广州第三批供地解读：取消“限售价”，增城地锐减，开发商“打鸡血”or“

11月1日早上，广州官方释出今年第三批供地，17宗合计120.8万m²，总起拍价为434亿。对比、第二次48宗地块，以及千亿货值，今年供地“收官之战”仅放出前两次供地数的35%，货值不足前两次的一半。

▲2015年至今广州商住地供应情况（单位：万m²）官方对第三批供地态度相对保守，一定程度上受第二批供地开发商（尤其民企）集体躺平影响。点击回顾：第二批供地结果分析吸取第二批供地对市场预期、开发利润过度干预给众多开发商带来的不适；本轮供地取消“限售价”以及南沙取消了倾斜首套置业买家等规定。此外，第二轮大面积流拍的增城用地大幅锐减至1宗，“宁缺毋滥”或给增城市场带来更好的预期。此外，如番禺飘峰路西侧地块一、二，白云太和沙亭北路、均禾上官苑地块等“回锅肉”亦下调了起拍价；可以说本次供地，官方态度“诚意满满”。▲第二批流拍的“回锅肉”起拍价下调超2成但相比起关注第三批供地其中的特色，小研君更关注的是本轮土拍结果将给市场带来的影响；本篇，小研君将着重从第三批拍地结果预期，对今年年尾行情以及2022年“小阳春”市场的“作用力”进行解读分析。01.新房连续5月表现疲软房企压力大，争取“活下去”拍地出现“高溢价”可能性低

受8月底，第二批供地挂牌“限售价”以及“二手指导价”两个深水炸弹影响，9-10月广州新房成交疲软，买家观望情绪趋浓。

去年成交平均破万的“金九银十”，今年变成“铜九铁十”，并延续6月以来7000宗/月的低位；可见受轮番严厉调控，在挤水分的同时，刚需买家的购置热情亦随之降低，部分非热门板块项目去化不足20%，开发商压力不少。而另一方面，近两个月广州新批供应量“节节攀升”。2021年10月，新房供应量更是创下年内新高，达1.7万宗，比去年火热的同期还要高。

在当前市场下行期，开发商仍大量加推，说明其手上存货不少，目前“放手一搏”保业绩。因此小研君认为，近1-2年在广州大展拳脚拿地的开发商，大概率会选择“去货回款”；因此第三批供地即使条件优惠，出现过高溢价率的可能性仍较低。02.仅海珠“天斯地块”一宗明星地传说中的越秀、天河、白云靓地仍“千呼万唤不出来”第三批供地缺乏“星味”。回顾批供地，有杀入广州单价前十的金沙洲AB3701008地块、“一线江景”荔湾兴达地块、南站TOD、国际创新城等；第二批供地，有海珠创新湾2宗靓地，广钢“最后一宗宅地”234号地块，白云新城云港城地块；上述地块一则起拍价高，体现广州中心区价值，二则带动区域发展产业联动。第三批供地，大家翘首期盼的天河、白云靓地并未登场，“头牌”仅海珠天斯地块（华洲路63号AH0801012地块），楼面价“破4”；起拍楼面价排名3-5位的，均为第二轮流拍的“回锅肉”。▲第三批供地，起拍楼面价5地块一览小研君认为，这将影响部分开发商对地块投入的热情。部分开发商一方面手上新房存货不少，需要时间消化；另一方面，本轮受市场追捧的成熟板块供应偏少，或延后至2022年才推出，或会影响部分开发商拍地欲望。03.增城“韬光养晦”，南沙推地宗数排，民企竞价态度值得关注第二批出现大面积流拍的增城，本轮供地“韬光养晦”，仅推出朱村板块一宗用地。而接棒成为供应宗数大区的，为南沙。本轮南沙将推出4宗地，累计11.4万m²，其中3宗位于横沥岛，1宗位于金洲-蕉门河。

▲第三批供地各区供地数量、面积情况第二批供地，南沙出现了2宗流拍地，分别位于横沥岛和万顷沙；此外，回顾二批供地，横沥岛大部分地块由“国家队”打包。小研君认为，今年以来南沙收紧人才购房门槛“挤水分”，对区域一二级市场带来较明显影响；尤其距离稍远的万顷沙板块，缺乏持续利好带动，成交氛围不及去年。除人才收紧影响成交以外，横沥、万顷沙相关基建配套发展亦左右着开发商（尤其民企）、买家的投入信心；本轮横沥岛推出3宗地块，小研君重点关注民企的报名、竞拍情况。05.就第三批供地情况，普通买家应该如何在春节前置业？

虽然第三批供地大概率以“低溢价”结束，为2021年广州土拍画上句号。

但对于买家而言，在一手指导价、二手备案价的调控下，官方为买家“制造”出不错的购房窗口期。目前新房开发商大部分采取“以价换量”方式吸客，加上土拍结果稳定，预计“笋价”将会持续一段时间。另一方面，年内天河、越秀、白云（广州大道沿线）无宅地供应，这意味着上述片区新房供应将依旧稀缺，未来买家希望购置上述片区，应该好好珍惜区内优质二手。