疯传!二手房中介费,要“限高”了?

楼市之大，无奇不有。

先来分享今天看到的一个新闻。

话说杭州有一中介小哥，为了拿下一大单，花了整整十天陪客户看房。

十天下来，俩人看了38套房，最后终于找到了合适的房子，总价510万。

没想到的是，等到签购房意向合同的时候，客户却临时反悔，不买了。

后来，中介小哥再次上门找房东时，才意外发现，原来是客户“跳单”了。

讲真，大热天的到处看房，结果落得一场空，看到这样的案例，我还挺心疼中介小哥的。

但话说回来，虽然买家可耻，可是这背后其实也反映了一个惹人非议的事实：中介费高。

不过，这两天随着一张截图的疯传，这样的局面以后可能会有所改变。

.01

网上疯传的截图，就是下面这张。

可以看到，截图里写着：指示，房屋中介费不得超过当地社会平均工资的3倍。

也就是说，二手房中介费要“限高”了。

这事儿到底是真是假呢？

今天，财联社也发了一条消息：

链家、我爱我家、中原地产、21世纪不动产等多家大型中介公司都表示，目前没有接到相关通知。

但是，其中链家补充的那一句“一切以政府信息发布为准”，就颇耐人寻味了。

按照一贯的经验，新闻里出现这样的话，真实性基本都是十有八九了。

那么，如果政策是真的，影响有多大？

别急，咱们先来算一笔账。

由于传闻里说的社会平均工资没有说是月薪还是年薪，所以不妨分开来算。

以深圳为例，去年城镇非私营单位在岗职工为139436元，折合每个月就是11620元。

如果按照年薪计算，3倍就是139436＊3＝418308元，即41.8万。

如果按照月薪计算，3倍就是11620＊3＝34860元，即3.5万不到。

而按照目前深圳一套房的平均总价800万，1.5个点计算，中介费就是12万。

对比之下，可以清楚发现：

如果按年薪计算中介费，影响其实不大。

如果按照月薪计算中介费，就是直接降到0.4％，来了一刀膝斩。

这样的话，对中介来说无异于财路断了，而对买家来说就是天大的利好。

难怪有网友调侃道：“以后卖豪宅赚的钱，可能和卖普通住宅赚的一样多。”

.02

实际上，降低中介费这种政策，也不是头一回出现了。

早在2011年，北京发改委就发布过《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》。

具体标准如下：

另外，除非是特别复杂的二手房交易服务，经买卖双方协商同意，可以在收费标准的基础上适当上浮，幅度不超过10％。

所以，当时北京就出现了2.2％的中介费，有的加上0.5％的“保障服务费”之后，中介费还能去到2.7％。

而在实际执行过程中，很多中介也不管你买多少钱的房子，一律都按标准来收取中介费，还美其名曰“政府指导价”。

不过，这个“政府指导价”在2015年已经取消了，而现在很多中介门店都是明码标价，中介费也是可以协商的。

但不管怎么说，如果政策真要出台，那肯定就抑制了中介为赚高额中介费疯狂找豪宅买家的行为，降低了对高价房源进行炒作的需求。

一旦高价房源成交量下来，刚需房源成交量上去，房价也就不会涨的那么离谱。

不得不说，作为“房住不炒”的配套措施之一，高层对中介出的这一招，实在是高。

只不过，对中介行业来说，虽然服务质量会往更高的方向发展，但这无疑也是一次阵痛式改革。

来看看贝壳昨天的股价，在上周高层发出3年整治市场秩序的信号，中介费新政消息传出来后，大跌了27.69％，而今年整体跌幅也已经超过60％。

如果继续跌下去，离传闻成真估计也不远了。

在这里，再插播一条有意思的消息：

今天，中诚信国际发布了报告，称对未来6-12个月房地产行业总体信用基本面进行了评估，决定将中国房地产行业展望由稳定调整为负面。

你品，你细品。

.03

当然，老百姓之所以经常抱怨中介费高，还有一个重要的原因。

那就是双边代理制。

什么意思？

其实，你可以把二手房交易的过程理解为一场官司，中介相当于“律师”。

双边代理制，就是中介既要做买家的律师，又要做卖家的律师。

但是这个律师不好当，非常考验中介的专业水平。

因为他为了促成交易，就会对买家分析各种利好，让买家接受比预期更高的价格，而对卖家就反过来，将不利条件全盘托出，各种利空分析滔滔不绝。

有的中介甚至会找代持人或自己先把“笋盘”买下来，然后再找合适的时机卖出去，从中赚取巨大的差价。

反正，在双边代理制下，各种乱象层出不穷，导致中介常常得不到买卖双方的信任，还被处处防着，莫名多了一种耻辱感。

所以，之前某热门城市也传闻，在二手房交易中取消双边代理制，改用单边代理制。

那么，如此一来，这个律师就不会是同一个人，也减少了各种乱象的发生。

例如，美国二手房中介行业一直用的就是单边代理制，因为中介只会为买家或卖家服务，所以立场会更加坚定，不至于“里外不是人”。

对于客户来说，中介始终为自己争取利益，这种体验也是愉快的。

那么，中国会实行单边代理制吗？

我觉得试点倒是有可能的，尤其是二手房火热的城市，例如我昨天提到的广州、上海、北京、深圳、杭州等25个城市。

但要注意的是，实行单边代理制，在理论上也有一定的利弊：

例如，虽然买卖双方都有自己的律师，都有可能以自己心水的价格达成交易，但是买卖双方都是要支付中介费的，这就会造成交易成本的提高，反倒刺激房价上涨。

所以，权衡利弊非常重要，这是高层要面对的一个难题。

总而言之，既然高层下定决心要整治房地产市场秩序，那么绝大部分中介就注定逃不开这纠缠的牢，注定成为高层的刀下亡魂。

还是那句话：中介不易做，且做且珍惜吧。