据广州中原研究发展部监测，今年十一前夕及假期广州一手住宅开盘或加推个盘19个，合计2998套单位；
推盘个数比去年十一增加6个，总推货量较去年十一增加35%。
回顾近5年十一假期，今年十一预计推售货量创2017年以来同期新高；
开发商推货热情度较高且“弹药充足”，中心区、近郊各有重点推货区域。
2020年十一前夕及假期一手开盘/加推预测明细
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整体推货特征分析：
“弹药充足”，
盘量、货量齐头并增
2016-2020年五一/十一黄金周一手住宅开盘/加推情况
对比2019年十一，今年呈现出“盘量、货量齐头并增”的特征，广州中原研究发展部认为主要原因有三：
一.虽个别大盘“抢跑”，但8-9月全市整体供应均处于高位，开发商“弹药充足”
得益于近3年居住用地供应量大幅增加，今年整体新增住宅供应能力明显增强。
撇除受疫情影响的季度，今年4-8月广州累计新批35916套单位，同比增加22%。
尤其进入销售旺季以来，5-8月月均新批住宅达7513套/月，去年同期则仅5857套/月；
踏入9月以来，1-22日新批供应持续维持高位，已累计推新超8000套。
因此虽然今年仍不少大盘（如富力南驰•富颐华庭、亚运城、御溪世家等）选择在8月末至9月中旬抢跑；
但市场上整体新货供应量依然充足，十一推售体量仍较往年大。
此外，受供地猛增刺激，今年十一入市“全新盘”较多。
去年同期仅4个全新盘入市，其余均为旧盘加推；
而今年十一预计将有8个全新盘入市，包括广钢新城保利堂悦、朱村广州时代名著、荔城东原印江澜、从化太平镇时代印象、同德围万科金域悦府等。
二.疫情影响购房者出游计划，更多人选择假期看房，开发商把握时机集中推售
广州中原研究发展部认为，受国内外旅游热刺激，2017-2019年不少买家选择假期外出旅游，节后回流再购房；
不少开发商为适应买家外出旅游安排，提前或延后开盘，导致近年十一黄金周成交出现类似春节月“冰点”的尴尬现象。
而今年受疫情影响，部分有购房意向的买家或搁置出游计划，改为“假期看房”，开发商有意顺应今年这一特殊情况，选择十一假期集中推售。
三.业绩冲刺+“三条红线” 压力，刺激开发商加快推货
受上半年疫情影响，下半年（尤其第四季度）开发商冲刺年终任务压力不轻；
此外高层于8月下旬明确开发商融资的“三条红线”，也将刺激部分“越线”企业加快推货回款。
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区域推货特征分析：
推货均衡，
中心区、近郊各有重点推货区域
2017-2020年五一/十一主力推货区域一览
回顾近4年五一/十一开推盘主力区域情况，区域推货从“集中”向“各区均衡”趋势发展。
虽然增城、南沙仍然是广州一手住宅两大“货仓”，但今年其他热点区域新货供应能力亦明显增强，从化、白云推货量紧随增城、南沙之后。
值得关注的是，荔湾区受广钢供应进入尾声，万科广信资产包项目处于建设阶段影响，推新货量较过去减少；
而近年受官方供地+旧改推进带动的白云将“接棒”成为市中心主力推新区域。
2020年十一前夕及假期各区推新结构情况（单位：套）
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板块推货特征分析：
金洲-蕉门河、永和推新势头猛，
“北部三区”新版块集中入市
根据广州中原研究发展部监控显示， 今年十一假期推货集中的板块认为传统居住板块南沙金洲-蕉门河、增城永和，两大板块累计推出790套单位，占总推售量26.4%。
金洲-蕉门河以旧盘加推为主，增城永和板块则主要为全新盘中建|鄂旅投•岭南悦府以及珠江花屿花城。
2020年十一前夕及假期推货板块情况一览
此外，今年“北部三区”白云、花都、从化推货势头亦相当强劲，且不少新版块选择十一“试水”。
如从化太平板块，时代印象预计将推出300套单位；
白云江高新盘中铁诺德•阅泷自今年五一开盘后多次加推，而白云传统居住片区同德围亦将有万科全新盘万科金域悦府入市。
花都方面，花都湖板块阳光城兰园•翡澜花园、桐悦两盘推新；
此外同板块货量较充足的还有越秀•滨湖臻品系、兰园•凤翎台等项目，提供给买家的选择较多。
广州中原研究发展部认为，随着近年地铁轨道建设推进，北部区域通勤条件不断完善，加上从化、花都自带居住自然环境优势这一特点，逐渐得到买家认可。
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十一市场预判：
货量充足板块“小幅让利”，
供不应求板块“价格坚挺”
预计十一期间货量充足的板块，如南沙金洲、花都湖、增城荔城、永和等，“小幅让利吸客”的可能性较高。
此外，部分新兴板块项目为积累人气、提高知名度和市场认可度，价格亦相对“接地气”。
如白云区时代龙湖云来之城、中铁诺德•阅泷等“北部四镇”盘初入市，价格集中在3万/ m²上下，对比白云传统板块5-5.5万/ m²均价，对刚需更加“友好”。
另一方面，部分供应相对紧缺，具备规划利好、土拍价格刺激的板块价格将维持“坚挺”；
如供应能力较去年同期明显放缓的广钢新城，今年拍地价明显提升的番禺长隆万博板块，上述优质板块“不愁卖”，开发商让利可能性较低。
广州中原研究发展部认为，买家对感兴趣的项目需要做好十一前后价格对比，看开发商推出的优惠是否真实到位。
另一方面，虽然今年初受疫情影响，开发商推货回款存在一定压力；
但从5月市场复苏至今成交表现来看，买家购置欲望较去年强，部分热门板块甚至供不应求的情况；
因此过分追求低价、折扣亦不现实，建议买家摆正心态，把握购房时机。
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广州中原研究发展部2020-09-25 14:15:53
