作为楼市的风向标，土拍影响着未来市场的预期。
回顾2021年，广州三次土拍共成功出让78宗涉宅地，揽金超1779亿，供应量达1342.6万平！
那么，如此供应将怎样影响明年上半年，乃至全年市场的行情呢？
广州楼市发布摄
01
全市78宗涉宅地成交
多区供应高涨 天河挂0
回顾今年三轮土拍，热度可以说不尽相同。
4月的首轮土拍百家争鸣，多宗土地高溢价成交，且部分进入摇号，最终成交42宗地，收金906亿。
9月的第二轮土拍，在政策层层加码的背景下，成交建面和金额均出现了“腰斩”，超半数土地流拍。
到了第三次土拍，挂牌地块仅17宗，数量大幅下降，最后底价成交13宗，大部分被国企央企拿下，民营房企仍以观望为主。
78宗涉宅地放到广州各区，同样各有分化。
其中，天河、越秀0土地供应；荔湾、海珠分别成交3块；白云、黄埔、番禺均有一定收获；南沙、增城肉眼可见的成为明年外围区供应主力。
02
黄埔、海珠、白云新增大量供应
天河依然紧缺 笑看明年开卷
作为楼市的风向标，今年三轮土地集中出让将直接影响到明年上半年、乃至全年的楼市预期。
01、中心区明年开卷，天河稳坐中心笑看
一方面，中心区明年供应普高，黄埔、白云、海珠或迎新一轮内卷。
楼市君摸查发现，算上目前待售项目和新成交地块，2022年广州预计有108个全新盘入市。
在中心六区内，黄埔、海珠、白云等区，明年全新盘超过10个，将成为2022年中心区供应大户。
而再考虑上黄埔、海珠、白云的几个大村旧改陆续重启，按照目前行情来看，明年这些板块或将上演新一轮的内卷竞争！
另一方面，天河土地全年零供应，明年依旧抢手。
目前，天河主要在售和待上新楼盘，集中在天河东部的广氮智谷板块，库存消化周期仅有4.4个月，为全市。
并且，据中指院数据显示，天河2021年新房全年成交超2200套，供应仅1085套，供求比低于0.5（数据截止12月10日），可以说是两人抢一套。
而今年土拍0供应，将继续助推明年天河新货的“抢手”势态。
供求比持续走低，这也意味着，天河仍是广大购房者首要考虑的置业地区。
为什么这么说呢？其实还是离不开区域发展和物业价值两个要素。
02、区域价值高企，物业具备更高稳定性
10月底，广州前三季度GDP数据出炉：前三季度天河，是全市总量超过4000亿元的城区，其GDP占全市21.9%，刷新记录。（数据来源：广州统计局）
区域价值高，也就决定了：天河的物业，天然拥有更强的稳定性。
广州楼市发布摄
比如，在今年下半年，黄埔涌现出大量工抵房、特价房，价格喜人；南沙约80%的二手房降价；增城、番禺更是有不少楼盘低于地价甩卖。
而反观天河，在如此行情下，二手房交易价格依然稳健。
楼市君通过中介打听到，嘉裕公馆28楼一套151平的房源，以18.4万/平的单价成交；中海花城湾一套150.91平的房子，以2486万成交......
可见，流入楼市的购买力依然强劲，但不同板块之间分化明显，即便经过市场、政策调整，天河的物业价值韧性十足，强者恒强。
03
广州发展看天河
天河发展看智慧城
不只赢在当下，更为重要的是，天河还有天河智慧城这个庞大增量，可以在未来的battle中，胜过其它区域。
确定性：天河智慧城已然兑现
天河智慧城作为粤港澳大湾区科技协同创新引领区，是广州市个通过控规审批和付诸实施的重大战略性发展平台。
科技与产业碰撞出的炽热，吸引无数企业进驻。不仅网易总部、中移互联网、北明软件、太平洋网络、极飞科技等科技大咖相继入驻，小鹏汽车也在智慧城拿地预建总部。
截至目前，智谷片区内已有超2500家企业进驻，科技型企业更是超1800家，强大的产业集群已然成型。
去年，其软件业务收入高达2397.2亿元，约占广州市的一半！今年1-8月，软件业营业收入再次增长16.4%，发展势头迅猛，被称为全广”最强大脑“也当之无愧。
并且，在进一步规划中，将以天河智慧城为中心，打造天河高新区，规划面积为16.17平方公里，由北部片区、中部片区、南部片区三个区块组成。
其中，南部片区便是天河智谷所在地，计划构建“三芯四廊七单元”的空间格局，打造科技创新、文化创意园区。
未来投运，预计可实现年生产总值千亿、承载就业人口约17万人。
成长性：高精尖人才涌入，构筑增量支点
城因人而生，人因业而聚。
产业规模的扩张，看得见的智谷，无疑吸引了更多的高精尖人才聚集于此。
