[摘要] 2012年广州楼市波动大，呈现前低后高态势，尤其是四季度市场供需两旺，低总价物业及千万豪宅成为全年市场热销主力。预计2013年广州市场整体向好，成交量保持较高水平，同时2013将面临悬剑之弈，政策维稳与市场走高冲动双方力量此消彼长，博弈不断。
区域楼市预测
白云：新盘大增，不少楼盘货量充足
2013年白云区新盘数量大幅增加。邦华同德围项目、深业江悦湾、新天半山、金湖红丰项目、保利云禧、万科白云大道项目、时代天朗等均是全新项目。不少楼盘货量充足。保利西海岸、深业江悦湾、御金沙、岭南新世界、保利云禧、万科白云大道项目、时代天朗预计货量较多。
金沙洲明年新货供应增加，市场呈现三足鼎立，刚需产品、江景洋房、别墅类产品均有分布，预计别墅销售难度较大。
白云新城周边明年供应增加，价格走高，集中在2-4万/平方米。
荔湾：新货增多，主要集中在高尔夫地块，预期成交量会增加
按照当前施工进度来看，预计荔湾区2013年新推货量达到7200套，同往年相比，出现大幅度增加； 新货集中在原芳村板块，占比将近2/3，高尔夫地块依然扎堆新货，新货量近3300套，占比全区45%；新货增多，且主要集中今年热销的高尔夫地块，预期明年荔湾区成交量依然会增加。
新推货以旧盘新推为主，白鹅潭御景一号关注度高。全新盘当中，最为关注的个盘当属白鹅潭御景一号，该项目为广铁南站旧改项目，楼面地价高达17276元/㎡，位于旧城区荔湾黄沙一带，区域条件成熟，且具备一线江景景观资源，吹风价一度高达50000元/㎡；
久无新货供应的大坦沙片区，预期珠岛花园2013年将有全新一期推出市场；另外，区内的广州地铁项目，目前处于报建阶段，尚未施工，且地块地质条件复杂，开发具一定难度，预期将于2014年面市。
海珠： 预计新推货量4300套，小幅上升
预期海珠区2013年新推货量4300套，同比近几年的实际新增供应来看，有小幅上升； 主要是2012年多个项目从施工进度方面来看，已达到销售条件，但均未对外推售，货量顺延至2013年。
4个即将面市的高端项目均拥有优质江景资源，领涨全区：
天誉洲头咀项目：项目由高层、超高层组成，江景资源优质，但现场施工进度来看，仍处于地基工程，不排除将于2014年才推出市场；
万科华庭二期：30-52层为住宅、53层为天顶屋，产品预期250㎡左右；
海珠半岛花园：滨江东最后一个一线临江住宅，主力产品为270-300㎡五房；
保利天悦：2013年推售的产品主要是公园景观、小区园林景观，
新货集中海珠中心板块，产品类型多样，既有刚需小户型，亦不少200㎡左右大积产品； 预期海珠区2013年楼价将上涨，明年不再重复今年年头多个项目降价促销现状，且区内4个高端江景项目领涨全区；明年难以重复多个项目降价促销清盘情形，而今年成交大盘罗马家园，明年亦无刚需产品大量推货，预期明年海珠区整体成交不会大幅上升，与今年持平或略降为主。
天河：货量依旧高度集中在珠江新城，价格保持上涨态势
大户型、高端豪宅项目供应占主导，预计新推货项目单价基本超过或接近30000元/㎡以上。珠江新城城建D8-C3项目全新亮相。该地块于2009由城建地产以15324元/㎡楼面地价竞得，按当前施工进度，预计2013年推出。
花都：热销项目大量新货，产品依旧以中小户型为主
占2012年主力成交的汽车城及西城板块仍为供应大户，新货占半壁江山，预计保持销售态势。
南沙：新货量与近两年相当，黄山鲁板块供应增加
按现有项目的施工进度，预计2013年将有7500多套新货供应，与近两年供应水平相当。 黄山鲁公园板块货量增加，主要是因为时代南湾供应增加，其他供应来自星河丹堤。产品供应依旧是中小户型为主。
南沙2013年价格变化依赖于规划利好落实，预计将呈阶梯式逐步上升态势。南沙价格短期内大幅拉升，类似的价格涨势难以长期维系。预计明年陆续会有实质性落实政策出台，随之将提振投资者信心。
萝岗：项目规模大，货量多，品牌房企扎堆
产品集中在80-130 ㎡两到三房，有效带动成交
黄埔：未来供应大增，后期价格涨幅或将放缓
2013年黄埔区预测货量为2850套，横沙村旧改项目、以及万科文冲村改造项目二期将在2013年入市；两大改造项目的入市。项目多为紧凑中小户型为主，有少量140-150㎡大户型四房单位；大户型单位集中在东城华庭。但考虑到区域市场承接力以及萝岗的竞争。后期价格涨幅或将放缓。
从供应量和结构来看，整体明年市场无论是量或价都将产生推升作用
一季度的假期因素以及政府换届，经济会议召开会令到市场，尤其是高端客户观望，同时开发商推货亦放慢；二季度货币环境相对宽松，再加上“五一”因素，市场明显交投活跃；进入下半年，随着通胀抬头，再则成交好会激发价格上涨冲动，“防涨”要求显现，政策收紧可能性高，市场波动加剧。政策维稳与市场走高冲动双方力量此消彼长，博弈不断。
预计2013年广州市场整体向好，成交量保持较高水平，与今年水平相当（预计2012全年成交量略高于750万㎡）。价格保持上升态势，实际涨幅高于今年（1-11月增幅3.4%）。在数据上表现平稳缓步上升。
相关新闻：
2012楼市高调收官 54城新房成交持续放量
广州搜房网微信公众平台开通了！手机扫描二维码即可关注。作为新兴事物的体验者，快快拿起手机粉我哟！的楼市资讯，手的楼盘信息及时推送。关注方式：1、搜索微信号：“广州搜房网”；2、扫描二维码加关注。更多动态播报，敬请关注@广州搜房网 官方微博。微博方面，只需在搜索框键入：“广州搜房网”相关字样，即可加关注。微博平台将为您提供时下最热的楼市资讯，各方活动直播，每周有奖转发活动惊喜连连，怎能错过？！
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
