沪深调控“刷屏”之下，广州该不该“跟风”？买家该怎么办？

2021年伊始，沪深相继出台楼市调控政策“刷屏”

打响了属于“四大一线”调控的枪；

沪深市场为什么需要加强管控？广州应不应该“跟风”？

2021年有哪些给买家的参考意见？房贷呈现收紧趋势，我们应该怎么办？

本篇小研君将为大家带来分析解读；

01.沪深新一轮调控，以“堵漏洞”为主1月21日，上海率先“出招”。

▲上海新政截图

夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；

严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场；

1月21日，深圳暂停夫妻婚内更名；

1月23日，深圳住建局发布相关通知，主要强调购房意向登记、严格审查购房人资格、严厉打击违规提供虚假材料申购住房。

▲深圳住建局新政截图

对比上一轮调控周期（2016-2017），从沪深目前出台的新政来看，暂时属于“堵漏洞”性质；

02.为什么沪深楼市要在2021年开年进行“堵漏”调控？

沪深新房市场供应紧张+炒风盛行，二手业主见一手“供不应求”，亦借机涨价。

加上买家“买涨不买跌”“恐慌心态”作祟；

投机者见有利可图入市，导致刚需客走投无路；

这一乱象违背了“房住不炒”的原则，因此官方需要出招。

03.沪深调控“刷屏”之下，广州应不应该“跟风”？

小研君认为：

一.广州市场“平稳务实” ，不存在整体调控的激发点

得益于近年宅地供应猛增，2020年广州新房供应超11万套；

广州整体市场呈现“供大于求”情况，货量充足，从根本上稳定市场，祛走“炒风”。

二.广州市场“价格梯度”明显，对不同阶层需求覆盖度较沪深高

相比起沪深动辄600-1000万的置业起步价，

广州一二手价格可谓“丰俭由人”，可供不同阶层各取所需；

另一方面，广州各区价格“升跌并存”，与供求动态匹配度较高。

以二手为例，增城区，花都、白云部分板块对比2019年甚至出现价格回调现象；

说明广州市场自主调节能力相对健康。

三.跟风容易“误伤”刚需，影响广州市场自身活力

回顾2016-2017年集中调控周期，当时同样是上海、深圳楼市率先出现过热情况，

2016年3月深圳购房社保“1年变3年”，上海同月出台“沪九条”；

（请横屏观看）

▲2016年至今四大城市调控及成交走势回顾

由于深圳楼市依然未能退烧，2016年10月，深圳再下猛药，社保“3年变5年”；

当时广州参考沪深调控，于2017年3月出台330政策，社保“3年变5年”；

调控之后，广州出现双合同、售楼部关闭等“怪像”；

▲2017年330新政后广州出现的“怪像”

图片来源：搜狐网

从2017年4月开始，广州市场经历了整整3年“不温不火”的调整期。

此外小研君认为，从2018年起广州常住人口增幅出现明显下滑，一定程度上与17年330新政出台有关；

▲近5年广州常住人口走势图

2017年部分买家“当场”失去购房名额，导致其无法在广州扎根；

继而影响子女教育、社会保障、享受公共资源等权利；

相比之下，2016-2018年成都、重庆、杭州、西安等强二线城市推出积极的人才落户政策

“偷走”了部分原本属于广州的人才。

四.不跟风不等于放任自由，部分热区应适当加强监管“降温”

1月5日，广州住建局针对部分小区抱团涨价行为进行严厉监管。

严厉打击哄抬房价和虚假房源、虚假广告、虚假销售等违法违规行为。

▲广州官方“精准调控”

小研君认为，针对部分热门板块开发商、业主抱团涨价问题，应该严管；

此外，部分缺乏社会责任的中介机构怂恿业主涨价

教唆业客自助网签推卸责任逃避监管，同样需要严管；

04.针对新政策环境有哪些给买家的参考意见？

一.不要只紧盯“热区”，不要吊死在一棵树上

2020年广州楼市无论一二手均出现一定程度的区域成交分化现象，板块冷热分明；

▲2020年成交向好哪些区增幅跑输大市？为什么？

热区确实具备发展利好优势，

但部分“砖业”自媒体过度吹捧也令其“傲娇”起来；

小研君认为，在当前广州市场环境之下，

买家不妨从自己实际需求出发，不要只盯死某几个板块、某个热区；

要知道“合适自己才是的”这个道理；

中心区如白云，地铁线网日益发达，一二手供应均相对充足，通过3号线即可“一线”天河CBD；

▲白云交通网络日趋发达

新盘扎堆买家可“捡漏”

又如番禺，随着中心区天河、海珠、荔湾等区域新房供应减少，地价提升；

番禺北部洛溪、南村万博、长隆等板块以中心区3/4的价格，可入手中高端项目，性价比优势凸显。

▲番禺北部纳入广州主城区范围产学研居“齐头并进”

二.房贷收紧预计将维持一段时间，刚需请抓紧入市，投机者请离场

当前广州房贷监管趋严，额度相对紧张审批时间较长，同时预计将会维持一段时间；

相对于二手房，新房贷款对接主要由开发商与银行进行沟通合作，

预期影响程度较二手房低，但新房买家仍需抓紧入市；

对于二手业客，应该选择安全有实力的中介机构、按揭公司进行房产交易，以确保交易过程顺利；

此外，本次房贷严控其中目的在于挤压房地产投机水分；

针对目前市场上“房贷收紧误伤刚需”的呼声，

未来官方或优化政策以“稳刚需稳首置”为先；

为避免出现资金风险，投机者请离场。