最近，增城区政府就《增城区关于深化城市更新工作促进高质量发展的实施细则(征求意见稿)》(以下简称《意见稿》)公开征求公众意见和廉洁性评估意见发表了公开声明。
贯彻广州市委十一届十一次全会精神，深化城市更新配套措施，加快实施增城旧村改造工程，推动城市高质量发展，是《意见稿》出台的背景。
下面我们就一起来看一下，这篇《意见稿》是怎么说的？
共有6个主要条款，26项规则。整体而言是一优化、二完善、三加快、四连片、五路径，简单一点来说，也可以用“四个快”来形容：快签！快批！快拆！快建！
，优化。
重点是对旧村改造项目方案审核进行优化，简化了5个方面的流程和审批。
尤其是在招商环节，在增城原有的旧改政策下，招商选企挂牌公告时间"不少于45天"，而在《意见稿》中，改为了"不少于30天"，减少了15天，从而加快了整个招商节奏。
第二，完善。
此部分主要是在原有旧改政策的基础上进一步完善相关内容。可以说，改革开放以来，旧改政策逐渐趋严，是主旋律。
基本资料方面。对合作(意向)企业干扰基础数据调查和弄虚作假行为，《意见稿》明确规定，一律取消旧村改造资格。也就是说，企业造假，就要出局了~同时加强了基础数据成果与“房地一体”确权登记成果的衔接。
产业投资方面。尽管增城不在市级核心圈内，但是增城对产业仍有一定的需求。区内分为三个圈层，产业区各圈层面积不少于总面积的25%、15%、10%。从而提高了合资企业的产业准入门槛。
对某些缺乏产业布局的企业而言，这有可能直接演变为他们扩展旧改的一个难以逾越的障碍。
与此同时，为避免土地紧张，还明确了在旧村改造中保留土地的原则。
第三，加快。
首先，建立了“分解审批、同步签约、批准后置”的模式，协议的整体批准率达到50%以上，方案的实施才能得到批准，倒逼市场主体加快签约相关工作。
第二，允许先售后租，在方案批准后，以及公建配套和安置房开工后，进度比融资区域快，允许部分融资区域的商品房预售。实践与黄埔相似，在保障政府和村民利益的前提下，允许市场主体先行预售融资区，回笼资金。
第四，连片。
本部分主要是针对老厂连片改造而成。
值得一提的是，《意见稿》明确了旧厂房改造的负面清单，同时提出探索由政府或区内国有企业参与前期数据调查、实施方案编制、拆改方案制定等工作的模式。
第五、路径。
此部分强调了旧村改造前期政府的主导作用，并提出了区属国有企业可以对引进的合作企业或通过项目公开竞标等方式获得合理利润的前期服务费。
“储改结合”是试点旧村改造的重点。科学界定旧村改造和土地收储范围，由政府主导，同步开展土地收储工作，通过土地收储形成的留用地优先用于平衡旧村改造力度。
体积比异地平衡。规划住宅用地的平均净容积率超过4.5，超过部分的融资面积需异地平衡容积率，由改造实施主体通过公开竞得预留村改居权益面积的政府储备土地，将同等价值的融资面积转至规划村改居用地。
在本《意见稿》中，我们不难看到其他区域的“影子”。
就产业引进方向而言，借鉴南沙经验，增城划分为三个产业圈。就前期工作安排而言，增城借鉴白云模式，把前期工作交由政府或区内国企承担。增城也借鉴黄埔的做法，对项目实施进行优化，并采用后置审批的方式，以实现快签、快批、快拆，加快项目进度。
除“抄写作业”外，增城还创新出一些“新模式”。
比如，增城创新了“储改结合”的形式，这也意味着未来增城的旧改项目可能不仅仅是三旧改造这一块，还会涉及到土地收储问题。
再者，增城也开启了容积率异地均衡，对居住用地平均净容积率设定了4.5的阈值。
总而言之，《意见稿》是对这几年增城旧村综合改造项目实施过程中存在的问题结合新政进行细则梳理，将更有利于增城旧村综合改造的下一步推进。
当前，增城的旧改项目中，要数简村进度最快，预计上半年将实现村民回迁，其次是中新村和南隆村，项目已经开工，群星村、金星村等正在推进中。
今后，旧改推进的速度将越来越快，相关产业、教育配套的落地将越来越快，城市界面将逐步改善。
叫我聊房小马2021-04-19 11:04:39
