大家好，这里是房叔。
这几天有人问房叔，如果想要购买的司法拍卖房本身就没有出证（不动产证）的话，应该怎么处理？
嗯，专业的问题还是要由专业的人士来解答。
房叔今天也认真的给大家捋一捋。
从司法拍卖房的来源考量，如果被司法拍卖程序处置的房产本尚未出证，九成以上是一手业主资金链断裂所致。
重点是，这些房子一般都是相对新的楼盘，而且配套设置都较为完备，投资价值也比较高。
只是对于这类“无证”房产，拍卖之前我们还要注意这几个点。
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首先，我国对于不动产的认定制度是等级制，也就是说如果你所购买的房子还没不动产证，那这个房子的一切都可以商榷。
如何商榷法呢？
比如发展商和你签的购房合同上面载明的建筑面积、公摊面积、给你的测绘图等，这些都有法律术语：“一切以房产证上载明为准”作为兜底的。
这又是什么意思？房叔给大家举个栗子。
2018年4月，广州市中级人民法院拍卖了一套白云区的住宅，该住宅仅有预售证，预售证上写的建筑面积为380㎡，法院以这个面积做为参考做了评估，并以评估价作为拍卖。
房叔的某个盆友看上了这个房子，并在房叔的帮助下愉悦地拍得。不料在过户环节中，房管局再次测绘发现面积为417㎡，不仅需要补办很多手续、还补缴了一大笔房款。
由于该房屋空置的时间过长，房屋增值幅度很大，在补缴房款的过程中又与原房地产开发商发生了各种纠纷和不愉快，最后实际获得房子的总房款超出了房叔盆友的预期差不多一百万。
虽然当时房叔仅是友情参与辅助，也算是真真切切的体会到了预售证司法拍卖房的水有多深。
这个案例也说明了，如果一套拍卖房是预售证的房子，它的各个参数可能是不准确的，司法拍卖的评估也可能存在相当大的差异。
2
如果你想拍的房子只有预售证，那在正式拍卖之前我们还要去实际调查上一手业主有没有缴纳购房的相关税费。
这里房叔还可以给大家分享一个案例。
上一年，小李（化名）花了369万拍下的深圳一处房产，缴款时小李被通知要补缴242万的税费！最后协商不成只能白白浪费了自己25万的保证金。
所以，如果上一手业主没有缴税，那你在一次购房过程中就要有两次交税的经历，而且这种情况税局一定严格按照证不过两年进行核税。
这一笔钱大概是总购房款的15%，如果前一手也业主是公司的话，这个税费计算起来就更吓人了...存有这种情况的房子，就是一个坑！
就算你以市场价7折买下来还是有可能会亏钱。
3
最后就是政策问题了，在我们大广州，购买不动产需要出证后2年才能进行销售。
但只有预售证的司法拍卖房存有两次缴税的手续，那是不是次缴税后，要等到两年以后才能出证呢？
答案是否定的，这类极端的实操房叔亲身经历了三次。
相关部门的回复是预售证并不是不动产的官方登记证明，只要符合司法处置程序并缴纳完过户税费，即可在规定时间内出具房产证。
除了以上的几点，在法拍房的实际操作中还有更多的细节问题，如果弄不清楚，亏的可能就不是钱这么简单了。
最后，老规矩，对法拍房还有什么不了解的，或者有房子想拍了，留言加微信（房叔微信：fssf64），欢迎大家和房叔交流。
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房叔说法
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广州法拍房笔记2019-05-23 14:29:49
