5月二手住宅:买家观望情绪未见改善,二手成交环比再跌12.6%

2023年5月，据监控的数据显示，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为8771宗；

环比2023年4月同期（10041宗）环比下降12.6%，同比去年5月上涨12.7%。

月度成交量自“小阳春”过后出现连续下滑，买家观望情绪未见改善。

价格方面，本月二手网签均价为30489元/㎡，环比上月微升2.8%。

广州中原研究发展部认为，5月二手市场主要有以下几方面特征：

（1）新增客户数量减少，买家入市步伐放缓。经历三月小阳春的高速去化后，市场需求略显“透支”，大批优质客源已提前消化。

而目前市场需求释出缓慢，促使二手成交能力偏弱。据监测显示，本月新增客户数量环比减少2成左右。

（2）“五一分流”+“一手抢客”，市场成交下滑。本月适逢五一黄金周假期，不少业客外出游玩、返乡。

加上本月新房市场表现吸睛，荔湾、天河、海珠等市区陆续推出多个优质新盘，外围区域“以价换成交”吸客，促使不少原本置业二手的买家转移至新房项目。

（3）报价指数持续下探，业主心理价位降低。受目前市场去化缓慢的影响，业主对后市信心不足，月度报价报价指数下调至26.2%，环比净减3.6%。

而不少板块议价空间已经去到5-10%，部分急售业主让利幅度甚至可以高达15-20%。

二、分区点评

各区二手成交普降，番禺成交稳居榜首

各区成交情况来看，大部分区域成交有不同程度的回落。

其中，花都、黄埔两区跌幅相对明显，本月分别成交910宗、394宗，环比分别下降19.5%、16.3%；

另外，本月番禺以成交1227宗的成绩超越海珠（1157宗）稳居榜首位置。

1、天河区：客户观望情绪重，珠江新城成交持续下调

2023年5月，天河区共成交（自助网签+中介网签）为959宗，环比下降15.2%。

而二手住宅网签均价为68242元/㎡。

据广州中原研究发展部监测发现，本月天河各板块成交均有不同程度下滑。

其中，天河北板块成交跌幅相对偏低，板块活跃楼盘侨怡苑成交均价为75020元/平。

据监测发现，本月珠江新城板块、汇景新城等板块成交已经连续数月下探，购房买家持币观望情绪严重，新增客户数量、二手带看量环比分别净减20%、16%。

另外，珠江新城核心盘成交量较上月同期下降4-5成。

广州中原研究发展部认为，本月天河置换、改善需求板块成交回落主要原因有：

一、自小阳春后，急需置业的买家已经消化完毕，而目前市场需求释放缓慢，加上一季度宏观经济增长乏力，置业客户对市场信心不足，促使整体能力持续下滑；

二、5、6月市区冒出多个优质新盘，新房供应陆续增多，二手市场受到较大程度的分流影响。

比如保利天瑞5月底的内部开盘，价格与周边二手倒挂，吸引不少原本打算置换的汇景新城业主、客户。

2、越秀区：学位需求淡季，东风东市场交投活跃度偏低

2023年5月，越秀区共成交（自助网签+中介网签）为852宗，环比下降10.5%。

而二手住宅网签均价为33553元/㎡。目前区域成交支撑板块主要以东风东、淘金板块为主。板块5月成交均价分别为90882元/㎡、85087元/㎡。

其中，东风东板块活跃楼盘为锦城花园、君汇世家，成交均价分别为101048元/㎡、131014元/㎡。

另外，据监控数据显示，本月越秀区东风东板块二手带看量与4月份相差不大。

但实际带看转成交的转化率有所下降。

在成交周期拉长，市场交投活跃度下降的情况下，业主心理价位开始下调，议价幅度明显扩大。

比如，目前出售心态比较坚决的业主降价幅度可以达10%-20%的区间。

广州中原研究发展部认为，东风东板块需求活跃度下降主要有两方面原因：

一方面，目前市场处于学位房需求淡季，对于以教育资源为核心竞争优势的板块，近期成交属于合理下滑。

另一方面，客户买涨不买跌心态作祟，对市场信心不足，认为后市价格下行的可能性较大，担心入市后会高位站岗，因此搁置购房计划。

3、海珠区：置换买家减少，光大片区业主心态强硬

5月份，海珠区二手住宅网签宗数（自助网签+中介网签）为1157宗，环比上月下降15.7%，二手住宅网签均价为39680元/㎡。

根据中原成交大数据显示，本月海珠区海珠西板块成交活跃度相对较高，其成交均价为59970元/㎡。

而本月海珠西板块成交最为活跃楼盘为光大花园，其成交均价为77411元/㎡。

