我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号
提问：你好广叔！坐标广州海珠区，目前情况广州社保3年，在參加入戶考试，去年考过一次，今年？考在十一月份，心里也沒底，目前手上100W，月入3W左右，无房贷，2小孩，大的上小四公立赞助的，小幼儿园，考虑到过两年小孩上学！有考虑过买广州周边新塘，佛山临广州的也有考慮，上班時間自由，现在情况是买周边呢？还是等入户广州买二手呢？那种方案更优？如果优先考虑周边，请推荐几个盘，请广叔指点！謝謝??！
回答：你好，建议先上车，因为金融大放水，而且深圳涨完涨到东莞那边了，广州的行情很快到来，佛山的行情也会先从广州过去。所以如果等明年的话，怕会错过一波行情，明年买怕会更高价。新塘可参考：锦绣天伦花园、富雅都市华庭、富好城；佛山可考虑陈村、北滘、千灯湖单价相对低一点，比如陈村的万科缤纷四季、广佛颐景园、悦峰天誉，北滘的深业城等。千灯湖：万科水晶城、星英半岛、太平洋国际花园
提问：您好广叔！昨天说到广州新塘和石滩板块的未来发展！谢谢您给了很中肯的评价！新塘板块确实是发展潜力很大！我也是因为首付不够的原因才会有想选石滩板块的想法！哈哈，那我想问一下新塘有哪几个楼盘是您觉得还不错的？新塘城区的“老破小”可以选吗??新塘旁边的永和镇您觉得怎么样？“誉山国际”就在新塘万达不远处！周边还有“时代廊桥”您觉得这两个楼盘可以入手吗？另外现在东莞那边房价也在不断的攀升！您觉得靠近新塘的东莞中堂镇怎么样？
回答：你好，新塘未来的发展持续看好，老破小不建议买，未来的流动性较弱。永和这个板块没有地铁，但是它离新塘非常近，到黄埔科学城也不算远。所以这里还是有部分新塘的外溢刚需与黄埔部分的外溢刚需来这里买，比如誉山国际的业主大半都是新塘与黄埔的人群，但是这里价格一直卖不起价格。因为这个板块就只能承载新塘与黄埔部分的人群，因为接盘人群比较局限，所以价格就一直被新塘碾压着。誉山国际和时代廊桥自住都可以考虑，投资需要持有较长时间。新塘可参考：锦绣天伦花园、富雅都市华庭、富好城
提问：你好广叔，我们的家庭房产情况如下。在广州越秀区有一套学位房40平方，学位占用，目前出租4200每月。在海珠区东晓南芳草轩有一套100平方电梯房，目前出租5500每月。在佛山南海千灯湖有一套165平方的商品房，周末自住。在佛山火车站和桂城地铁站有两套公寓，出租。目前在小孩读书处租房住，每月9000。目前广州没有购房指标，有100万的存款。请问下一步如何投资好？
回答：你好，公寓并不是优质资产，如果租售比达不到5%以上，建议出手置换成涨幅更大的住宅产品。 主场在广州，继续加仓广州，没必要切换城市。 法拍房，结离婚，老人票等方式都可以破限购。 广州投资方向： 金融城—鱼珠：金碧世纪、中海康城 老黄埔的：黄埔花园 番禺万博的万科欧泊
提问：广叔好，子弹有限，总预算350左右。方案1:罗湖区松泉公寓56平，350w。松泉公寓（住宅性质）带翠园中学东晓分部的学位，中介说可能会被棚改，考虑过几年也可以自己用学位（但不必须，已有其他学位），不知道棚改有没可能？ 方案2:龙华区锦绣江南72平，386w,赠送一个48平的大平台。看中住家舒适且有赠送大平台以后也可能自住，但好像不怎么涨价。8年内都不会自住。麻烦分析一下这两个方案，特别是锦绣江南，有没有补涨的可能？谢谢！
回答：你好，1.松泉公寓拆迁已经传了很多年了，不建议现在去接盘。 2.次新盘扎堆的龙华，香缇雅苑、锦绣江南这类楼盘性价比就不高了，楼龄社区老、地铁远，没有好学位. 龙华除了自身发展，更多的是承担福田的外溢，龙华金地上塘道、上河坊可能更适合。
提问：广叔你好，房子在海珠区，跟我交易的业主希望户口保留在房子里便于她的小孩升学，估计会保留3年，她说如果我不答应她也可以迁走到街道，请问这种情况，户口会影响到她孩子将来就读的高中吗？我能答应这个请求吗？如果我答应了，要怎么样保护自己的权益呢？
