据广州中原研究发展部监测，今年五一前夕及假期广州一手住宅开盘或加推个盘20个，合计3048套单位。
推盘个数比去年五一减少3个，总推货量较去年五一减少7%。
虽然供应量对比去年同期出现轻微回落，但回顾近6年五一假期，今年五一预计推售量仍处于近6年平均线（2899套）以上。
对比去年五一政策环境“一路收紧”，今年为刺激经济，1-4月官方陆续在贷款、区域购房政策、限价限签方面做出一定优化；
同时高层表态“房地产是支柱产业”；
由此可判断，2022年五一市场政策气氛相对宽松，更详细的推售分析且看下文解读。
▲2022年五一前夕及假期一手开盘/加推预测明细
01.
整体推货特征分析：
低于去年同期
但高于近5年平均水平
▲2017-2022年五一/十一黄金周
一手住宅开盘/加推情况
对比2017-2021年的5个五一假期，今年推货呈现“低于去年，高于平均”的特征；
广州中原研究发展部认为主要原因有三：
一.一季度成交放缓，绝大分部项目在售货量充足
一季度月广州新房网签20207宗，同比跌39%。
虽然从春节后起广州政策氛围趋于“放松”，但由于经历了近一年的高强度调控，买家购房信心仍处于“恢复重建”状态；
一季度成交放缓，导致广州新房库存量抬升，目前已达1090.8万㎡，处于近3年高位；
▲近一年广州库存及消化周期变动
因此不少项目手上在售货量仍相对充足，五一以消化此前以获取预售证的存货为主。
▲各区库存及消化周期
二.市场期待“重磅”利好刺激，开发商“观望”，推货态度谨慎
去年五一/十一供应开发商供应猛增，带有一定新政出台后“放手一搏”的意味，希望通过“推新+优惠价”的模式，尽可能“去货回款”；
而今年政策因素趋于缓和，且为确保房地产市场能够“恒稳致远”运行，1月至今超过60个城市已经出台楼市刺激政策；
近期有媒体报道广州或将对部分库存量较大，或亟需经济、产业发展带动的区域进行购房门槛优化；
受此消息影响，开发商在维持现有充足供应的基础上，将随市场变化而谨慎推售。
此外，根据广州中原研究发展部监测，黄埔、南沙、番禺等热门板块项目，基本已收回去年11、12月价格优惠幅度；
可见无论是供应计划还是推售价格，部分开发商已作出提前判断。
三.疫情反复影响广州4月成交，开发商对五一重视程度仍较高
虽然市场成交未见“立竿见影”的回暖，但3月中下旬起广州中高端、豪宅市场成交势头向好；
▲2022年Q1新房豪宅成交占比再创新高
其中如天河保利侨鑫•汇景台更是两次加推，白云云和墅亦推出新楼栋；
▲某中心区项目现场，人挤人
此外如尚未获取预售证的琶洲南TOD项目（吹风价10万/平+）等备受市场关注；
可惜4月中下旬广州疫情反复，客观上影响了广州楼市回暖的势头，但就开发商对五一的推货力度来看，可见其对于该传统节点仍比较重视。
02.
区域推货特征分析：
黄埔、荔湾成主要供货区
▲2018-2022年五一/十一主力推货区域一览
今年五一假期，黄埔、荔湾两区供应占比较大，分别为28%、26%。
其中黄埔将有6盘同台竞争，得益于近年供地量猛增+旧改转化；
本次黄埔推货以中央城、富颐华庭、罗兰国际等大社区盘为主，覆盖科学城、香雪、旧黄埔三大主要板块；
此外，巨无霸旧改“万科黄埔新城”亦计划在五一期间开放销售中心，最快二季度入市开售，将进一步带旺区域市场。
▲2022年五一前夕及假期各区推新结构情况（单位：套）
另一方面，拥有多个大体量项目的荔湾，延续去年十一供应势头，凭借802套供应高居全市第二水平；
五一小长假期间万科金域曦府计划大批量加推，目前已获取528套新单位的预售证；
此外，越秀天瀛已于22日率先抢跑，全新盘广州幸福湾获取预售证，顺销盘保利越秀天启亦计划一定量加推。
由此可见，自去年十一起，中心区项目对小长假的推售量出现明显抬升态势；
相比之下，早年长期上榜的增城、南沙，如今赶在假期推货的“积极性”有所降低。
▲2022年五一前夕及假期推货板块结构一览
03.
五一市场预判：
2022年行情“晴雨表”，
将影响各方对后市策略的研判
今年五一市场，既有积极条件，亦有不少不确定因素。
房贷利率持续下调、银行审批速度加快、限价制度优化，将原来给市场的“紧箍咒”打破，
有利于去年由于周转不畅而搁置换房计划的改善、卖一买一客户入市；
虽然目前优惠力度不及去年11、12月，但对于刚需客而言，仍是较佳入市时机；
如黄埔、番禺、南沙、增城刚需项目价格处于合理区间，且货量充足可供选择，加上广州2022年轮土拍在即，部分对市场了解程度较深的买家或会加速入市。
另一方面，在目前经济环境下，占绝大多数的刚需客购房信心是否已有所恢复；
当前政策利好是否足以支撑更多买家入市等问题，需要五一实际成交给我们“答案”。
因此广州中原研究发展部认为，五一小长假将会成为2022年行情的“晴雨表”，将影响各方对后市策略的研判。
对于开发商而言，五一客户成交表现除决定其接下来的营销、推货、定价计划，甚至会影响广州批供地的出让结果；
就目前已经进行批拍地的城市来看，情况“喜忧参半”，仍保持国家队兜底，民企谨慎参与的格局；
假如广州五一市场气氛趋于乐观，将有利于刺激开发商竞逐靓地的积极性。
对于购买端而言，假如五一成交气氛热烈，将会带动更多买家恢复入市信心，为市场营造良性循环。
广州中原研究发展部2022-04-26 17:03:58
