2020年广州楼市总结暨2021年展望，博弈中进化迭代

广州楼市小研君2020-12-29 16:41:13

2020年是一个“魔幻”的年份，在疫情这一“黑天鹅事件”影响下，国内外各方面形势均发生了深刻的变化；而中国房地产市场是疫情后恢复最快的行业之一，甚至出现了“超预期复苏”的趋势。

广州楼市同样在 “战疫”大背景下逐渐表现强势，一二手成交量均创近年新高；这一现象背后，隐含着调节把控、业客、投资者等多方面的微妙变化，本报告将从“博弈”的角度，为大家进行解读分析：

土地保持高位稳定，可视为政策“暖”市以外提振市场信心的重要手段。

2020年广州商住商服地供应均创近6年新高。超额完成《广州市2017-2021年住宅用地供应计划》中“每年平均供应475万㎡普通商品住宅用地”的目标。

此外，商服地供应大幅增加，一定程度上体现了广州招商引资希望“大展拳脚”的计划。

根据广州中原研究发展部对数据进行整理，2020

根据广州中原研究发展部对数据进行整理，2020年1-12月，广州累计成交新房100905宗，同比增加27%，为近四年新高。

今年成交强势，主要有赖于下半年国内疫情稳定后，买家积极回流，加上政策、土地正向刺激，产生全年近7成成交。亦是近三年冷热变化最明显的一年。

虽然由于市场回温，成交基数较大的区域均迎来同比大幅增加，但买家对选择片区、板块、楼盘明显更加有侧重和偏好。

随着购房者主力群体趋于高学历+理性化，对片区政策利好、规划预期、政府资源投入、区域竞争力等各方面的研判，已成为购房者主要考虑因素。

偏好导致的分化现象，实际上就是各区竞争力的博弈。

除成交创近4年新高外，供应猛增亦是2020年新房市场的一大亮点，累计供应113740套单位，同比增加50%，为近5年新高。供应大幅增加一定程度上刺激了整体成交，但对于各区而言，则存在不同的敏感度，从此亦能反映出区域之间的博弈竞争。

千万豪宅成交分布中，白云“历史性”超越天河排名。

得益于区内新房供应充足，佳兆业天墅、华远云和墅、龙湖天奕等豪宅吸引大批买家入手，“云山珠水”依然是吸引土豪买家的“不二法则”。

由于下半年以来成交猛增，消化周期已降低至7.8个月，广州新房成交进入“快推快销”状态。

据我部统计，目前广州主流在售的180个项目，超过90%的项目年内进行过渠道合作，同时渠道成交的占比亦越来越高。

今年市场分化明显，一些热门区域在自媒体、行家的鼓吹下买家扎堆，而忽略了其他区域。此时，渠道可发挥其强大吸客能力，助力优质项目成交“脱颖而出”。

此外，年内开发商曾试水“直播卖房”“全民经纪人”等模式与渠道博弈，但从实际成交效果来看，渠道才是目前主流。