回答：你好，我的建议是不要留下什么尾巴，户口要求迁走。若不然，满足上家的需求，必然要满足下家的需求。价格必须有满意的让步。户口一般只跟小升初有关系，跟高中完全不搭了。你若答应了，你也可以把自己户口迁入来，但是三年后的事情不太好说，协议写了也不好说。时间拖得久。你若不用学位，你卖出时候，你的下家会要求你迁出户口，你倒是容易，但你这个上家可能就未必拿得动了。
提问：广叔好，目前只有100个，北京强佑清河新城一套62平开间（每月还贷一万四），沈阳一套现值110个，沈阳另一套150个。我老公为公司法人，股份跟我五五开。需要100平到140平三居，满足三代人居中。刚开始看房，工作在永泰庄。 请问1. 我应该关注哪些区域？（之前看帖子说天通苑200平以上，但面积大，且复式小孩不方便，小区人车不分流不太好。望京太贵买不起） 2.沈阳房子现值110万那套是否需要卖掉，还是抵押。 3.我首房首贷名额已用，父母北京无房无贷，可否用接力贷，25年？我的银行流水需要注意什么？ 4.目前父母满足共有产权房要求，请问海淀公产房值得么？ 问题很多，麻烦不吝赐教，详细解答。感谢。
回答：你好，为北京增加筹码建议出掉沈阳，筹足200+首付，建议看天通苑平层 可以用接力贷，年限和你父母年龄有关，流水能覆盖总月供的两倍 就是为了长期自住买公产房没问题，如果想投资或带保值属性就别买
提问：广叔你好，请问下我深圳有三套房子，华强北的玮鹏花园三房，莲塘的聚福花园73平两房，南油生活B区的37平老破小，现在杠杆很高，考虑要不要出手把莲塘的两房卖掉，莲塘什么时候卖合适呢，多谢
回答：你好，莲塘和南油都应该出掉，这两套都不值得长持。 年后出手卖房置换吧，一是等等西部这波涨幅能不能传导过来一些，二是开春也能卖个好点的价钱。 莲塘的地铁溢价已基本到位了，不必等到开通再出手。
提问：广叔好，新人二问：坐标天津，用南开大悦城附近05年房子对换梅江片儿梅江薹，改善自住，值不值？不考虑落户和学区，梅江哪块比较好，适合投资，请广叔帮分析下，谢谢！
回答：你好，梅江3.5-4万了，妥妥远郊ceo板块，自住和投资完全2种逻辑 自住买自己喜欢的 投资只买低价潜力板块，梅江并非投资。
提问：你好，广叔，坐标江苏无锡，一家五口人（四大一小），现在住在无锡梁溪区沁园新村80多平两室一厅老房子(房龄2000左右），小孩过两年上小学，现在考虑入手一套太湖新城中海的小三房，预计是二百多万，现在子弹有30万，家里预估年入20多万。原打算借点钱凑首付，买下新房，这样老房子老人住住比较方便，但是家人感觉压力有点大，想把老房卖了置换，但是小三房又显得拥挤了些。现在比较纠结。所以想听听广叔一些意见哈。1、 太湖新城现在房价比较高，现在入手是否合适？另外梁溪区运河边的房子单价也将近2万多，但是没有好的学区，梁溪区这边是否值得考虑。2、 老房子是否值得保留，还是直接置换？
回答：你好，1.子弹30买太湖新城太少了，无锡我喜欢市中心的梁溪区，运河板块和东边的高铁东站板块。太湖新城规划很好，但太贵了。资金有限我建议考虑梁溪区。学位房纯粹看你自己的教育理念以及需求，我基本不关心。成绩好主要是广叔有动力教以及学生生源质量，决定成绩的因素生源质量占8成，广叔只占2成。 房子不错的话，学生生源一般不会差。“学票”作为一项没有标准的复杂服务，其价值完全没有一个公允的评判标准。 升学率和分数背后有生源筛选，教学质量不是消费者评价，所谓名师难保不是百度文库水准，哪一个都很难说清晰客观，只有认同人数的多少。
提问：广叔好，买朝阳公园西门老破小， 1塔楼\/矮楼；楼龄；户型；朝向，按重要程度怎么排序？ 2.同等条件，90年和85年楼龄，有多大的价格差距合理？ 3.次顶层，电梯到次顶，该不该选，要求折价合理吗？担心管路和电梯杂音问题。 谢谢
回答：你好，价格最重要，这些因素除了楼龄，其它要看个人的喜好没有标准答案 楼龄差距体现在，85年的是无法抵押，80年就不好做按揭了，影响的是后面的出手，所以一般建议选90后 可以谈，5%以内
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广叔谈房2020-06-25 17:57:11
