前几天在知乎上看到一个段子：
问：为什么有的人能大学的时候就开法拉利，用奢侈品，去世界各地旅游，而自己却要勤工俭学，为生计发愁。
“秀儿”：因为别人的爹咬咬牙买了房，你的爹咬咬牙看别人买。
房叔不会鼓吹大家买楼炒楼，只是想让大家了解，在国内琳琅满目的投资里头，投资楼市是一个相对不错的选择。
特别是在充分规避风险的前提下，买司法拍卖房，是一个回报很高的投资。
购买司法拍卖房，需要对想购买的房子必须有一个直观且完全的了解，这就要求购买者有一定的基础购房知识。
除此之外，购房者还需要知道拍卖房的网络拍卖流程，这部分是属于相对冷门的法律知识。
加上网络上的相关规定，大多都是很专业的法律语言。话不多讲，今天房叔和大家详细说说司法拍卖的流程。
1
司法拍卖程序
司法拍卖程序其实包含了司法拍卖和司法变卖两个相互承接的程序。如司法拍卖之后没有能完成处置，经过申请人申请，法院随即启动司法变卖程序。
在2016年6月份，法院出台了《关于网络司法拍卖若干问题的规定》（以下都简称“规定”），这个规定就把司法拍卖程序从原来三拍制改成了两拍制。
也就是说，从2017年的1月1日起，司法拍卖程序只有一拍，二拍，不再有三拍了。
所以现在还在说着三拍底价帮你买房的中介，一定是满嘴跑火车的外行。
人民法院在接受申请人申请以后，启动拍卖前其实有很多工作要做的。
首先就是法院把要知道被拍卖的房子值多少钱，这不能由咱们尊敬的法官拍脑袋拍出来的。
原来的做法是在众多的评估机构里头随机抽出一家来，让他们在规定的时间内给出一个评估价。
现在的统一的做法是，是淘宝网和京东网的大数据询价系统得出一个询价参考。
由于淘宝网得到的价格一般是比较高的，京东的价格又相对偏低，所以最后人民法院是把两者数据求了个平均数，用这个平均数当被拍卖房屋的评估价。
那评估价是不是准确呢？咱们法院给出来的回答是，仅供参考。
接下来，人民法院还会让申请人过来做个笔录，让他们承诺愿意以该评估作为参考。
有了这个经过网络大数据和申请人自认的评估价以后，人民法院会按照《规定》的意见，在评估价的7成以上取一个具体数字作为最终拍卖的起拍价。
举个栗子，如果评估价是1000万，原则上人民法院在700万到1000万之间随意取一个数作为起拍价都是可以的。
但是现在主流的做法是，打八折！
也就是除了特殊情况外，一般法院都是以800万作为起拍价进行拍卖的。
得到这个起拍价以后，法院会用张贴公告的方式向告诉相关人等，过了公告期以后，就开始在网络平台上发布拍卖信息。
司法拍卖的网络信息，广东省内的，基本都能在淘宝网和京东网上看到。
这些信息主要包括拍卖公告、拍卖须知、标的物详情以及其他注意事项。
一拍的公告期是法定的30天，拍卖时间是24。在这过程中的任意时间都可以报名参拍，前提是你来得及交保证金。
如果，一拍没有人参拍，法院会接着启动二次拍卖，也就是大家口里说的二拍。
这个一拍流拍和二拍启动之间的时间，人民法院也没有一个明确的规定。
如果申请人不急的话，这个过程有可能就是海枯石烂了...足以让那些想捡二拍便宜的吃瓜群众等到怀疑人生。
二拍的公告期是15天，拍卖时间也是24个，这个期间随时参拍。
重点来了：如果，二拍也没有人要的话，这个房子就估计是有很明显的瑕疵了。
申请人可以申请启动变卖程序，二拍结束和启动变卖中间要多久，是25天到海枯石烂的问题。
变卖公告期动产是至少7天，其他的就是至少15天，变卖期限60天，变卖价格是2拍价，而且需要缴纳2拍价格的全款后才能取得变卖资格。
从这个角度看，变卖其实并没有比二拍更加便宜，想要变卖捡便宜的，就收起这个心吧。
如果变卖还没有卖出去房子，就按照相关规定处置财产了，这里的相关规定，原则上是可以第二次启动变卖，也可以商量以物抵债等其他方式。
如果在以上的任何一个拍卖过程中，有人成交了，就需要在法定的时间内缴齐款项，提供相应的购房资格证明，配合法院取得法律文书，自行去办理房产过户等，这一套流程就基本走完了。
2
法拍房冷知识
还有些关于保证金的冷知识，房叔也顺便给大家说一下。
保证金的金额并不是外界说的起拍价的一成，《规定》里写的是保证金为评估价的5%-20%。
所以一个房子评估价1000万，起拍价800万，保证金收你200万是合理合法的。
保证金没有大家想的那么黑暗，要是觉得有猫腻，大可给房叔留言或者直接问我，一起捋清楚总好过自己瞎猜。
这就是今天和大家分享的法拍房流程啦
关注房叔说法（公众号：fssf6666），让你懂房懂法懂投资
广州法拍房笔记2019-05-07 11:58:12
