据广州中原研究发展部监测，今年十一假期广州一手住宅开盘或加推个盘19个，合计2407套单位。
整理：广州中原研究发展部
推盘个数比去年十一增加5个，总推货量较去年十一减少41%（主要原因为2021年十一荔湾万科金域曦府单盘供应过千套单位，导致货量异常增加）。
注：以上开盘情况、推货量根据项目对外宣传、预售证估算，具体推货情况以实际为准
整理：广州中原研究发展部
本次十一推货量基本维持今年五一水平（2823套），低于过去2年同期水平。
值得一提的是，今年十一供应货量基本与2019年同期相当；
当时（2019年）不少项目预料官方将会在年末调整购房门槛（2019年12月南沙、黄埔相继宣布人才购房新政），因此相对放慢供应节奏。
今年央妈已三度降息，但就近期广州新房表现来看，成交量未有得到太大改善；
市场期盼10月之后部分库存量较高、发展任务较重的区域将会落地更多利好政策，因此十一保持常规推货节奏，更详细的推售分析且看下文解读。
整体推货特征分析：
保持今年五一水平，
低于过去2年同期
▲ 2019-2022年五一/十一
黄金周一手住宅开盘/加推情况
对比2019-2021年的五一/十一节点，今年十一推货呈现“低于过去2年同期，保持今年五一水平”的特征，广州中原研究发展部认为主要原因有三：
一.“金九”成色不足，部分新盘蓄客不理想，开发商放缓推售动作
2022年2-9月市场一直处于调整期，平均成交基本维持6000-6500宗/月低位水平;
▲近两年广州一手住宅网签量趋势
虽然央妈多次下调房贷利率，但作为刚需占大比重的广州市场，由于工薪阶层购买信心仍处于重建阶段，导致货量较大的外围区域项目成交不理想；
根据我部了解，部分已于6-9月开放销售中心吸客的外围区项目认筹情况不理想，不得不放缓推货节奏。
二.市场期待“重磅”利好刺激，开发商谨慎布局推货计划
2021年五一/十一供应开发商供应猛增，带有一定新政出台后“放手一搏”的意味，希望通过“推新+优惠价”的模式，尽可能“去货回款”；
而2022年政策因素趋于缓和，尤其5月起从高层到地方，均表态坚决“保交楼”，
多渠道恢复对房企融资的支持力度，市场面通过央妈降息、局部区域优化购房门槛等方式营造市场氛围。
就6-9月广州楼市氛围来看，市场导向比上半年积极，市场预料11、12月央妈“再出手”降息；
部分库存量大的区域将会出现与2019年末类似的人才松绑利好；
因此出现今年十一开发商保持谨慎态度，将部分“弹药”保留至年末。
三.信贷优化+“带押过户”促进置换需求，优质改善项目瞅准机会推货
从去年（2021年）十一开始，中心区项目的存在感越来越强，今年十一继续延续这一态势，如黄埔将有4盘同台竞技；
此外计划在10月（非十一）入市的黄埔新盘仍有4-5个，且主要为大户型设计的中高端改善项目，以吸收东部中高收入群体；
“老城区”中，海珠网红盘琶洲南TOD推出二期楼栋，此外保利湖光悦色、“烂尾复活”的海珠湖景峰亦计划十一入市，白云区本次十一同样有4盘同台角逐。
我部认为，目前信贷环境优化促进了“卖一买一”的改善客户，尤其近期落地的二手“带押过户”节约了卖家的交易时间和交易成本，因此改善型新盘瞅准目前市场“新机遇”，加快推新计划。
区域推货特征分析：
中心区成“主战场”
黄埔、白云撑起半边天
▲2020-2022年五一/十一主力推货区域一览
今年十一假期，黄埔、白云两区供应占比较大，分别占23%。
其中黄埔多个热点板块均有项目推货，如8月底已推出超300套单位的科学城保利翔龙天汇计划十一期间精准加推132㎡四房大户型单位；
富颐华庭、星樾山畔两个各有特色的旧盘经过一段时间蓄客，亦选择在十一期间加推。
另外值得关注的是，黄埔区属国企项目近期密集入市，如十一期间计划开盘的越秀联投知识城•居山涧；
目前处于待开盘状态的长岭•雅居（知识城投资公司）、龙狮•璟珑府（知识城投资公司）以及已于9月25日开盘的广开控股•城投•云锦；
去年区属国企开始兜底拿地的项目陆续转化投入市场，其与专业房企合作开发、操盘模式、产品设计、去化流速表现均值得持续关注。
▲2022年十一假期各区推新结构情况（单位：套）
白云方面，今年十一主战场集中在北部钟落潭、太和两大板块，其中越秀白云星汇城（越白星）已率先于9月24日抢跑入市，十一期间继续加推；
同板块的珠实云悦花语则计划推出A2栋约150套单位，位于太和板块，由区属国企操刀的白云城投云麓花城亦有望入市；
上述项目有望在14号线二期（嘉禾望岗-广州火车站）通车的同期交楼；
未来业主将有机会直接享受14号线一次接驳通往珠江新城、金融城的便利，预计25000元/平的均价将可吸纳部分中心区、东部外溢客户。
十一市场预判：
区域市场分化，
“网红盘”或再度秒光
供应充足板块以价取胜
就今年1-9月广州市场运行情况来看，十一广州楼市出现较明显基本面积极变化的可能性较低；
预计整体市场将会保持9月以来成交氛围。
加上近年广州绝大部分区域供应较过去充足，整体进入“买方市场”
不少客户选择黄金周外出旅行，节后回流再选择看房购房，造成黄金周中后段成交量甚至不及常规周末表现。
从区域市场情况来看，今年五一“秒光”的网红盘琶洲南TOD“重出江湖”，且总推货量较少；
预计届时出现高去化率的可能性仍较高，高端买家对于优质、稀缺地段项目的投入热区仍持续高涨。
相比之下，外围区板块成交去化压力仍比较大，如果需要吸引更多买家关注；
除“以价取胜”之外，仍必须区位条件好，与中心区通勤便利，假如缺乏通勤、教育、配套等优势，即使降价到位亦难以在当下市场中获得客户青睐。
广州中原研究发展部2022-09-29 09:55:23来自广东省