据七普数据显示，天河区每10万人中受大学教育程度的人数为42929人，位居全市之首。
并且，仅天河智慧城，其一个版块就集聚院士54人，拥有各产业领域专业人才超过30万人（来源：广州天河发布）。
图源：广州天河发布
凭着更纯粹的人才圈层，天河的科技和经济才得以双双领跑全市，成为广州购房者心中的金字招牌。
而值得注意的是，这10年天河人口增量前二的街道为珠吉街、凤凰街，均位于天河智谷范围内。
未来，其还将吸引约19.1万就业人口以及13.7万高端居住人口，为区域注入更强人气与活力。
高精尖企业的进驻，高质人才的涌入，是大趋势，也是板块未来增量的支点。
纵观天河高新区的核心范围内，目前可选择的在售楼盘有且仅有保利天汇。
保利天汇鸟瞰效果图
其不仅位于天河智谷核心板块，接受智慧城和智谷的双重赋能，聚集强购买力的高知科技圈层，且其本身就带有推动智谷产城融合的使命。
可以说，保利天汇一早就赢在了起跑线上。
04
产城融合配套齐
门槛友好品质高
从2019年至今，作为超千户业主的共同选择，保利天汇这座产城综合体，本身更有诸多独特之处：
大型产城综合体，业态丰富配套齐全
保利天汇，地处智谷，择址智慧城南，本身也是新塘旧改项目的融资区。
根据官方定位，保利天汇作为一座大型城市综合体，涵盖住宅、总部写字楼、创意空间、商业街区等多业态产品，实现多业态共生互联。
其改造后可释放产业空间约43万方，未来将推动金融科技服务、创新孵化、商务办公等高价值产业发展，形成智慧城核心区东部商务中心。
保利天汇规划效果图
当然，既是旧改大城，保利天汇在配套上也有其出彩的地方。
其一便体现在交通上。
广州环城高速与沈海高速广州支线就在项目身侧不远，往后业主出行，自驾便可畅达广州各区。
同时，21号线、4号线和19号线（规划中）等3条地铁线环绕。其中，从项目步行出发，约1公里即可到达21号线大观南路站，通过轨道接驳，保利天汇能够实现25通达市心CBD，可谓便捷。
在教育配套方面，保利天汇将引进一所9年一贯制中小学和一所18班幼儿园。除了自带的学校，项目周边还有清华附中、广州思源学校加持，教育资源颇为丰富。
同时，职住一体的模式，在目前天河在售项目中，其是最有可能实现的，而周边精英人群的扎堆，对项目价值的拉动，和圈层的塑造，更是无需解释。
纯住宅小区，主推建面约90-98平户型
与此同时，这座拥有约78万平建面的旧改大城，也是天河高端品质、友好门槛的代表项目。
以保利天汇在售的五期组团为例，其为纯住宅小区，产品属性更加纯粹。
同时，五期位于社区内部，采用围合式布局，紧邻奥体山体公园（规划中），有城心稀缺的自然资源，环境舒适视野更佳。
保利天汇五期园林规划图
楼市君了解到，保利天汇的五期组团，共规划了16栋小高层，目前主推建面约90-98平的三房户型。
据克而瑞统计，今年整个天河三房的供应不到200套，可见其稀缺程度。
而保利天汇5期，三房户型也只占了整个组团货量的27%，卖一套少一套，欲购速从。
其中，建面约90平户型友好，空间利用上足以吊打市面上的竞品。
入户花园可改造成创意空间，做到3房带主套，既减轻了年轻一族的上车压力，又注重家庭不同时间段对空间需求的成长性。
同时，上车门槛较低，性价比很高。
建面约98平的2+1房户型则为简约竖厅设计，储藏间带阳台，可以自行改造成多功能房；主卧带飘窗和卫生间，舒适度和隐私性皆拉满。
而连通次卧和客厅的6.3米的大阳台，面积达10余平方，近乎是贯穿全屋的风景长廊，家庭影院浑然天成，把视觉效果放到。
闲暇时分，还可摆上茶几，三五好友在此品茗、下棋，心中自有气定神闲；亦可作为男主人的健身房，女主人的瑜伽室，足以安下一颗爱运动的心。
犹记得19年保利天汇首开4字头，当时不少人看衰，如今已升至7字头，可以说现实狠狠地扇了他们一记耳光。
总的来说，保利天汇既有天河金字招牌加持，剑指产城融合，背靠着天河智谷和智慧城，又是未来天河经济发展的增长极，同时配套齐全，未来价值潜力可观。
保利天汇效果图
据消息显示，保利天汇五期已启动新品收筹，将加推建面约90-131平户型，单价约6.5-7万/平。
当下周期轮动，楼市筑底期现，未来的天河物业只会愈发稀缺，上车门槛也将愈发高企。
趁着现在有机会，不妨多多关注。
楼市君劝你再莫失荆州！
广州楼市发布2021-12-14 10:28:48
