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10月一手住宅:市场进入年底冲刺期,十一前夕政策礼包“轰炸”,刚需项目“以价换量”

广州中原研究发展部2022-10-31 16:33:40来自北京市

10月广州新房网签5301宗，环比下跌14%，比去年同期成交下跌26%。

主要原因为国庆节期间网签摁下“暂停键”(10.1-10.7网签仅572宗)，从而影响10月整体数据表现。

根据我部对十一楼市调研、监控来看，今年十一前夕政策礼包接连轰炸，对于优质改善板块成交、“卖一买一”客户存在一定刺激带动作用，因此10月实际情况或优于数据表现。

▲ 广州10月一手住宅网签量价环同比

但需要指出的是，今年“银十”整体推盘、成交表现在近年同期对比中处于中下水平；

9月初南沙、黄埔两个新房大区针对人才、区内优质企业购房门槛进行了“微调”；

但对比2020年放开的幅度，仍处于相对严格状态，惠及的人群仍比较窄，因此带动市场成交（尤其刚需）气氛的影响力有限。

▲近两年广州一手住宅供求情况变动

01.

近6成供应集中在国庆前夕

开发商“备足弹药”迎接十一

10月，广州住宅新批供应6763套（79.8万㎡），供应面积比9月减少34%；

本月近6成供应集中在9.26-10.2一周，说明大部分开发商“备足弹药”迎接十一。

9.26-10.2期间，天河壹品、富颐华庭、凯德?双桥新作、琶洲南TOD等市区改善项目单盘供应200套以上；

可见随着房贷利率下调、房贷审批速度提高以及带押过户等利好极大刺激了广州市场中高端改善供求。

国庆节过后，市场处于节后调整期，直至10月中供应才提升至10万㎡/周以上水平。

▲10月统计周期内每周住宅新批预售情况（单位：万㎡）

供应结构方面，黄埔、番禺处于单区10万㎡以上的“第一梯队”；

本月底水西地铁站上盖的星樾山畔二期本月预售证获批489套（4.6万㎡），根据小研君了解当日实际去化超150套，优于周边楼盘近期表现。

▲ 10月广州各区住宅新批预售情况（单位：万㎡）

02.

进入年终业绩“冲刺期”

开发商大多采取“升佣降价”促销

时间踏入第四季度，传统开发商业绩“冲刺阶段”，开发商就目前930节点官方释放出的“信号”（松绑个税，带动置换；下调商业、公积金贷款利率，刺激刚需购买欲望）；

及时调整营销策略促回款，10月期间至今增城、黄埔、南沙、白云等区项目促销力度较猛。

同质竞争较为激烈的板块，如朱村、新塘、香雪、横沥岛等，开发商大多采取“升佣降价”的方式促成交；

如朱村一项目，十月上旬加推实用刚需户型，价格较上一期优惠8%，项目还推出每天一套秒杀减20万的促销活动，中介渠道高佣带客，销售中心现场人气十足。

增城石滩板块的敏捷绿湖首府劈价促销，推出“国庆东部超豪佣+亲民价69万起买豪装三房+限时送3万产权车位券”重磅优惠，该盘10月累计网签过百套，从增城众多项目中成功突围。

▲ 10月广州各区一手住宅供求量价对比

03.

年底开发商加速推货促回款

消化周期提升至18个月

截至10月末，全市库存量1233.3万㎡，去化周期18个月，创近一年以来新高。

8月以来新房库存增量明显，主要原因一为成交放缓，导致供应积聚；

二为近年天量供地陆续转化为新房项目，全市主要热点板块均有新增供应，导致库存量走高。

▲近一年广州库存及消化周期变动

得益于开发商积极促销以及客户年底购房需求增加，增城本月成交保持超千套水平，库存周期出现轻微回落。

南沙、花都两区保持高位库存且消化周期增加的状态，其中南沙库存已达30.9个月，建议官方及时调整区域政策吸引成交，以保持健康的供求水平。

▲各区库存及消化周期

04.

刚需大盘“以价换量”

成功突围冲入TOP10榜

从成交TOP10项目情况来看，多个刚需大盘榜上有名；

其中包括星汇城、绿湖国际城、越白星、云溪四季、保利领秀海、金茂万科都会四季等项目，上述项目在国庆期间均有加推或促销动作。

▲10月广州一手住宅网签宗数TOP10

05.

重大会议后

四大部委集体发声

维护楼市健康发展

10月24日、25日，银保监会、证监会、央行、外汇局分别召开会议，贯彻重大会议精神，四大部委指出将加强部门协作；

“维护股市、债市、楼市健康发展”。更好满足居民的刚性和改善性住房需求，加大力度助推“保交楼、稳民生”工作。

市场预计2022年四季度官方仍然会采取相对积极的财政政策刺激经济稳民生，市场面环境将趋于宽松；

但广州作为一线城市，对限购政策进行大幅调整的可能性仍不高，因此预计11-12月成交将优于10月，贴近6-8月6500-7000/月水平。

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