【黄埔踩地专题】来到最后一篇，小研君将带大家探索知识城地块。
▲知识城JLXC-H5-1地块实景图（局部）
回顾2021年批供地，知识城板块可谓“当红炸子鸡”，两宗地块均“摇号”决定最后得主。
▲批集中供地，知识城吸引开发商积极竞投
目前，知识城南区大盘基本进入尾盘状态；
作为广州“强产业”的重要板块，在市场转冷的气氛下，该宗地能否继续吸引各路开发商竞逐？且看推文分析。
01.
第二批供地中，
黄埔体量地块
知识城JLXC-H5-1地块占地面积9.93万㎡，可建设用地面积8.65万㎡，计容建筑面积为26.36万㎡。
起拍价为23.93亿，楼面地价9081元/㎡。限价26.33亿，到达限价时，楼面价为9989元/㎡。
今年知识城板块出让的另两块一类居住用地都有45%的溢价率，最后更是靠摇号决出归属，这也反应了市场上开发商们对这一板块的看好；
▲批集中供地，知识城出让情况
不同于批摇号的两宗地，本次出让的JLXC-H5-1地块容积率高、整体楼面价总体更低，但包含较为复杂的配建要求。
接下来大家可以看看本地块（JLXC-H5-1地块）特点：
作为知识城板块今年出让的一宗地块，此商住商服地块情况复杂，无形中有一定的准入门槛。
另一方面，地块涵盖的商业设施与科研设施都需要自持十年，这考验一些开发商的运营增值能力。
总体来说，项目规模与地块优势有可取之处，但也要考虑开发商自身在建设运营各方面的综合素质。
因本地块周边的凯德•中新里项目与本地块都采用写字楼＋商业＋住宅的建设模式，特将它们的一些信息在此对比：
通过对比不难发现，二者的大致发展方向一致，“产+住”模式；但不同的是，本地块在居住方面投入用地占比更多。
同时根据广州中原研究发展部数据显示，地块所在的知识城南区，大部分一手盘处于清尾阶段；
本地块的市场潜力颇大，预计多数开发商应该会对这块地抱有期望。
02.
紧靠知识城核心区的
西/南侧正积极修路
地块南侧农田保护区与北侧山林无政策改变将维持现状，有一定的绿色景观。
东侧为旧改项目，拆迁仍在进行，修建起竞争楼盘需要一段时间；
地块西侧与南侧周边在进行道路桥梁的修建，将极大增强交通的便利性；
未来出门即智能一路，联通改革大道与腾龙大道，离14号线何棠下站约两公里，此外，周边道路多且宽广，交通顺畅，公路条件较佳。
03.
目前周边配套相对匮乏，
距离商业、交通中心约2公里
本地块商业和交通配套较为落后，周边为旧改项目，公交站点预计在未来会有所更新；
何棠下地铁站在2公里之外，交通方面有一定的距离，但道路正在周边紧锣密鼓的建设，未来会有多种选择前往主干道。
知识城城南邻里中心发展较为不错，有大量的餐饮娱乐品牌入驻，但距离地块仍相对较远。，而更为临近本地块的第二邻里中心还在建设；
另一方面，本地块有商业用地，可满足未来的一部分需求。
知识城教育资源较为丰富，除天景小学、新桥中学外，知识城还有许多学校，初等教育到高等教育一应俱全。
04.
周边大盘多处于清尾阶段
项目入市竞争压力相对低
周边竞争楼盘较多，主要为万科幸福誉、时代天韵、招商雍景湾已处于清尾阶段。
凯德中新里等，主体部分已经大致施工完成，开盘时间越来越近。
这些楼盘的地理位置较为优越，交通更为便利，但是本地块建设后的商品房同期有竞争的一手房源较少，待地块入市预计客户需求较为集中。
05.
产业聚集将为项目
带来较稳定客源
从地域来看，十四五规划中，知识城作为黄埔区三大片区之一的潜力较大；
未来东进策略会让黄埔区成为一个产业集聚地，而知识城作为规划中的人才集聚中心，发展前景较为佳、会吸纳更多的人才来此定居。
根据政府十四五规划，未来知识城地块的供应虽将有所增加，但土地价格应该会随着知识城的发展而变动，尽早能拿到地会有一定的优势。
另一方面，本地块自带科研用地五万多平方米，紧邻龙湖街现代农业基地，将来会有大量公司入驻，可能会有一定的产业规模；
同时本地块位于九龙大道沿线，可达知识城腾飞园、知识大厦、人才大厦等多个重点产业项目。
06.
目标客户天河、黄埔
产业园自驾车买家为主
自住主要针对知识城中高端人才，有自驾车工作地点在科学城、天河区的客户以及那些对未来比较看好，想要在此定居的刚需顾客；
此外，亦可针对认可知识城发展、看好区域发展前景的买家。
07.
地块SWOT：
知识城发展前景是保证
地块发展优势在于规划利好以及区位条件，看好知识城未来发展的客户就是日后产品的客源保证。
回顾黄埔、萝岗区域合并以后的“开挂”发展历程，买家对黄埔区发展的潜力并抱有期望；
当然需要指出的是，从地块本身的情况来看，未来自驾交通极为便利；
但其远离何棠下地铁站，一些对于地铁有要求的客户会对此有所排斥，楼盘价值或将打折扣；
而且相比起同区域临近地铁的时代天韵、凯德中新里等，该地通勤效率不及上述楼盘，难免受到其“抢客”。
广州中原研究发展部2021-09-26 17:56:52
