我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号
提问：你好广叔，我在东莞大朗有几套房并自住，一直打算长期持有松山湖虹溪诺雅一套二房或三房小户型，作小孩入学门票，也作为休闲偶尔住住。近期一两月从4万涨到6万左右单价，并且房源极少，很着急再涨买不起了。现在入手合适吗？又听说可能政府马上会限购二手房，广叔怎么看？
回答：你好，现在入手还有一点涨幅，但是不是很大。涨完这一波可能会横一段时间，不过从中长期看还是值得买的，未来依旧有潜力。现在都在纷纷松绑，抢人大战热火朝天，限购二手房短期出台的概率不大。
提问：广叔好，请问茶山，石排，大朗的地区的房子可以买吗，地区哪个优先，推荐的楼盘有哪些？谢谢
回答：你好，首先大朗，其次茶山，石排位置偏了点。不知道预算多少呢？可考虑大朗：万科金域蓝湾、大朗碧桂园、松湖朗悦、东方银座中心城；茶山：茶山碧桂园首府、幸福派
提问：广叔你好，东莞黄江的中泰峰境怎么样，纯投资的话东莞目前推荐哪个区域呢，预算总价在300万内，新房二手房都可以！
回答：你好，黄江属于临深片区，主要靠深圳外溢，中泰峰境次新花园社区，可以考虑。预算300可以考虑南城。可参考：大景湖春晓、天利中央花园、中熙弥珍道、新世纪豪园二期、尚书苑
提问：请问广叔“一园九镇”的松山湖功能区的东坑镇 和 东部产业园片区“领头羊”的常平镇哪个发展机遇会更大, 五年或十年以后增值高。请给点评一下东坑镇几个楼盘的情形: 二手盘: 皇家公馆、龙泉幸福里﹔在建新盘: 和昌拾里松湖、保利松湖和府(保利拿地价9000/平)。另: 2020年05月29日深圳宏发地产拍得东坑商住地价10387/平。以下是有关“一园九镇”的松山湖功能区东坑镇的相关介绍:再次升级扩容后形成的松山湖功能区正式进入承接事权阶段。囊括了“一园九镇”的松山湖功能区将承接168项市一级事权，如规划编制、供地审核、规划许可和不动产登记等，共建共享打造成为新时代东莞城市品质提升的生动范例和区域统筹协调发展的示范样板。松山湖科技产业园区自2001年成立后，迄今已几经升级，2014年、2017年先后将东莞生态园和周边六镇纳入统筹联动组团发展，如今又将横沥、东坑和企石三镇纳入进来，形成“一园九镇”的全新格局——松山湖功能区，东莞经济新引擎的马力更加强劲。2010年经国务院批准，松山湖科技产业园区升格为国家高新技术产业开发区。2014年东莞市委、市政府决定将松山湖高新区、东莞生态园统筹发展。2017年松山湖高新区（生态园）与石龙、寮步、大岭山、大朗、石排、茶山等周边六镇组成松山湖片区，作为试点率先拉开全市片区统筹联动组团发展帷幕。2019年将横沥、东坑和企石三镇纳入进来，形成“一园九镇”的松山湖功能区。
回答：你好，环松山湖，只有大朗和大岭山的价值要大一些，东坑也有一定的潜力，但其前不着村后不着店，距离松山湖被寮步和大朗阻隔，我个人觉得常平的发展潜力要大一些，当然东坑自住还是可以考虑的。皇家公馆，2001年的房子，独栋小区，靠近路边会有些噪音。龙泉幸福里，次新盘，带大花园，周围配套齐全，可以考虑。和昌拾里松湖各方面都不错，价格偏贵，保利松湖和府具体还得看价格。
提问：广叔你好，目前在东莞东坑有一套自住，小孩在东坑上学；手上有现金50万，想在东莞再买一套投资，请问哪个镇区相对投资价值大，比如：石碣、大岭山、辽步、东坑、常平、麻涌等，有没有好的小区推荐，刚开盘或者即将开盘一手房也可以（南城和松山湖比较贵，买不起）
回答：你好，你列举的的镇中，最后价值的是环松山湖的大岭山，其次是城区外溢片区石碣，当然水乡的麻涌、东部产业区的常平东坑也有一定的潜力。首付50，可以买个150左右的房子。可以看下石碣的玖颂江湾、中熙君墅湾、达鑫江滨新城。麻涌可以看下：万科珠江东岸、信鸿熙岸花园.
