去年以来，“三条红线”高悬头顶，成为摆在所有房企面前的一道考题。为了让“红线转绿”，房企纷纷出招。广受关注的恒大，一年大降3000亿负债，大大超出预期！

恒大的应变逻辑，究竟是什么？楼市君为你深扒一下。

1销售回款两步走，负债降至5字头去年8月，三道红线政策落地，监管层发文将房地产泡沫称作是威胁金融安全的“灰犀牛”。各家房企纷纷将“减负”作为头等大事，恒大更是多管齐下，使出洪荒之力。昨天，恒大亮出降负债成果，目前息负债约5700多亿元，相比去年时的8700多亿元，大幅下降约3000亿元，成功“转绿”。

恒大此番表现，和其他房企有何不一样呢？：按下“卖货”加速键，点燃国民买房热情为了增资产、降负债，有的房企选择股权转让。正如华侨城、招商蛇口、金茂、花样年等多家房企着手转让负债较高水平的项目，实现资金回笼。但恒大的选择是“卖货”，通过创新销售渠道、打折降价等方式加快销售节奏，相比把股权出让，这种做法无疑更有安全感。

恒大热销现场要说这两年哪家房企的营销动作最频繁？肯定是恒大。

疫情肆起，恒大便首创“网上购房”，3天时间销售金额达580亿元，扛起了房企销售主力的大旗；

年中，线下回暖，恒大打出楼盘7折优惠活动，仅9-10月2个月便实现销售1819.7亿元，销售回款1358.5亿元；

刚刚过去的5月，恒大举办一年一度的“5.31购房节”，推出的阶段性优惠措施，点燃国民购房热情，快速回笼资金。恒大进退有度的营销方式，最终成效如何？6月1日，恒大发布月度业绩公告，2021年截至5月底，恒大累计实现销售额2851.6亿元，远超其他房企销售业绩。

同时，也诞生了不少“神话盘”：重庆新盘黛山华庭，首开当日揽金近7亿的神话，昆明恒大珺睿，开盘当天去化率就超过80%，劲销12亿。

第二：500亿/月，行业的回款速度。

充足的销售额，只是恒大的一小步。强大回款能力，是保证资金流的关键。

2021年截至5月底，恒大累计实现销售回款2507.4亿元。

这意味着恒大平均每月回款500亿元，优异成绩位居行业。

查阅数据，你会发现，高速的回款速度从去年就开始了。2020年恒大合约销售金额7232亿元，销售回款6532亿元，回款率90%。

相比18年、19年，恒大每年的销售回款维持在4500亿左右，综合回款率为72%，两项数据齐创新高。

高销售额和高回款率带来的充裕现金流，有力支撑了恒大降负债目标的实现。

2悄然构建“护城河”，土储超2亿平米除了销售和回款，恒大还走上了一条完全不同的道路：降土储。许家印提出，未来三年，恒大每年要降低3000万平米土储，2022年降低到2亿平米左右。这句话，从前半句到后半句，无论从哪个角度来分析，都多少有点“凡尔赛”的味道。

一方面，每年减少的3000万平土地，相当于中小房企辛苦十几年才有的规模。不得不承认，这得益于恒大早些年快准狠的“广积粮”战略。手中有地，自然丝毫不慌。另一方面，即便连降三年土储，恒大还有2亿平米土储在手。可以说，在房地产行业，恒大已经给自己挖出了一条极深极宽的“护城河”。这就不难理解，当一二线城市集中供地，绝大多数房企拼命抢地，恒大就是不出手。更为关键的一点就是，恒大土储质量也极高。截至2020年12月31日，恒大土地储备项目共计789个，几乎覆盖全部一线及经二三线潜力城市。这么多项目，还不包括未入表的旧改项目约100个。这当中，光大湾区就有78个，在土地极为稀缺的深圳，更是多达55个。由此可见恒大从不押宝单一区域，而是提前多年把绝大多数有“钱途”的城市逐一占领。

不仅如此，一贯坚持不拿地王，让恒大的土储有着极高的性价比。目前，恒大在一二线城市当中2/3土地的平均楼面价仅为2638元/平。要知道，这些地方房价早已破万。地价和房价之间，有着如此巨大的差距，意味着什么？相信各位懂的都懂。3多元布局，新恒大还有新增长点

即便已经是房地产行业领跑者，恒大依然不会“把鸡蛋放在一个篮子里”。

要知道，随着房地产已进入真正的“白银时代”，房企去向何处，已是行业的普遍难题。远有万科几年前就开始高喊“活下去”，近有潘石屹几乎将SOHO中国全部出售。相较之下，坚持多元化战略的恒大，经过十多年探索，已形成八大产业齐头并进的多元化布局。新恒大与以往最明显的不同，是实现从地产到“多元产业+数字科技”的转型。在这点上，数据是最有说服力的。截至目前，恒大旗下8大产业已拥有4个上市平台，多元化战略也迎来收获期。恒大物业通过引入战略投资235亿港元，上市后募资140.8亿港元；还有恒大汽车，先后两次引入战略投资合计300亿港元。另据恒大透露，房车宝、恒大童世界、恒大冰泉等也有望陆续分拆上市。通过分拆业务融资，恒大进一步加强现金流，充实资本实力，奠定高质量发展的基础。放眼整个地产行业，高负债、重资产始终是悬在房企头顶的一把达摩克利斯之剑。要真正解决问题，决心、效率、实力、方法…每一项都不可或缺。从最近一年的表现来看，像恒大这样的房企，毕竟在过去二十多年见惯了大风大浪，有充足底气和实力应对挑战和难题。所谓身经百战，才能长盛不衰，恒大的降负债之路，已经实现了“红线转绿”的步。轻装上阵的恒大，无疑更加值得期待！