LPR是什么？央行发布房贷利率新规带来哪些影响？

本月25日，央行发布房贷利率相关政策的新规，指出将调整新发放商业性个人住房贷款利率，10月8日起施行。新政主要内容是对贷款市场报价利率（LPR）改革之后的个人住房贷款利率定价（或者说是房贷利率定价机制）作出了指导。

对于房贷利率新政调整这一重磅消息，很多网友表示非常关注，但是，“专业术语太强，看不懂！”下面我们就有关新政涉及的内容，来划重点↓↓↓

科普：LPR与利率市场化息息相关

贷款市场报价利率（LPR），也就是贷款基础利率，简单的说，就是由18家综合实力较强的大中型银行通过自主报价的方式，确立一个最优贷款利率供行业定价参考。LPR是央行在2013年7月全面放开金融机构贷款利率管制，随后创设的一套机制。目的是为了完善金融市场基准利率体系，进一步推进利率市场化。

结合新政，2019年10月8日起，新签的房贷合同，银行发放房贷的利率确定方式为月度公布的LPR利率基础上加点形成。举例说，按照8月20日公布的5年期LPR利率计算，则是在4.85%基础上+XX点（XX点以每月公布的LPR利率为准）。

因为LPR每月公布一次，受宏观环境和资金面环境影响会出现浮动，有时高有时低，所以基于LPR的房贷利率将会更灵活，跟市场挂钩得更紧密。

本质上来说，此次改革贷款市场报价利率，对于利率决定市场化和完善利率的传导机制都具有积极意义，有利于将信贷资源更多的配置到实体经济。

新房贷利率政策，对各类贷款影响不同

（1）对于首套房贷款来说，今后首套房贷利率不再有优惠折扣之说，根据新政，以后首套贷款利率不低于每月公布的LPR利率。如果按照8月20日公布的5年期LPR计算，首套房贷利率不得低于4.85%；

（2）对于二套房贷款来说，规定二套房贷利率是在4.85%基础上加60点，也就是不得低于5.45%。

（3）对于商业用房贷款（如公寓产品、写字楼、商铺等），购房贷款利率则是不得低于月度公布的LPR利率基础上加60个基点，举例说明，还是按照8月20日公布的5年期LPR计算，则是不低于4.85%+60基点，就是利率不得低于5.45%。

（4）对于公积金贷款来说，新政对公积金个人住房贷款利率政策暂不调整，这意味着公积金贷款暂不受影响，该怎么贷款还按照原来的规定。

央行公告要点

值得一提的是，虽然利率定价机制更灵活了，但每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。所以贷款人不用担心合同期内还有利率变化风险。

新政过渡期：10月8日前签订合同的还贷利率不变

• 还贷中和放款期的房贷利率会变吗？
  

央行明确，个人住房贷款利率调整主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。即，早就贷款买房的人，每个月还贷的金额还是按以前确定的方式去还，无需更改。

2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。也就是说，2019年10月8日前，签了房贷合同，虽然10月8日以后才放款，也以改革前的基准利率定价方式确定的利率来还房贷。

• 可以跟银行商量改房贷利率吗？

中原地产首席分析师张大伟介绍，以前借款人申请房贷，利率是一年可调一次。2015年10月24日至今，贷款基准利率均没有变化过，很多人每年房贷利率和还款金额都没有变化。

根据新政，未来借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期，重定价周期最短为1年，最长为合同期限。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

也就是说，因为LPR是每个月更新一次，如果一年后LPR比上一年的低，只要你之前有约定，就可按更低利率去还贷；反之如果利率上升，你也得承担利息增加的压力。

“其含义是未来房贷的利率计算，可基于购房者的需要进行微调”，易居研究院智库中心研究总监认为，但需要提前约定定价周期，同时也需要明确定价的基准利率。这一规定将有助于形成更多样的贷款利率计算方式，后续将成为银行房贷工作人员需要积极和购房者协调的地方。

新政影响如何？业界观点：因人而异、因额度而异、因市场而异

根据以上阐述，我们不难看出，新出台的政策意味着，今后房产利率的调整将会更灵活，更市场化，宏观调控“有形的手”作用在削弱，市场“无形的手”作用在加强。房贷利率的调整因牵涉面广而备受关注，业界专家从不同角度分析了新政可能带来的影响

公告原文

• 新机制下，存量和增加房贷利率都基本没有变化

根据央行定调，“新发放个人住房贷款利率与当前我国个人住房贷款实际利率水平基本相当。”“与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。”

中原地产首席分析师张大伟也表示，新机制下，存量和增加房贷利率都基本没有变化。目前看大部分城市的房贷利率、放款周期基本平稳，有轻微波动，但主流是平稳。

“新的个人住房贷款利率得以保持稳定，既不下降，也不会明显增加利息负担。”交通银行金融研究中心首席金融分析师鄂永健表示，因为新机制下新发放个人住房贷款利率基本不变；央行各地分支行会结合各地情况，规定加点下限。

• 结合楼市政策从紧，下半年房贷利率或“只上不下”
  

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从下半年的情况看，考虑到楼市政策依然从紧，实际上具体的房贷利率只会上调，而不会下调。融360大数据研究院监测数据显示，从数据上看，房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。

融360大数据研究院统计并监测的35个城市房贷市场数据显示，2019年7月，首套房贷款平均利率为5.44%，二套房贷款平均利率为5.76%。高于现行房贷基准利率4.9%，也高于即将实施的利率下限。

• 新政影响存在群体差异，保障了公积金贷款的置业需求

根据新政，首套房商贷利率在目前基准利率下本来可享受打折的潜在买房人将无法享受打折优惠，这意味着，新发放商业房贷借款客户的购房成本将有所上升。

但公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。在分析人士看来，这保障了首套房的刚需置业需求，体现落实“房住不炒”定位和房地产市场长效管理机制的政策导向。目前的公积金贷款利率是2015年10月24日调整并实施的，五年以上公积金贷款利率3.25%，五年及以下公积金贷款利率为2.75%，都一样。

• 房价上涨较快地区LPR加点或更高，二套房房贷利率或上升

中国银行主管研究员周景彤也认为，未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各银行的信贷策略，不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。

兴业研究宏观分析师郭于玮表示，央行将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限，这说明LPR下限将因城而异，房价上涨较快的地区LPR加点可能更高，一城一策、房住不炒的政策导向没有改变。

根据李万赋的计算，执行新政后，二套房贷利率将由5.39%上升为5.45%，“二套房60个基点的增加貌似不大，但结合因城施策的原则，预计执行起来可能上浮水平会远大于60个基点。”东北证券研究总监付立春表示，基于部分城市二手房贷款暂停的背景，未来房贷的成本及可得性都会面临一些挑战。“未来一段时间二套房房贷利率可能会呈现上升趋势”，诸葛找房副总裁苑承建称，对房地产市场销售将会产生一定的抑制作用。

• 平稳房地产预期，抑制过快上涨

张波认为，央行再次提出严禁提供个人住房贷款“转按揭”、“加按揭”服务，也是落实“房住不炒”的重要体现，不但可以有效预防调控实际执行中被钻空子，更是有效打击炒房需求，对于降低市场风险性也有着直接现实意义。预计三季度成交量集中化趋势更为明显，但部分城市的热销并不能带动整体销量的下滑，在以三四线为主的降温带动下，整体成交量呈现减少态势。

“政策是避免房贷过量，引导资金进入实体经济，对楼市属于中性政策。”在张大伟看来，政策的出台是为了平稳房地产预期。

（来源：房天下综合整理）