主 持 人：房天下控股副总裁石军先生
嘉宾：
香港恒基兆业地产集团执行董事、原香港物业管理公司协会会长孙国林先生
北京凯莱物业管理有限公司总经理王军先生
北京天鸿物业管理经营有限公司副总经理陈纳先生
浙江绿城物业管理有限公司副总经理杨掌法先生
港联物业(中国)有限公司执行董事卢江滨先生
主持人：刚才孙总说一条龙的尾巴是龙尾，很多开发商也越来越注重龙尾的建设，在国内的房地产开发商上很少有物业管理会议，今天是次将物业管理引入房地产行业中来，个问题是，11月1日中国部的《物权法》实施了，我们面临很多的问题，在国内也进行了很多场的讨论，大家是各抒己见，有的言词是非常激烈的，就这个问题跟各位老总首先沟通一下。香港这方面的法律是怎样的，执行多年来，对物业公司和物业有怎样的影响。
孙国林：10月1日内地推行物权法后，我们有部分的物业在国内，我们讨论的问题还是国内的物权法，因为物权法不在香港推行。基本上物业管理公司就是独立的服务单位，没有任何的权利。物业属于公家或者小业主共有的，也可能是发展商留下的产业，物业管理公司是没有权利拥有任何的物业，也没有权利对外收钱和出租的，所有的收入都要交给所有的业主，或者是将部分交给原来的开发商，看这部分的是属社的。
但是，国内的情况是，物业管理公司将很多地方划成自己的，从而变成自己的利润，物权法出台后，这样的做法就不行了。业主要向原来的物业管理公司追讨的话，就产生很多的纠纷，有的车位原来是可以卖的，现在又不能卖了，有的原来是可以出租的，现在也不行了。等一下请各位对物业法进行解读，如果可以卖或者是出租的话，归谁。
王军：香港是成熟的市场，国内推出物权法的目的就是将责权利分清，因为有职责划分，就减轻了物业管理，也使物业管理市场化的进程大大的推进了。
陈纳：物业公司不会追求物权，以前法律不健全的时候，会利用公共空间进行经营，物权法推出后这样的做法就不行了，多数的物业公司还是会通过合理的方法收取合理的费用，维持物业公司的生存。通过物权和物业的经营，收入也是用到物业管理的服务中，今后去掉这部分费用后，是否可以平衡和经营，物权法出台后每个项目都需要测算，这是一个普遍的问题。下面有请绿城的杨总发言。
杨掌法：物权法的出台对于物业管理公司来说是利好，解决了以前没有法律基础的问题，我们的总部在浙江的杭州，针对物业管理的公共部位尤其是车铺和路面的停车位以及公共场地的经营，杭州在2002年就出台了物业管理条例，而且浙江省也有物业管理条例，业主有权对公共空间进行经营，但是只能用于物业的改造，而且要由业主委员会同意才可以实施。
同时还有一部分问题没有明确，包括停车难的问题，但是停车难的问题是经济发展带来的情况，希望国家出台一些细则，有利于的发展以及后期物业管理以及居民的生活。
主持人：下面有请港联物业的卢总的观点。
卢江滨：香港的物业公司，孙先生已经介绍了。我们是比较有特点的公司，我们是香港公司，但是我们主要的业务是在中国大陆，我们是专业的公司，也不是附属于开发商的，物权法的出台对于我们的好处是很多的，现在我将中国内地和香港进行对比。
业主委员会的地位不同，本次物权法没有明确，包括物业管理条例也没有明确业主委员会的地位，在香港业主委员会叫做业主立案法团，全部是在香港注册过的有限责任公司，地位、权利、责任是非常明确的，法律地位是明确的，在中国大陆业主委员会既不是独立法人又不是公司，并定性为社团组织，在法律的角度上就存在很多的问题，难以操作。
主持人：卢总提出尖锐的问题，就象过类讨论物权法的时候，有的公司说，我们是想跟业主很好的将物业负责做好，但是业主是谁，找不到人，机构也没有代表，无法洽谈，导致操作上存在很多的问题。物权法出台后中国的物业管理发生很大的变化，也会催生市场的成熟。接下来有一个问题跟各位嘉宾进行交流，市场的成熟会催生可以持续发展的品牌物业，我想香港和大陆的物业公司有很多交流的点也值得大家互相借鉴学习，请卢总先介绍。
卢江滨：关于物业公司的持续发展和品牌建设有两点，1、公司的规模化。2、经营收入。
公司规模化
除了管理的规模大以外，公司自身的规模现在也是行业比较关注的一个问题，我简单介绍港联公司，我们是合富辉煌集团的成员公司，本身是在香港上市的，我们是服务的产业链。如果我们整个的服务链齐全，会给我们带来很大的机会，如果物业管理公司单纯的靠管理费的话，物业公司就很难生存的。我们必须增加经营型的收入，从而促进公司的良性发展和经营能力的提高，我们自身是处在集团公司当中，我们在广州管理了八千户业主，八千业主又反过来为我们提供了反馈的信息，我们和业主是互动的。
二手方面，很多的业主通过物业管理公司出租和出售房屋，我们跟二手公司又进行合作，又起到了很好的互动，实现了利益共享，增加了经营的面，促使公司持续的发展以及自身品牌的建立。
