[摘要] 不看不知中国楼市十大"伪神话"，你相信了多少？
伪刚性需求——高房价的一块遮羞布
5月20日，人民网刊发“刚性需求避免房价暴跌，难以支撑高房价”的调查报道，指出：刚性需求尽管客观存在，但不是支撑高房价的理由。楼市里真正不受价格影响的纯刚性需求非常少。
但凡高房价遭受抨击，维护者们总会以刚性需求作自我辩护，那便是在城市化、工业化快速发展时期，人们购房需求强烈，导致住房供不应求。因此，高房价只是旺盛需求产生的自然而然的市场现象，根本与地产暴利、投机无关。
实质上，刚性需求只是高房价的一块遮羞布，也只是高房价下地产商和投机者热炒，伪专家鼓吹，政府部门卸责的最冠冕堂皇的理由。人们对于住房需求的巨大是不争的事实，但刚性需求并非导致房价不断上涨的主要原因，更不是房地产市场狂热的合理解释。
首先，刚性需求强烈不等于有效需求强烈。市场中的需求由两个条件构成，一是购买意愿，二是购买能力。只有具备购买意愿的人群同时具备了购买能力，有效需求才成立。虽然人们有着强烈的购房意愿，但在房价收入比超过15倍，部分地区甚至超过50倍的情况下。住房早已超出了刚性需求的概念，成为代表富裕人群购买力的商品，普通公众改善住房的真正刚性需求则因为不具备购买能力被挤压出市场。如此的刚性需求只能算是强烈的刚性意愿和无可奈何的望房兴叹，并具有实际影响房价的能力。
其次，刚性需求强烈并不意味着高价格合理。商品价格由市场供求关系决定，但对于一些属于人们生活基本要素的公共产品，其价格既要体现价格关系，也要体现公共责任，受制于政府调控和社会利益。住房作为人们“衣食住行”中的基本需求，本身就带有公共产品的属性，其价格绝不应随心所欲地升高。粮食、水、电等产品重要性远超住房，也呈现出稀缺紧张的趋势，算是最为刚性的需求，但其价格却必须控制在合理范围内。因此，人们购买住房的需求无论有多巨大，房价都没有理由肆无忌惮飞涨。
再次，刚性需求强烈掩盖不了楼市投机狂热。近几年房价不断翻番，其中刚性需求并非主要推动力，而是巨大的投机需求以刚性需求名义绑架市场。人们购房不再以居住为目标，而是以保值投资为目标，楼市中出现近乎“全员炒楼”的狂热。一边是有人高喊住房紧张导致房价高涨，一边是许多城市中10%甚至是30%、50%的住房空置率，不少人坐拥数十套甚至上百套住房。如果刚性需求是支撑高房价的根源，就不应当出现只要政府一出台措施抑制楼市投机，楼市便冰冻，房价便松动的情况。显然，投机需求对于房价上涨的推动力远超刚性需求。
所有人都希望居有其所，许多人为了住房苦苦奋斗。就这点而言，房地产市场确实存在强劲的“刚性需求”。但是在越来越多的人因为高价而买不起房，真正的有效需求没有得到释放的情况下，房价依然不断上涨，则是源于地王频出，贷款宽松和狂热投机氛围下烘托起的强烈上涨预期。在这种预期下，开发商囤地捂盘、高价开盘，投机者大肆囤楼、坐等获利，有关部门放任监管，使房价陷入不断上涨的循环。
因此，刚性需求只是高房价的一块遮羞布。将高房价怪罪于人们购房的刚性需求强烈，不过是高房价受益者们转移公众视线的华丽借口。
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