房地产税开征，触动了谁的利益？

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深圳征房产税？

最近，朋友圈传出深圳“深圳市房地产税征收试点运行方案”，并表示征收时间为2021年1月1日，这一消息也引起了广泛的关注。

网传原文如下：

深圳市房地产税征收试点运行方案

1、征收对象：深圳市、深汕合作区区域内的商品住房（不含安居型商品房）。

2、征收时间：2021年1月1日起试点运行。

3、免征对象：（1）以家庭为单位，人均居住面积60平米以下住房免征；（2）以家庭为单位，不论居住面积1套住房免征。

4、征收税率：

（1）2套住房的，超过人均居住面积60平米部分，按照住房市场评估价值*1.5%/年的税额核定征收；

（2）3套住房的，第3套房（产权人指定；未指定则默认为按时间顺序第3套获取产权的住房）按照住房市场评估价值*2.5%/年的税额核定征收；

（3）4套及以上住房的，第4套房（产权人指定；未指定则默认为按时间顺序第4套及以上获取产权的住房）起按照住房市场评估价值*4.5%/年的税额核定征收。

按文中传出的“房地产税”在用词上与已在城市试点的“房产税”有所不同。

从方案来看，内容信息量丰富，从征收对象、免征对象、以及具体税率都有涉及。

这则消息并没有官方回应，媒体致电税务局，深圳税务局表示：“目前暂未接到通知，一切以官方公示为准。”

房地产税立法工作一直在努力推进，但至今尚未有草案可资公布。不是不努力，而是因为实在太复杂，房地产税不仅涉及民生，更是将触发整个财税体制的深层次改革。所以不得不谨慎。立法后还需要进行一审、二审、三审等程序，真正落地可能还需要很长的时间，立法启动后，实质意义是在法治化轨道上以凝聚社会各方意见为基础寻求公约数。如果深圳要开征房产税，像重庆或上海那样的「房产税」，是无法排除这种可能性的。但上海与重庆的经验已经充分证明：强征「房产税」对于抑制房价几乎没有效用。当年上海与重庆强行开征「房产税」，如今看来更加是有悖「依法行政」原则之嫌疑的。未来房地产税开征之后，上海与重庆的「房产税」必然是要废除的。

触动了谁的利益

首先来讲讲什么事房地产税？

房地产税是一个综合性概念，是指一切与房地产经济运动过程有直接关系的税。在中国包括房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。

上海、重庆试点的房产税扩围方案已停止。重点是加快房地产税立法。

2016年12月19日，中国社科院2017年《经济蓝皮书》发布暨中国经济形势报告会在京召开。蓝皮书呼吁尽快实施房地产税和遗产税，积极推进个人所得税改革等措施。

2020年5月18日，中共中央、国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》。《意见》指出，要加快建立现代财税制度，稳妥推进房地产税立法。

征收对象

我们还要明确征收的对象！

房地产税既包括房产又包括土地。

房地产税与房产税大的区别在于：房产税作为财产税，其征税对象为房产，而房地产税征税对象既包括房产又包括土地。

房地产税实施必须具备两大先决条件：一是需要依靠不动产统一登记制度，搞清楚的房产数量，这些房产分布在那些人手里。根据相关数据，再行确定房地产税的征收对象、征收标准和相关税率。第二个条件就是房地产税里“土地”部分的税如何征收。在购买商品房时，房价已经包括开发商获取土地时缴纳的土地出让金，这就意味着土地使用年限内，已经一次性缴清所有的租金。房地产税作为财产税一种，是以纳税人所有或属其支配的财产为课税对象的一类税收。它以财产为课税对象，向财产的所有者征收。

房地产相关行业利益

有学者说：如果征房产税，北上广深合宁厦苏，经济马上陷入冰点。房产、水泥、钢铁、铜、电解铝、玻璃、家具、汽车等42产业全部陷入冰点，失业人数急剧大增。

直接利益人还有：

1、有多套房的人

手中有多套房、负债率非常高的炒房者，这类人的压力是的。从目前民意来看，在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房产税，那么假如手持多套房源，缴纳的房地产税就越高。

2、在三四线城市囤积了大量住宅的人

即便在三四线城市不实施“累进制、惩罚性”的房地产税，他们持有房产的成本将大增。加上多数三四线城市人口增长乏力，想要出让房子避开房地产税是比较困难的，因此，房产税开征之后这类人压力骤增。

3、加杠杆、超承受能力买多套房的白领

如果房地产税的开征，会让房价进入一个平稳期，房子很难套现。这些人“死扛现金流压力”的期限就会加长，生活会变得比较痛苦。

4、盲目购买了旅游物业、养老地产的人

如果不是旅游区，不是配套好、位置佳的房子，则其持有成本会大增，因为这类房子利用率不高，一年时间中空置率较大，如果房产税开征，购买了这类房子的人，一定会压力非常大。

法理上的意义

开征房地产税与所有权无关。

土地使用权作为“用益物权”，完全可以作为征税的标的物。用益物权，是物权的一种，是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、的排他性的权利。我国《物权法》明确规定:“用益物权人是对他人所有的不动产或动产，依法享有占有、使用和的权利”。可见，从法律的意义上讲，国有土地的使用权是物权中用益物权的一种，居民在一定期限内可以占有和使用，并且未来通过交易可以实现增值的，这种权利有排他性，因此完全可以作为征税的标的物，这在法理上是行得通的。

同时，按房价(包含土地出让金)征房地产税也不存在重复征税问题。有观点认为，取得住房时，下面的地皮已经在开发环节收了70年使用权的出让金，到保有环节如果每年再征税，就是重复征税。这是错误理解了“重复征税”概念。所谓“重复征税”，通常是指同一个税种对同样课税对象，由于其加工环节不同，而进行的多次征税。这主要发生在流转税方面。如生产型的增值税，由于对产品中的固定资产不予抵扣，从而会产生重复征税问题。

但对于不同税种来说，就不能笼统概括为“重复征税”。目前中国实际开征的税种有18种，有的国家有20多种，30多种，普遍实行的是多种税、多环节、多次征的复合税制。比如，企业流转环节缴税后，还要对所得缴企业所得税，职工取得工薪收入，还要缴个人所得税等，这不能叫重复征税，因为它们的课税对象不同。

征收后的利与弊

如今的高房价是炒房客炒起来的，房产税开征后，由于持有房屋资产的成本太高，炒房客无利可图会退出市场。如果没人炒房了，房价自然会下降。所以很多人将房地产税作为抑制房价的一种长效机制，但是从国际经验来看，开征房地产税，可能达不到降低房价的效果。

比如我们的邻国，韩国、日本，这些曾经发生房地产泡沫的国家，都有健全的房地产税法，但并没有因为开征房地产税而抑制了房价的上涨。

韩国，2001年房价开始暴涨，到2005年时，政府出台房地产税。在2006年，韩国房价依然只涨不跌！直到2008年美国次贷危机爆发，全球经济陷入困境，韩国房价才开始回落！

日本，1990年代最夸张的时候，东京一个城市的土地总价，能买下当时美国所有的上市公司和全部美国国土，日本的房地产税又称为固定资产税。这个费用是每一个人都不能少交的，属于国税，每年都要交一次，具体算法是缴纳土地评估价的1.4%+房产评估价的1.4%，买房后的五年内会享受一些减税的政策，从第6年起就会恢复正常了，所以各位投资者千万不要以为买房后五年以内缴纳的固定资产税才是正确的，从第6开始涨价了，其实这个才是正常的。