主持人：非常感谢张总，在二线城市他们参与的步伐是更加的紧密，大家如果有需要可以跟张总联系。下面有请著名经济学家易宪容先生,宏观调控下的中国房地产产业发展机遇。
易宪容：大家下午好，十分高兴在香港跟大家讨论房地产问题，香港最特色的地方是有很好的氛围，近几年香港金融市场的发展达到了前所未有的发展，特别是莫总的房天下如果进入是很好的事情，跟几位老总聊天，香港的房地产跟中国的内地情况是不同的。尽管这几年我国的房地产市场和房地产企业发展的很快，已经不是早几年的企业了，以前我就说过，房地产企业融资的多元化是必由之路，关键是如何将自己的企业打造出来，而且还要满足各个市场的公司。大家要满足这些标准和条件，我们要对中国目前的经济背景和环境进行了解，刚才蔡总是站在国外看中国，我是站在中国国内角度看国际。中国的房地产业跟国际有根本性的区别，中国的房地产市场，土地是公有的，中国的房地产市场是政策市，既然土地是公有的，而且政策不断的进行各种各样的宏观调控。大家认为房地产市场越调控房价就不断上升，关键的一条是，最近一段时间，特别是今年以来，房地产市场的政策可能出现了大的变化，也就是说，最近出台了24号文件，359、60等几个文件，看起来跟以往所关注的问题差不多，土地、信贷、住房保障体系都包括其中，但是发生了很大的变化，我国的房地产模式已经从根本上发生了改变，目前的房地产市场已经是消费市场模式。
24号文件尽管说的是如何解决城市低收入者的住房问题，所关注的问题是，房地产市场首先是民生的市场，359号60号文件是如何区分消费者市场和投资市场。投资者市场的比例还是比较小的，投资者市场要通过市场的价格机制，消费者市场要在税收和利息等条件下进入。经过调控后，国内的市场会不断的发展和繁荣，我国的房地产市场未来发展十年、二十年、三十年是没有问题的，而且会持续的发展，如果国家对房地产业不清楚的界定，我国的房地产业就会多元化的发展，而且问题也会比较多。我的谈话跟蔡总有一点差异，蔡总说中国的房地产业没有泡沫，这是他的角度，大家的看法是不同的。我的看法有一点差异，今年的房地产市场，个人消费信贷今年1—10月份达到了6890亿元，中国的房地产市场为什么可以快速发展，从价格角度来看，一方面跟股市的繁荣有关的，另一方面跟国人消费信贷的快速增长有关的。也就是说，近几年个人住房消费信贷目前已经达到了前几年总量的，今年10月份如果加上公积金就达到了7000亿元，因此不是政府限制大家购买房屋，很多人购买住房是处于投资，目前加按揭和转按揭的门槛比较高。投资者还在通过政府优惠利率进行投资，没有通过市场的价格投资的，因此最近有些城市房地产消费的价格有所变革。
最近股市快速成长的趋势突然停止下来了，国家对个人消费信贷进行了界定，对个人购买第二套住房的门槛抬高了，这种情况下有些城市的房地产情况会有所改变。我也赞同蔡总的观点，中国的人太多了，中国房地产市场的需求是无限大的量，这是谁都不可否定的。最近我到一些二线城市调查过，尽管很多城市的价格不高，但是居民的购买力还是比较差的。例如前几天去了宜昌是湖北比较好的城市，当地的房价只有3000元/平方米的价格，但是按照当地的水平房价还是太高了。
房价要发展，但是速度不能太高，不能超过居民实际的购买能力。未来的城市化过程可能要比这几年的发展还要快，中国的房地产政策就是要提高房地产的门槛，中国好的企业和优质的企业，如何达到更高的市场占有率，好的企业应该成为房地产业的主力军，未来的房地产市场跟早几年会有所不同。以前只要拿到土地就可以进入房地产市场，这几年要看品牌、组织、信用以及是否能够为社会提供好的产品，在这样的前提下，未来房地产的发展，要比以前速度慢一点，但是不会发生多少改变，根据今年的数据，1—10月份东西部区域开发力度达到了40%，超过了前几年的发展速度。整个房地产市场的发展，从中部向东西部区域转移，未来的房地产市场依然是经济发展的强劲动力，关键是我们的企业如何将自己做好，作出更好的产品。要做到这一条，如何找到很好的融资渠道，银行对房地产资金的依赖性会越来越少，今后融资市场要更多的寻求资本市场，无论是国内国际的资本市场。
进入国际市长的时候，不仅仅是香港，还要看世界的市场。最近我向韩国和日本的几家基金公司了解，他们希望更多的中国企业可以进入到他们的交易所融资，我们如何将自己打造好，真正的可以满足各种各样国际资本市场条件的公司。
莫总领导的房天下实际上为大家提供很好的平台，今天就简单的讲这几句话，谢谢大家。
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