每到一些重要节点，或业内发生一些大事，总有朋友来向买房老斯基咨询：现在适合买房吗？真是永恒的问题，比加菲猫的猪肉卷还要亘古不变。老斯基分享一些理性数据和性感（划线，感性）案例，供大家感受下吧！
（一）数据：2018上半年广州二手住宅卖了5.2万套，同比下跌三成
广州楼市淡静了，这是大家都能感受到的，成交量的萎缩比较显著。鉴于众所周知的原因，一手房网签数据不大适合拿来做参考，咱们看看干扰性相对低一点的二手房成交数据。
据阳光家缘公开数据，2018上半年广州二手住宅共计网签了52378套，成交面积449万平米。这是多还是少，得拿其他年份的数据来对比下。2017上半年，二手住宅成交了76269套、673万平米，同比下跌31%。2017全年成交134957套、1168万平米，2016全年的二手住宅成交量则为129923套、1153万平米。
阳光家缘不再公布网签价格，但是成交量30%的降幅，还是蛮惊人的。要知道2017年一连遭遇317新政、330新政，二手成交量还是高于2016年的。而2018年，没有大的政策加码，主要是房贷收紧的力度比较大，市场观望气息比较浓。
但是退一步来看，这个成交量仍在健康正常范围内。广州的一手商品住宅成交量常年在7-10万套之间波动，个别年份高一些，二手商品住宅最近三年已经可以与一手成交量平分秋色。这意味着广州已经是一个比较成熟的存量市场。
（二）个案：有人卖房卖了一年，有人降价40万卖房卖不掉
阳光家缘、中介协会等机构不再公布网签价统计信息，买房老斯基只能通过身边的个案以及中介披露的信息，来一窥价格的变化。
案例一。同事A，在番禺广场买了某盘一手房，2015年入手价10000元/平，为了方便送娃上学，还是选择卖掉它回越秀区工作单位附近买二手房。2017年挂牌大半年，最终以20000元/平出头的价格卖掉。等待时间较长，原因有几个，，市场从2015年开始回暖上涨，连涨2年多，经历了2016年暴涨之后，承接略显乏力；第二，房子交楼不到2年，税费较高。
案例二。老斯基打滴滴车时，跟车主聊起二手房行情。车主告知，他的岳父母正挂牌卖海珠区保利百合花园100多平米的大房子，如果卖掉，则换成小两房来自住，剩下的现金留着养老用。“两个老人家住四房，嫌大了，太空旷，他们的原单位效益不好，退休金很低，还不如卖掉大房子换小的住，给完首付还有钱来帮补生活。”这种情况在美国也满常见，退休之后卖掉大房子，换成小房子+生活费。不过，车主怀疑价格挂得太高了，50000元/平，挂了几个月也没人来看。可见业主对市场的期望挺高的。
案例三。老斯基的某个朋友挂牌卖天河的房子，可能挂牌价比较高，挂了一年，至今还没卖掉。他也不着急出货，并没有调整价格。
业主对市场期望高是一回事，市场承接力是另外一回事，这种供求之间对于价格期望的不匹配，也是全市成交量回落的原因之一。急于卖房的人，遇到这么胶着的情势，就很难佛系了。老斯基粗略计算过朋友圈里中介放盘的速度，一套市区二手房，70-90平左右，卖房周期已经从去年的半个月左右延长到今年的三四个月了，甚至半年前的房源也有在间断地反复发出。以老斯基最为关注的东晓南板块来看，二手房价格也有松动。以板块内较为新净的楼盘芳草轩为例，2017年12月初，中介挂出一个单位，100㎡，总价450万，单价45000元/平；2018年8月，中介挂出一个单位，92㎡，总价375万，单价40760元/平。另外有一个电梯盘放出一个单位，价格报到47000元/平，挂牌几个月，总价降了40万，至今没有卖出。虽然这些只是个案，且销售报价与真实成交价之间有一定出入，但代表了该板块大市主流价格的变化。卖家若真想脱手出货，需理性看待当前的市场，理性定价。
（三）土地市场：更冷静，更理性，但成本不一定更低了
咱回头看看土地市场。广州最近成交的几块住宅用地，不乏底价成交的，溢价率也不高，媒体都是“广州土地市场持续转冷”、“腰斩”、“凉凉”这样的说法。其实，老斯基想指出，这些地块的起拍价本身就不低。比如说，南沙近期成交的地块楼面地价8000元/平左右，广钢新城楼面地价2万出头，这跟之前市场狂热时的水平没法比，但当前，南沙的一手盘均价2万多，广钢新城均价4-4.5万，计算成本之后，这个地价只能说是比较理性的。之前那些高地价的地块，如无意外会套牢很久。
但是，土地的真实成本是不是楼面地价表现出来的这个水平呢？老斯基认为不是的。广州近期出让的地块搭了比较多的“猪头骨”，比如说配建人才公寓，比如说公建配套，比如说自行征地，比如说竞自持面积等，实际上房企的隐性成本高了。并且，随着流向房地产的资金被掐住，开发商的资金成本也在不断抬升。说土地市场变冷、地价受到了控制，真相还需大家多思考。
（四）答案：现在买还是不买？分三种情况定
每一次，市场下行的时候，总会有崩盘的声音恐吓大家。买家止步，直到市场出现变化，价格上涨了，才反应过来。追涨杀跌的惯性心态。
虽然二手房价高位横盘，且出现小幅下降，但总体仍处于高位，目测未来一段时间仍然比较稳定，这个时候买家可以多看房多比较。
首套自住刚需客，买套房总是最犹豫的，想要的太多而预算太低。在这个时候最应该多多看房，接受市场的教育。然后，在房贷利率、首付比例回落时入手是最合适的。如果没有碰到这个时机，而遇到了合眼且符合预算的单位，也应当下手。不然，难道还期望广州房价跌个五成吗？
“卖一买一”的换房族，则需要预留足够的时间，因为现时观望期比较长，如果你房子还没卖掉就去下定买新房子，那就要承受几个风险：你有无足够的首付，二套房的首付为五成（首套房无房贷或已还清）、七成（首套房贷未还清）。第二，你有无购房资格，单身或离异析产者，均只能拥有1套房产，而且离异需满1年才算无房。所以，换房族，最关键还是手上的房子能卖得出去。
投资客，在眼下，投资是政治不正确的行为。目前投资客买房，会遇到成本高、风险高的难题。老斯基不多说。我们要支持房住不炒，嗯。
秋至凉2018-08-28 17:27:02
