新房难卖?2023年,广州这些楼盘,开盘去化超过60%!

12月70城房价公布，广州依然是一线中最不好过的那只。

房价降了，可要能以价换量、顺利去化也是大好事。

可惜，机构数据显示，广州去年全年成交新房72246套，同比2022年下降1％，处于近七年最低位。

而开盘首日，城市平均去化率才18％。

这个数，也具备某些“里程碑”意义，近五年最低，可以说，跟“开门红”一点不搭嘎。

成绩单，惨得邪乎。但好在，有例外！！

这是机构统计出来的，2023年开盘当日去化即超过60％的广州十大新房项目。

它们，特殊在哪？我总结了下，四点。

抓住不缺钱的改善客

大家有体感，钱袋子瘪了。但，这跟不缺钱的改善客有什么关系。

同样的，楼盘定位只要瞄准改善，一般都不会衰到哪里去。

要知道，自2019年以来，广州总价800万以上的改善新房，成交量都在一路上扬，五年，涨了272％！

图源克而瑞

到去年，成交量已直线突破7千套，再创新高。

改善市场火，可不代表所有楼盘都能赚得盆满钵满。毕竟，有钱人，买都要掐尖买。

不信，数数去化最火的头10个楼盘，累计成交达到3613套，已经快占到大盘的一半！

而第一名，琶洲上品、也就是琶洲南TOD，第二名保利天瑞，都在开盘当日即去化77％。

套均成交总价，一个2099万／套，一个1273万／套，身家没大几千万的人都上不了炕。

贵，要贵得有理，要是贵得无理，有价无市，自然会被改善市场淘汰。

那么，这些去化快的高价盘，价格依据在哪，能让精明的老广、新贵用脚投票？

地段，还是地段

开盘即爆的这10个楼盘，8个在广州的主城区，剩余2个：

一个在黄埔科学城片区，另一个则在番禺的长隆万博板块，整个场子，没给非核心板块丝毫机会。

千万级别的改善盘，更是如此。

根据中指院数据，十个热盘中套均成交总价超过1000万的，有三个：

位于琶洲片区的琶洲樾，均价12.6万／平，套均3079万；琶洲南TOD，均价12万／平，套均2099万；

以及位于汇景新城旁的保利天瑞，均价8.2万／平，套均1273万。

先看琶洲。

首先，不缺有钱人，毕竟新地王琶洲西331地块在这，世界级产业集群也在这，改善盘很容易吸引到琶洲新贵。

其次，离不开海珠的有钱人，首选一般是琶洲。

有乡土情结的海珠土著以及当地的私营企业家，我见识过，很多人身价不凡，但是妈宝巨多（非贬义），压根不考虑珠江新城和金融城。

再看汇景新城。

汇景倒不是什么强产业板块，也不新，但它自带的豪宅属性，可以说在70、80后眼中分量十足十重。

而这两个群体，你想想，几乎是目前社会手握净资产最多的大佬级人物。

销售告诉我，保利天瑞的买家，很多都是奔着“汇景＋新房”来的，买家主要来自两处，一汇景本板块业主置换，二珠江新城、天河公园等业主卖一买一。

但如果，单靠地段，产品拉胯，也难成事。毕竟，我们见多了产品与地段严重错位的悲剧。

豪宅卷质感，刚需卷户型

豪宅质感，来源于两处，一圈层，二风格。

都说，琶洲樾是琶洲南TOD的迭代，有所革新的，正是产品，以及产品背后的圈层。

琶洲南TOD，很豪。但作为大社区，产品线很丰富，有210-325平的大平层，也有127／143平“小户型”，中高端改善全部囊括了进来。

琶洲樾，则大有不同。全盘面积段局限在建面约225-261平，换句话说，人家只卖200＋平的户型，圈层更高，并且，圈层都高。

就好像一个太太圈，只有手持爱马仕的喜马拉雅才能闯进去，拿5／6万的香奈鹅显然不够格。

凭大面积取悦有钱人，这种方式，很土，但很有效。

当然，还有另一种方法，比如保利天瑞，创造出差异化的新派风格。

不知道从什么时候开始，彰显大国自信的新中式成为某种潮流文化，珍珠、翡翠、马面裙闯入了大家的生活。属于地产的新中式，自然也火了。

保利天瑞实景图

尤其还搭上20＋年沉淀的汇景，地段特性和产品风格，相得益彰。属于国人含蓄的豪宅质感扑面而来，这样的项目，首开怎能不爆。

开盘爆的不只有改善盘，部分刚需盘，也榜上有名，比如花地湾的保利和颂。

项目主打平靓正的小户型刚需货，而且，作为建筑新规后的新一代产品，首开即推出实用率超100％的产品，将87平做出了120平即视感。

户型实用，加上4.2万／平起的价格，让人觉得：买荔湾，4字头确实值！

但假如，保利和颂不是赶在去年开盘，而是等现在、或者春节后开，它还能首开去化66％吗？

或许，这个答案就不确定了。有时候，时势造英雄。

开盘选对时机，去化不费力

这个“对”的时机，可能是供应较为短缺的节点，主打一个“人无我有”。

比如，首开去化77％的保利·和悦滨江。

项目去年2月开盘，当时荔湾新盘还没这么多这么卷，直接接棒广钢新房枯竭后的需求，凭借强性价比，吸纳了大批地缘客和1号线打工人。

再比如，琶洲樾，选择开在琶洲南TOD大户型中尾货阶段，楼盘继续打造琶洲板块概念，延续后者市场热度。

又比如，黄陂的保利翔龙天汇，也是2月推售，那时科学城旧改、供地放缓的消息在网络上泛滥，致使这个盘一度炙手可热。

这个“对”的时机，也可能是强势供应进驻的节点，主打一个“人有我廉”。

比如，力诚榕诚湾，开盘的时候，刚好是华润宣布承接白鹅潭项目的节点，板块的故事更有话可说，重点是，这依然是个4字头的荔湾盘。

一句话，让刚需客低成本即可进入具备想象空间的新兴板块！

如果论抢风口的综合实力，没人比华润置地·长隆万博悦府更牛。

拍地，长隆万博合体扩容。

开盘，赶上“920新政”，番禺等区松限。

产品，又是切合市场热度、不缺买家的改善型。这种情况下，价格不便宜，都有人买账。

目前项目在售3／5栋建面约123-140平，3栋卖5.8-6.4万／平，5栋6.3-6.9万／平，总价最高突破1000万／套。

接下来，13栋的206平大平层也预备开售了。

不得不说，长隆万博悦府明明只是个楼盘，却把自己倒饬成了板块、片区、乃至番禺改写历史的标志性产物。

开山之作，谁不爱呢？

问题来了。你觉得楼盘去化快的原因，还有什么？评论区留给你。