增加，区域供应同比增加。
中心区和从化整体供应规模较小。
虽然货量普遍增加，但相当部分来自全新项目，这些项目普遍“地价较高”，其新货推出市场需接受“市场考验”。
中心：各板块供应规模相对较小
近郊：黄埔知识城和科学城供应增加
远郊：区域【板块供应】普遍较大（增城/南沙/花都）
中心总体仍然货量稀缺，多个成熟配套板块市场承接力充足，不排除一定程度的价格上调（受地价成本、货量位置等因素影响）。白云北部四镇下半年供应继续增加，但估计市场承接力仍需时间与“供货价格”对接，成交相对缓慢。
近郊板块包括：黄埔区科学城、知识城、长岭居、永和；番禺区的汉溪长隆和广州新城的亚运城，普遍为“渴市区域”，下半年供应增加有助近郊市场成交继续走升。
远郊仍需解决库存问题，四个远郊区域的市场竞争或进一步加大。
下半年中心区货量仍然稀缺，部分板块补货拉动成交
预计尤其600万以下成熟配套板块能够得到市场广泛认可，下半年奥体广氮、荔湾芳村、嘉禾望岗货量补给会有所加大，广钢、大坦沙、机场黄石路货量维持，这些板块货量有利于维持市场热度，中心区成交将受供应增长而有所上升。
地处白云新城的广州龙湖招商·天鉅首推建面约85-122㎡带装修三四房，在售均价55000元/平方米。
在宏观因素改善的情况下，不排除部分货量存在一定价格上调，主要基于地价成本、货量位置等因素影响。（白云北部四镇城市配套仍待发展，虽然下半年供应继续增加，但估计市场承接力仍需时间与“供货价格”对接，成交相对缓慢）
下半年黄埔供应放量“解渴”，成交上涨、价格平稳
上半年区域交投活跃，5月下旬“人才购房”新政落地（本科以上学历+半年社保），为下半年区域市场发展奠定良好基础。
地处黄埔科学城板块的龙湖首开·云峰原著实景艺术叠院板房已开放，在售户型建筑面积约110㎡的复式大四房
预计下半年货量显性增加（有可能达120万㎡），多个全新项目入市，绝大部分为品牌房企货量（60%以上）。预计后续区域成交在上半年基础上再有所增加，但区域竞争亦更加激烈，价格以稳为主。
下半年增城库存压力进一步加大，价格或继续承压、但降幅有限
增城区商品住宅库存持续走高，预计下半年供应量环比有增无减。宏观因素仍然影响区域购买力释放，总需求亦难显性增加。
官湖地铁上盖的品秀·星图在售建面约78-134㎡二至四室，均价23000-27000元/㎡
下半年住宅走货项目（基于房企业绩回笼要求）价格仍有调整压力，但由于土地成本限制，预计降幅亦较为有限。
下半年 番禺市场仍然分化 ， 预计整体成交上升、价格稳定
番禺上半年市场表现分化，万博-汉溪等成熟区域低成本项目开盘热度较高（部分当天去化200套），而市桥西地价高企与现行配套出现分歧，去化效率一般；下半年高地价项目供应继续上升（集中待发展区域），存量项目整体供应保持稳定，下半年市场成交有望上升（尤其亚运城货量补充带动成交），但市场仍然分化（高地价项目面临竞争）。预计各项目售价保持相对稳定，区域成交均价或因亚运城供应显著增加而产生结构性下降。
亚运城天骄天逸新组团近期将开盘，目前仅剩天峯的四房户型在售，均价为29000元/㎡
下半年南沙高价地和低成本盘集中入市，供应规模偏大
成交上升但区域竞争进一步加剧
南沙区上半年由于“政策”与“规划”利好加持，虽然“总价门槛”上升（受供应结构影响），但市场总体平稳（灵山岛等相对高总价项目推货去化“有保障”）。
临近南沙进港大道和港前大道的南沙湾·御苑推出20栋全新样板间，面积段122-130平三至四房
下半年预计“政策面”仍然利好区域市场，然而市场供应（含潜在和新增供应）将显性上升， “高地价”项目与“低地价的村改项目” 同时期集体面市，致区域竞争进一步加剧，部分“高成本项目”或存在价格下调压力。
下半年花都供应平稳，市场走量仍需依靠个盘“阶段性促销”
受制于“区域规划兑现缓慢”及“二手市场倒逼”，花都上半年“人才政策”对区域一手市场去化效率的拉升尚不明显（开盘去化普遍20套以下），整体市场仍处低位。
广州融创文旅城锦粤府在售8号楼，户型涵盖建面99-130平三四房，均价25000元/平，毛坯交付
下半年预计市场供应格局不会产生显性改变（仍以个盘为支撑），整体需求难有显性爆发，市场走量仍需依靠个盘实施阶段促销“维稳成交”。
下半年从化供应平稳，促销去库存为主基调
从化缺乏重大规划利好，房地产整体市场规模不大，现行在售项目普遍距离地铁站较远，项目生活配套仍有待提升，对市区客户吸引力有限。今年3-6月成交小幅回升至常规水平，但整体市场仍处低位（半年成交仅17万㎡）。下半年区域仍以去余货为主，供应整体平稳，成交仍需“促销”。
临近地铁14号线神岗站的珠江壹城目前在售产品83-89㎡三房、126-131㎡四房、145-200㎡
房爆台2020-07-20 16:36:33
