大家好，这里是房叔。
最近很多人问房叔，如果我买下了法拍房，是买了法院的房子吗？和我签署买卖合同的是法院还是原房主？
在回答这个问题之前，房叔还是想先和大家分享在山西晋中发生的一起不动产登记纠纷案。
这个历时15年的案件，终于在2017年落下了帷幕！
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15年前，一栋国有资产办公楼被晋中中院委托拍卖，在拍卖行和法院个别工作人员操作下被低价虚假卖到该拍卖行的股东手中，并登记在张丽丽等三人名下。
历经十余年的风波，晋中市法院终于依法纠正了这起错案，撤销了张丽丽等人的房屋产权登记。
基于张丽丽等人的再次诉讼，2016年年底，一份省高院的终审判决，最终为这起办公楼风波画上了句号——“张丽丽等三人取得的办公楼所有权行为违反法律强制性规定，应认定无效。”
虽然后来张丽丽不服判决，提交了再审申请，但在2017年9月正式被法院发布判决书驳回。
房叔选取了当时裁定书的几个关键点，看完大家可能就有一个比较清晰的理解了。
2
星光公司与张丽丽签订《转让协议》转让的系不动产，依法办理产权过户手续后才发生不动产所有权转移的法律效力，张丽丽等人去发证办办理产权登记的事实，证明张丽丽等人知晓案涉交易房屋需要办理过户手续，张丽丽等人也知晓案涉房产是从榆次外贸公司名下直接变更其名下，不是从星光公司名义变更其名下。
张丽丽主张其系通过与星光公司签订的《转让协议》取得案涉争议房产的事实，证明张丽丽明知其不是通过拍卖取得案涉房产，明知案涉房产过户手续应当由出卖人星光公司协助其办理。
而张丽丽办理案涉争议房屋过户手续主要依据的是拍卖公司出具的拍卖成交确认书及法院出具的裁定书、协助执行通知书，张丽丽陈述其无权利知晓也无法定义务知晓办理过户手续需要向房屋产权登记部门提交的资料，不符合情理。
因此原判决认定张丽丽不存在主观善意，不应认定为善意第三人有证据证明。
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物权法定不仅是法学理论原则，也是《中华人民共和国物权法》规定的法律原则，该法第五条规定“物权的种类和内容，由法律规定。”
第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”
星光公司没有就案涉争议房产到相关部门进行产权变更登记，星光公司不是案涉争议房产的权利人。
因此，原判决依据物权法定原则认定在产权变更登记以前，星光公司对案涉争议房产不享有处分权，不属于适用法律错误。
4
大千拍卖公司系接受晋中中院的委托拍卖案涉争议房产，星光公司作为拍卖买受人与晋中中院之间形成买卖合同法律关系，并非与大千拍卖公司之间形成买卖合同法律关系。
星光公司通过拍卖程序竞得拍卖标的物后，以拍卖条件不具备为由，向晋中中院提出退还竞买款项的行为是请求解除买卖合同的行为，晋中中院同意其退拍申请的行为是同意星光公司解除合同的行为，由此可以认定双方就买卖合同解除达成了一致意见。
因此原判决认定星光公司丧失取得拍卖物品财产所有权及处分权资格，不属于适用法律错误。
通过这个案例，我们可以知道拍卖公司只是接受了法院的委托拍卖案涉争议房产。
拍卖买受人与法院之间形成了买卖合同法律关系，并非与拍卖公司之间形成买卖合同法律关系。
我们在购置法拍房的时候是向国家买房，不是向拍卖行或业主买房，与我们签署买卖合同的也是法院。
如果大家在购置法拍房上还有什么疑问，留言加微信（房叔微信：fssf64），房叔给你一一说清楚。
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房叔说法
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广州法拍房笔记2019-05-23 14:28:34