提问：你好广叔，坐标佛山，现有子弹45看中南海茉莉公馆和保利紫山，万科城市之光，不知选哪个好，佛山的楼盘太多了，本人在广州工作，尽量想去广州通勤方便的，没车。
回答：你好，根据你的资金 通勤需求，入茉莉公馆更合适，茉莉公馆是位于南海狮山科技西路，地处博爱湖、南海中央公园与植物园狮山三大狮山景观之地。项目拥有三横三纵立体交通路网，三横是指桂丹路、广云路、广三高速，三纵是指佛山一环、广佛高速、广州环城高速，现已有城际交通轨道—狮山站，通达广州火车站仅20，将接驳广州南站。
提问：你好广叔，目前120万首付，刚需无贷款，有房票，宝宝两岁多，是否能撬动宝安400万总款的房子，月供现金流是够的，具体哪里的适合？谢谢！
回答：你好，如果首套首贷，120万首付直接就可以买到400万的房子，如果现金流足够，可以通过高评撬动总价更高的房子。 至于哪里合适，需要根据每个人的工作地点，收入情况，个性需求等等来确定，不可能一概而论。
提问：广叔好，五百万预算，分别从投资和居住两个角度，帮忙分析购买龙岗大运颐安都会中央五期新房如何？感谢！
回答：你好，你这个问题的回答可不简单，颐安都会中央的五期还没有开盘，近期我刚去看过，颐安的五期主力户型是109四房，预估单价在5.7w单价左右，并且还有三四千的装修费。 500w预算是刚好买个89的毛坯了，含装修费应该只能买76的小三房。之前也回答过，这个户型的朝向和噪音就不太妙咯。 另外颐安所带的华南师范大学附属，还没有展示出很好的成绩。 板块的投资属性来说是很好的，东部中心、4线地铁枢纽、大学城balabala一大堆利好，不过也要买到对的楼盘和对的产品。
提问：广叔你好，有个困惑想咨询。本人34，已在深圳定居，目前只有子弹70，考虑购买深圳小产权房，目前我物色了两套小产权如下，1松岗芙蓉立交附近，大产权房50年，距离地铁比较远，单价1.3万，可返租金三年，可签5年130%回购协议，已经有人入住，是深圳未来东部发展辐射地区。2龙岗科技工业区附近，大产权房50年，距离在建地铁很近，单价1.9万，预计今年8月完工，距离福田市区近。如果不考虑风险，我倾向于第二套，因为距离地铁近。但考虑风险，这两个小产权都是有大红本的（感觉相对其他小产权是农村集体用地会靠谱些），50年的工业用地剩余40年，签使用权和分配协议公证，存在到期后风险，听听广叔建议。
回答：你好，子弹70，其实建议你买商品房。1.永远不要对小产权抱有任何幻想，小产权不能落户，不能上学，没有杠杆，涨幅非常弱，除非你有靠谱的拆迁内部消息，不然还不如租房住。小产权会随着市场涨，维持在同地段商品房约三分之一的价格，不能贷款，没有投资价值，除非你纯自住；有黑科技，可以提前拿下能转正的房等拆迁，普通人玩不了。2.也不要对公寓有幻想，交易税费极高，政策暂时不允许公寓转正。3.说说适合你的几种方案：A.70万首付买240万总价的房子（适当高平）单价5万左右45-50平米一房或者小两（买罗湖 笋岗 蔡屋围片区，福田梅林 皇岗片区，龙华中心区）投资打法B.70万首付买龙岗280万总价房子（高平）单价3.5万左右80平米买三房（龙城广场片区）有地铁口，自住打法
提问：广叔你好，我是刚需首套，预算在550万左右，想买两房西城雅筑，请问未来3-5年空间如何？后面能置换同片区的三房吗？
回答：你好，雅筑50平两房在宝中是略高于大盘均价的定位，以后也可以略跑赢宝中大盘；如果你还有一张三成的贷票， 肯定是能换得动的。
假设宝中年涨幅10%，雅筑略赢1%来预估，简单算个帐：20年买入雅筑两房550w，欠款7成为385w，20年宝中三房总价1000w 25年雅筑持仓价926w，欠款余额约350w，卖出后剩余576w，25年宝中三房预估价约1610w，三成贷票购买，需总首付约550w
提问：你好广叔，我的房子都在罗湖，这波上涨基本没吃到红利，手上没名额了，罗湖也还没涨。所以想打新试试运气，现在在关注安托山还有深圳湾的区域，价格是比前段时间更高了，现在主要看的是安峦公馆的165，138，太古北的135单证115单证，吉祥龙89等户型，最近在准备打新，想着如果打新不中的话，明年卖掉罗湖的金翠园和百仕达花园4期的187中空复式置换，请问过完今年再操作会不会有些晚了？安峦公馆现在卖盘很少，165的挂盘都2600+了，138的也挂到2400。很迷茫，希望大哥给个建议。非常感谢！
回答：你好，先分析下你持仓情况，金翠园属于深中比较宜居的小区，在18-19表现不差，虽然都说深中地段生不行，但是四大就输四大！百仕达这种复式受到总价限制、片区拖累、学位一般。在未来都会严重跑输大盘；至于是否打新，得根据你个人情况而定，如果资产必须置换，越早越好；如果是可选项，那先打新，打完再考虑接下来的事情也未尝不可；对于短期行情要保持敬畏的心态，踏空是的风险。
提问：你好广叔，在坂田有一套价值500的房产，计划出手，手上现有200，计划给小孩换一套好点学位房（9年后用学位），问题1：现在深圳的房产情况，如是先将手上200买套小的学位房，还是等卖掉坂田的房产后再买呢，现在买是二套，卖掉买是按首套？ 问题2.学位房看中宝安中学，南二外或福外，想问一下这三个哪个更有投资价值或有其他推荐？问题 2，卖掉后，我是换一套大的还是换2套更好些，换2套的话，除学位房，另一套投资在哪比较好？
回答：你好，建议说说坂田房产的具体信息，再判断是继续持有还是出手置换。 坂田属于补涨板块，深圳的涨幅正在从西部蔓延至中东部。如果楼盘潜力还不错，其实建议先持有。 投资有很多打法： 1.买没有学区的（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验）深外考试招生……这些覆盖的小区来进行选择 但是9年后才用得上学位，建议买未来成长空间大的，深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等。 可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区，新的教育模式，生员也很好
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。
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广叔谈房2020-07-11 20:22:07
