[摘要] “十二五”规划已明确，未来五年全国要建设城镇保障性安居工程3600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%，各地的保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房的用地供应不得低于住房用地总量的70%。面对大幕开启的保障房“井喷时代”，各路人马开始醒悟，市场格局的改变必将带来巨大商机。
保险资金先行一步
自《保险资金投资不动产暂行办法》出台后，具有公益性、长期性、稳定性等特点的保障房成了保险资金投资不动产的一个重要“出口”。作为社会保障项目，其利润与商业地产无法相提并论，在政策开启后，养老地产、商务写字楼就集聚了一批险资巨头。尽管保险公司难以从保障房项目上获得利润诉求，但保障房长期和稳定的来源成为吸引保险资金的一个重要因素。
与其他社会资金相比，保险资金已先行一步进入保障房项目。去年末，北京保障房项目引来了声势浩大的险资队伍——太保、国寿、平安、人保、华泰、泰康、太平等国内7家保险资产管理公司。7家保险资产管理公司通过发行债权计划把百亿保险资金借贷给北京市土地储备中心，由后者利用这些资金为北京市保障房建设提供前期土地供应，主要指保障房建造前的拆迁、管线铺设和道路建设等准备，而不参与后期二级市场开发。
如果说去年末险资巨头集合于北京保障房项目是小试牛刀的话，那么，中国太保的行动就是引领保险企业大刀阔斧全面进入保障房建设。
3月9日，中国太保宣布太保公租房债权计划正式通过了保监会备案，成为保险行业首单不动产债权计划，也是保险资金首次涉足保障房领域。据悉，太保资产此次的公租房债权计划共募资40亿元参与投资上海地产（集团）有限公司在上海市建设的约50万平方米公共租赁住房项目。太保资产的保障房预期率约在5%以上，并由上海城投集团以企业信用给予全额担保。
对于未来新的保障房投资项目，太保资产表示，“下一步，在新的保障房投资方面，太保目前也在多方接触，储备合适的投资项目。在符合保监会监管框架的前提下，以风险可控、投资合理为基本原则，太保资产将继续寻找保障房方面的投资机会”。
继中国太保进军保障房建设两个月之后，中国平安也开始介入上海保障房领域。5月13日，上海城投控股与中国平安签约推出7年期“平安-城投控股保障房项目债权投资计划”，该债权计划募资额度不超过30亿元，期限为7年，50%按照固定利率6.4532%计息，另外50%按照央行同期贷款基准利率下浮5.1%。这意味着该计划的预期年化率在5.94%—7.31%之间。申银万国分析，预计上海城投公司2011年可售面积达138万方，其中保障房项目108万方，占比高达78%。
根据城投控股发布的公告，平安—城投控股保障性住房项目债权投资计划，主要用于支持城投控股在上海投资建设的松江新凯、青浦诸光路等保障性住房项目建设，包括经适房、公租房等多个保障房类别，总投资额超过100亿元，保险资金占比不超过30%，但作为项目资本金投入，可以撬动银行贷款用于保障房项目建设。
尽管目前已有险资以不同形式进入保障房建设领域，在一定程度上填补了资金缺口，但现状并不是十分乐观。保险资产管理人士表示，在与地方政府接触中发现，不少地方政府并没有想好保障性住房的建设资金来源，也没有想好保障性住房的定价。假如保障性住房项目的地价过高，保险公司自然承受不了；但地价过低，那地方政府也不愿意。所以预期缺乏实质性政策的推动，险资很有可能只会在京、沪等中国经济最发达的地区小规模参与保障房建设。
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