今年黄埔这波的“大牛市”，救了一批“垃圾盘”，趁着风口，大批出货。
但是要说“命好”，还是比老黄埔的中鼎君和城府更胜一筹。
今天与万科城市之光、富力富颐华庭合称老黄埔“三大”的中鼎君和名城，原是一手好牌，却意外地熬到了对手“神助”托市，隔着7年“老树开花”，直接从原来的1字头涨到5万元，身价三级跳，即使如此，仍被视为三盘中性价比的选择。
但是开发商的实力薄弱，老改进度缓慢，产品力落后，面对性价比，真的能睁一只眼闭一只眼吗？
01.
前生今生写《黑色的历史》
小型开发商吃不了巨无霸的旧改？
金汉府是中鼎君和名城的2期，而要对这批新货进行评估，还得从项目的前世今生说起。
中鼎君和名城的前身是横沙旧城改造，由广州兆霖房地产开发有限公司开发，隶属于中鼎集团，2010年，横沙村与中鼎集团签署了旧城改造合作协议。
值得一提的是，这是中鼎集团个在此之前没有相关经验的旧改项目，而这个来自阳江的房地产企业，原为承建商出身，在其早期参与的项目中，最有名的就是大一山庄，也是广州人气的烂尾楼。
中鼎操刀横沙旧改，豫章苑2011年10月开工，但2015年才分户回迁，期间，有关拆迁的各种纠纷，包括临迁安置费用过低、“先建后拆”未兑现等，最让人痛心的还是，令人瞠目结舌的房屋品质。
吊顶脱落，墙体开裂渗水，钢筋不固定生锈等，豫章苑的房子几乎都是被人踩过可以踩到的质量问题。
与已入住的商品房1期中和名城相比，近几年，业主们也频频因与物业的矛盾而闹得沸沸扬扬，因天价车位、物业涉嫌偷电、利用公共资源牟利等问题，业主们联合拒交管理费用并要求更换物管公司，但却遭到强硬抵制，与原先属于中鼎集团的君和物业形成鲜明对比。
纵然撇开黑史不说，单看横沙旧改的进程，也不太乐观。
横沙旧改，整体总建筑面积约280万㎡，融资区(即商品房区)分五期开发，中鼎进驻超十年，目前只有一期安置房，一期商品房，还有一期商办中鼎名汇，二期安置房和二期(即将开业销售的金合府)等项目正在建设中，更不用说后续3-5期尚未开工的项目了。
令人难堪的是，目前2期珺合府仍有“钉子户”，今年宣布开工的3期安置房，实际上还有很多村舍没有拆除，项目推进的困难可想而知。今后居民仍将长期居住在这片大场地上，而各项生活配套规划中，更是处于“画饼”阶段。
按照业内的说法，该项目被任何一家头部房企拿去开发，都能玩出花来，却被中鼎拿去了“一手好牌”。
02.
存货急速下强行“追高”
一张好牌撑不起5万+的房价？
到了“烂尾”的边缘疯狂试探，但今年仍会出现“反杀”，关键在于项目的先天不足。
中鼎君和名城位于老黄埔最成熟的大沙地商圈，1期距地铁最近，步行至大沙东地铁站约200米，珠江新城；2期离大沙地商圈较近，距离稍远，直线距离为800米，但也算是步行可达，离未来项目附近还有7号线2期和13号线2期。
辅助方面，目前新店为黄埔潮楼名店城和惠润广场，周边有下沙小学和怡园小学，但因2期已有幼儿园，1期已有九年一贯制学校，未来大概通过率相当，具体学校尚未确定，出售仅表示为省级标准。
基本上，除了学校外，中鼎君和名城·珺合府与距离1公里的万科城市之光，共用板块内的配套设施，万科城市之光去年火上浇油，目前断货中，新货扬言要6万+，这样，中鼎君和名城·珺合府能有现在的底气，也就顺理成章了。
近几年来，老黄埔很少有住宅在公开市场出售，虽然未来会有华润新溪的旧改项目加入，但现阶段，新货断档，库存去化周期仅为3.5个月。
因此说，老黄埔并非真正缺货，而是等待等待不等，才是买家现阶段的忧虑。
具体地说，2期的产品，小区独立管理，共规划8栋住宅，布局为一字型，3梯5户，小区园林比较尴尬，基本就是1期的翻版，环境普通。不错的地方就是，北面的学校没有遮挡，视野开阔，拉平了与南面的差距，各个户型都是无功无过，相对平均。
全二期的户型涵盖87-130平三、四房，但据售楼处介绍，4月底预计只推出1-3套，包括87-100平三房，吹风均价为5.2-5.6万/平，由于3套户型及朝向不同，同面积的3套户型价格相差较大，如1套87平，3套87平，价格相差较大。
但是销售人员透露，87平三房预计总价在500万左右。就在小编表示此总价折算单价已超过57000/平时，对方表示具体要看开盘情况，目前诚意登记可享开盘98折扣。
首推4户型，分别是87平三房一卫、96、97和100平三房两卫，其中97平为放大版的87平，多了一个卫生间，中规中矩；96平空间利用率较高，但动静不分，且全部为北向；100平面积，功能没有提升，在首推户型中最为鸡肋。
另有两套待售户型，110平三房两卫和140平四房两卫，也没有什么惊喜，尤其是在目前普遍追求“多一房”的市场趋势下，110平三房定位十分模糊，很可能被刚需和改善者同时抛弃。
03.
老黄埔三巨头积极PK。
君和城·珺合府的胜负何在？
没有人能逃脱价格面前“真香”法则。
除万科城市之光吹风6万+，富力富颐华庭目前新货报价也已降至5.5-5.8万/平，君和城·珺合府的确是目前老黄埔的一手房。
但是万科和富力都是大开发商，更能造市，有时好不好卖，全靠气氛来烘托，只要有信心市场就成立。
运输方面，三盘中，万科最为便利，中鼎次之，富力最差；学位方面，虽然三盘中都有配套学校，但万科周边现有学校含金量；配套方面，万科与中鼎基本持平，富力尚需时日；但潜力方面，富力背靠第二CBD，连接金融城，未来想象空间大得多，足以支撑后市行情。
因此综合得分，万科，富力次之，而中鼎如果不能与富力拉开足够的价差，基本可以出局。
但是，中鼎君和名城·珺合府的成败，还得看横沙旧改能否有突破性进展。
据悉，目前横沙村旧改签约率已超过90%，官方口径是，预计今年将全部拆除，但从现场情况来看，还是有些悬殊。
而且即使完成了拆迁，如此庞大的体量，也非常考验开发商的后续设计和运营能力，但是如果按照中鼎名汇目前的商业氛围来看，很难给买家信心。
总而言之，如果开盘价为50,000美元，值得出手，但是如果超过55000/平，建议不要盲目“追高”。
叫我聊房小雨2021-04-19 17:24:32
