[摘要] 在目前大转折、大变局的经济环境中，一个特殊的产业群体自2011年开始正发生着革命性的变化，这种变化将在2012年乃至更长时间内继续发酵。这就是中国的房地产企业。
以变应变
2011年房地产调控前期楼市曾出现一个怪现象，即使房地产企业卖不动房子，却仍然在民间进行高利融资。这是因为部分企业对短期内政策放松充满信心，同时相信高利润率仍可实现。但是，随着调整的深入，房地产企业开始面对盈利预期回落的现实。
从11月开始，中央高层提出“使房价回归到合理价格”，之后又强调坚持房地产调控不动摇，房价必须“合理回归”……未来房地产市场紧缩性调控走向已经没有悬念。房企由此不再考虑降还是不降，变还是不变？而是“怎么降？”与“怎么变？”
根据深入调查，上证报梳理了目前房地产企业面临的几种转变方式。
首先是价格降多少？怎么降？
10月中旬开始，龙湖地产等一线房企启动“抢收”行动，以“微利价”甚至“成本价”甩卖新开项目房源，以期快速消化库存、回笼资金。很多开发商表示，之所以选择冬天开盘是因为公司对明年的楼市并不乐观。
记者获得的内部消息称，富力与合景泰富联合拿下的上海新江湾城C5地块，将于近期开盘。其开盘价格很可能创下同板块价，且与成本持平。“没办法，形势不好。”一位房地产代理业高层表示。
2011年初，当时的新江湾城板块项目均售价不菲，华润置地橡树湾城、九龙仓玺园以及仁恒怡庭等，网上房地产报价多在5万元／平方米以上。据了解，富力与合景泰富当年从美国汉斯手中接过该项目时，楼板价超过1.2万元/平方米，加上每平方米1万元左右的装修成本，其总成本将近3万元。而目前周边同档次楼盘价格超过4万元。如果该项目以3万出头的价格开盘，则意味着与该板块房价历史点相比，下降了近四成。
那么，开发商是如何考虑降价策略的呢。据了解，开发商短期内会参考融资成本和项目率所决定的盈亏平衡点来进行降价。例如，一个定价为15000元/平方米的住宅项目，净利润率水平为21%。假设该项目的自有资金与负债比例为50%，当该项目分别降价5%、10%和15%时，净利率水平分别降为17%、13%和8%，如果平均借贷成本超过8%，与潜在的机会成本相比，自有资金的率将为负，因此，15%的降幅是极限。
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