据广州中原研究发展部调研了解，近期海珠整体“卖一买一”的置换客户明显减少。

主要受市场盘源去化放缓的影响，手上旧房源没有及时出手，资金不足以置换新房源。

再加上认为现在楼市低迷，市场价格将进入下行通道，二手房应该有更大的议价空间，促使放缓入市步伐。而业主方面，相对而言各板块业主表现有明显差异。

比如光大花园片区业主则叫价相对强硬，宁愿房源的挂牌时间拉长，也要坚持报高价，议价空间亦不会有太大的幅度，基本在百分之五以内。

而江南西片区的刚需楼梯楼散盘则卖房积极性较高，价格有所回落，议价空间在10%左右。

部分急售业主议价空间甚至可以去到20%。

总体来看，目前市场成交处于相对疲软状态，业主若急于出手自身物业，可能需要在价格上做出让步，否则盘源可能会陷入长时间的僵持。

4、荔湾区：中山八需求活跃，芳村片区成交占比下调

2023年5月，荔湾区阳光家缘二手住宅网签宗数（自助网签+中介网签）为786宗，环比下降1.6%，而二手住宅网签均价为33553元/㎡。

根据中原成交数据显示，本月荔湾区中山八路板块因价格较为低洼，整体市场成交较为活跃，其成交较为活跃的楼盘主要为富力广场，本月二手成交均价为40224元/㎡。

另外，据广州中原研究发展部监测网签数据显示，本月芳村片区整体成交略显受阻，成交占比下跌至29.8%，环比净减13.4%。

主要原因在于：

一、片区新盘供应加大，花地湾、白鹅潭均有优质项目推出，促使不少客户转移至新房项目，二手市场出现分流问题；

二、片区业主叫价相对强硬，尤其是片区楼梯楼盘源，议价空间基本在5%以内，不少客户接受意愿不高。

5、白云区：板块楼盘入市门槛低，对刚需比较友好

2023年5月份，白云区二手住宅网签宗数（自助网签+中介网签）为861宗，环比下降12.4%。而二手住宅网签均价为28238元/㎡。

据监测发现，本月白云区金沙洲、罗冲围板块成交相对活跃。

在金沙洲板块中，保利西子湾、保利西海岸成交最为活跃，本月中原成交价均为35294元/㎡、29880元/㎡。

板块楼盘入市门槛低，且配套相对成熟，对于刚需、首改买家有较强的吸引力。

另外，据广州中原研究发展部监测发现，作为白云区成交“龙头老大”的罗冲围-同德围片区本月成交亦有较大程度的下调，本月板块共成交162宗，环比净减18.2%，成交量跌至2月份水平。

目前板块成交最为活跃的楼盘为富力半岛花园、云景花园，两盘分别成交22宗、20宗。

整体来看，受经济大环境影响，刚性需求、首次改善等买家购房欲望不强，担心经济持续低迷无法承担高额的月供，促使近期片区成交持续回落。

6、番禺区：钟村需求不减，华南成交表现疲软

2023年5月，番禺区共成交（自助网签+中介网签）为1227宗，环比下降14.0%。

而二手住宅网签均价为25246元/㎡。

番禺区钟村板块凭借“刚需+社区”的招牌，整体成交量基本稳定，依然为番禺成交的支柱。

5月，钟村板块成交均价在26763元/平，其主力贡献楼盘以祈福新村为主，全月网签宗数达125宗，网签较上月仅微跌6宗。

其中，祈福新村本月成交均价为22218元/平，属于刚需购房客的优质选择项目。

另外，据广州中原研究发展部监测发现，本月华南板块整体成交表现低迷，购房买家入市热情不高。

其中，板块热盘广州雅居乐花园5月份仅成交45宗，环比大减24宗。

广州中原研究发展部认为，华南板块成交持续回落主要原因：

一、置换买家明显减少。受市场盘源去化缓慢影响，成交周期大幅延长，目前基本处于1个月以上，导致有置换意愿的买家未能有效回笼资金；

二、热盘业主让利未达预期。

目前板块优质楼盘如广州雅居乐、雅居乐剑桥郡虽有让利、议价空间，但不少是之前报高价回调的盘源。

加上目前市场处于下行，客户认为目前整体价格还会进入一段时间的下调，因此选择持币观望，不轻易还价入市。

三、预测：6月市区多个新盘冒出，二手成交热度或进一步下调

5月市场受新房市场加推分流及小阳春客源、盘源提前“消化”的情况下，目前二手市场热度呈现缓慢下降的趋势，购房买家持币观望情绪严重，市场成交表现失色。

进入6月后，新房市场为年中业绩冲刺，或会加快推货速度，市区多个优质新批或会冒出，比如西派粤府、保利锦上印等，二手市场将进一步分流。

因此，广州中原研究发展部预计，6月二手住宅成交量或持续下滑，月度成交量或在7500宗上下波动。而价格方面，二手住宅网签均价会持续维稳。