主持人：卢总也谈了如何扩展业务，增加来源，这方面国内的企业是否有经验。
杨掌法：房地产和建筑业的区别是，房地产除了建筑外还有服务在其中，从物业管理的角度，物业管理不单单是满足人基本的需求，绿城管理从满足人的精神需求、心里需求来做，我们下面有很多的公司，绿城物业管理下面有十多家专业公司为业主提供服务，例如我们推出了健康服务，绿城率先成立了绿城健康公司，购买绿城房屋的业主或者是由绿城服务的项目，我们会为业主提供健康档案和咨询，提供医院的绿色通道，整合社会的资源为业主服务，中国人目前没有健康档案，但是绿城为我们服务的每一位用户提供健康档案，目前还是收费的。
我们跟合富辉煌也有合作，我们在一手的策划和二手的合作方面跟合富辉煌合作，从而为业主服务。我们还整合了社会上的教育机构，为青少年的成长和老年大学合办，针对老年人提出服务。
现在还和旅游公司合作，组织老年业主去美国旅游，老年人出国旅游很不方便，由物业管理公司组织，他们就会放心。除了简单的传统物业管理公司，我们也进行创新和尝试，以满足高端业主的需求，包括我们跟花旗银行进行合作，绿城业主都是花旗银行的贵宾客户，花旗银行无偿免费的为绿城提供服务，也是通过物业管理平台整合社会资源。我们在杭州整合了大型娱乐场所和高档的场所，使业主享受贵宾的服务，我们整合了社会资源为业主提供需求。
主持人：绿城做了很多工作为大家提供服务。
陈纳：我公司成立于1988年，原来是纯国资，现在已经股份制改造后，我们是住宅起家的，大家知道物业管理比较难做的就是服务小业主，比做写字楼和高端的物业相比我们做的是普通业主，普通业主的管理是苦和难的事情。从普通住宅的管理上我们打造自己的品牌，包括北京的经济适用房都是我们做的，我们锻炼了一只队伍，苦炼内功，这几年改制后在市场化的运作中，包括大型的项目包括体育场馆、北京电视台对住宅项目的考察，认为我们对小区的管理可以尽心尽责，所以对大业主也可以做好，因此这几年我们在市场化也中了几个标，例如服务北京电视台和北京画院，因此品牌可以持续的发展，品牌为企业带来了活力和生机。
王军：我们是内外兼顾，对外加大规模扩展份额。对内锻炼内涵。物业管理是基础的，一方面是从安全考虑，我们是非常注重安全的，这是要务，例如中央广场我们管理了十年，房天下也是我们的业主，我们共同成长。广场中有很多新鲜的东西，处于长安街和北京站，人员流动比较大，我们就成立了反扒队，我们在安全方面是非常注重的。
我们管理的民族院也是这样的，前任的外交部长也到我们的物业中去参观。保洁是一个项目最容易看到的，我们持续的发展，一个是对外联系，一个是锻炼内功。
主持人：下面请孙总谈一下香港物业以及品牌发展方面有哪些是值得我们借鉴的。
孙国林：香港的物业管理是从30年前开始的，的社区是美福在新村，目前在九龙，是美福投资的，将美国的物业管理概念带来的，香港的物业管理是全世界走在前列的区域。香港跟欧美不同，他们的物业管理都没有香港这么发达，香港地小人多，他们地多人少，北美是2000多万人，他们基本上都是独户，收入低的人才居住在社区，他们有地方住，而且国民教育比较高，因此管理起来不用伤脑筋，香港是地上人多，只能向高端发展，因此要注重物业管理，否则社区的环境就上不去。香港在全世界的物业管理走的是的，有些人英国和美国读房地产和物业的，哪里的出路是比较窄的，还是要回到香港工作。
香港的物业管理目前也饱和了，已经到达了礼宾服务的层面。我不同意广州副市长五年前的观点，如果不搞星级服务是没有出路的，尤其是在香港，这是世界的潮流，一定要提升居住的质数。
卢先生是广东人，我们是好朋友，大家经常交流经验，我们这个行业最伤脑筋的是政治化，政治化进来后，我们的管理就存在问题了，里面的矛盾很多，又请愿又搞批斗，如果物业管理不去除政治化，那么物业管理就困难重重。如果不注册法人是不行的，万世皆难。法人不是专业的，最重要的是让物业管理承担责任和权利，物业管理是蝇头小利，不是赚钱的行业。在香港有几家物业管理公司做的是比较好的，中国海外是一家，万科和招商局做的都是比较好的，如果过分的政治化就有问题的，业主根据发条将权利拿回来，也是拿利益。有些人将利益拿到了以后，又将房屋卖掉了，因此我们的政府就要注意这些，发展业主委员会的时候，也要划定它的法律定位。
主持人：今天因为时间关系，在座的各位分别代表了大陆和香港的物业代表，房天下会将大家的经验传播出去，谢谢各位的精彩发言，今天下午的论坛到此结束，谢谢各位嘉宾。
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